Это следует из обзора рейтингового агентства Эксперт РА и опроса рыночных аналитиков, проведенного «Коммерсантом» и «Ведомостями».

Фото: www.tsargrad.tv

С 30 мая, напоминают аналитики Эксперт РА, банки должны увеличить отчисления в резервы по кредитам, если их полная стоимость существенно ниже рыночной процентной ставки (РПС). Это коснется кредитов, выданных после 15 марта.

В зависимости от того, насколько ниже РПС будет полная стоимость кредита (ПСК), резервирование может быть увеличено на 30%—50%.

По оценке Эксперт РА, эта мера приведет к снижению выдач и сокращению единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков.

Рост цен на недвижимость привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита

Источник: Эксперт РА

С 1 июня регулятор вводит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом. Это также, считают эксперты, ведет к недополучению доходов.

В частности, банки будут обязаны применять надбавки в отношении ипотеки на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию.

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, участники рынка уже высказывали свои опасения по поводу технической сложности такого нововведения. Поэтому ЦБ уточнил этот критерий.

Фото: www.sakhalife.ru

Теперь банки смогут выбрать, с какого момента вести отсчет года: либо с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, либо с даты оформления залога готового жилья по кредиту.

ЦБ также лишил банки возможности навязывать покупку страхового полиса из списка аккредитованных ими страховщиков. Сегодня заемщик, отмечают авторы исследования, «сам вправе выбирать компанию среди страховщиков, имеющих кредитный рейтинг, что может снизить для него стоимость покупки страхового полиса на конкурентном рынке, но лишит банки существенной части комиссионного дохода».

Объем выдачи ипотечных кредитов, трлн руб.

Источник: Эксперт РА

Влиять на объем выдачи кредитов будет и общее снижение платежеспособного сегмента заемщиков. К тому же, говорится в обзоре, у населения возросла потребность сберегать и «часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов».

В результате всех этих нововведений банки в текущем году, по расчетам агентства, лишатся порядка 80 млрд руб. прибыли.

Правда, в долгосрочной перспективе, полагают аналитики, эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое регулирование и направлено.

Фото: www.fa.ru

Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов (на фото) сообщил «Ведомостям», что по прогнозам ЦБ банки могут заработать в 2023 году 1,5 трлн руб.

«Если никаких "черных лебедей" — боишься что-то такое говорить — не будет, то 1 трлн руб. это консервативно. Скорее, будет выше», — уточнил он.

Фото предоставлено компанией HPA

Исходя из такой прогнозной прибыли, младший директор по банковским рейтингам Эксперт РА Надежда Караваева (на фото) оценивает возможные потери в 80 млрд руб. как «приемлемые».

Как пояснила она «Коммерсанту», в основном потери коснутся «нескольких крупных ипотечных игроков, выдающих льготную ипотеку».

Фото: www.auditorium-cg.ru

Изменения ограничат рост рынка и не дадут ему приблизиться к показателям 2021 года, считает директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото).

Тем не менее, «учитывая более высокий уровень ставок в сегменте по сравнению с 2021—2022 годами, процентные доходы банков вряд ли значительно снизятся», — уточнил он.

Фото: www.visualrian.ru

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) допускает, что «банки могут переложить издержки по новому, более высокому резервированию на клиента, повышая ипотечную ставку».

Однако, она уверена, что востребованность таких кредитов будет низкой.

Фото: www.financialit.net

Первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский (на фото), поддерживает меры ЦБ. Более здоровый рынок, согласен он, «без допинга нерыночных ставок выгоден всем участникам — девелоперам, банкам и покупателям».

По его мнению, реальная цифра потерь банков от ужесточения регулирования ипотечного кредитования будет существенно ниже 80 млрд руб.

При этом стоит заметить, что у Совкомбанка самый негативный прогноз по ипотеке: там ждут сокращения кредитования на 10%—15%, рассказала Эксперту РА главный аналитик банка Наталья Ващелюк (на фото).

Фото: www.nation-news.ru

Довольно оптимистично на ситуацию смотрит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

По его прогнозу, российские банки в 2023 году выдадут не менее 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб., что соответствует показателям прошлого года.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек за квартал снизился на 14,4%

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: за три года льготной ипотеки доля сделок в новостройках выросла до 78%, а жилье подорожало на 82%

Эксперты: Москва на 13-м месте среди российских мегаполисов по росту предложения в новостройках

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

На днях в рамках дискуссионного клуба Urban Space руководители ведущих девелоперских компаний и представители банковских структур обсудили актуальную ситуацию в строительной отрасли, назвали основные болевые точки во взаимодействии и наметили пути решения возникших проблем.

Фото: www.kitanie.com

По мнению управляющего партнера Gravion Group Юрия Неманежина (на фото), сегодня решить проблему правового недопуска застройщиков к поэтапному раскрытию счетов эскроу можно с помощью так называемого бридж-финансирования со стороны банков.

Фото: www.mirkvartir.me

Речь идет о кредите, выдаваемом девелоперу для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.) на срок от полугода до двух лет.

При этом источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.prozaim.com

Как сделать так, чтобы этот и другие инструменты, способствующие эффективному фондированию проектов на всех стадии их реализации, активнее использовались во взаимоотношениях между застройщиками и банками?

Этот вопрос, поднятый Неманежиным, собственно, и задал тон дискуссии на площадке Urban Space.

Фото: www.rbk.ru

По словам генерального директора Атлас Девелопмент Владимира Городенкера (на фото), имеющего опыт реализации жилищных проектов в Екатеринбурге и Сочи, ранее банки очень легко шли на бридж-финансирование, но после февральских событий 2022 года и связанного с ними экстренного повышения ключевой ставки ЦБ резко ограничили предложение этого кредитного продукта.

«Мы надеемся, что с понижением ключевой ставки отношение банков станет более лояльным», — оптимистично заметил Городенкер.

Фото: www.cian.ru

Основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision и форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин (на фото) посетовал на то, что сегодня зачастую сотрудники банков на местах не понимают до конца ни механизмов проектного финансирования в целом, ни бридж-финансирования в частности.

Начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа Банка Лариса Лобанова (на фото) признала справедливыми мнения застройщиков, но призвала их учесть «текущие реалии», которые порой заставляют банкиров проявлять избыточную осторожность.

«Но постепенно градус неопределенности снизится, все вернется на свои места», — заверила Лобанова, обозначив достаточно светлые перспективы бридж-финансирования и кредитования девелоперов в целом.  

Фото: www.in-news.ru

В ходе дискуссии был затронут вопрос целесообразности госсубсидирования ипотеки. Некоторые представителей девелоперского бизнеса высказали опасение, что льготные ставки могут стимулировать рост числа неплатежеспособных заемщиков.   

На это заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин (на фото ниже) ответил так: «Да, мы идем на осознанный риск. Однако смотрим на то, как формировался ипотечный портфель у конкретного застройщика до этого, то есть чтобы процент просрочки [по ипотечному кредиту — Ред.] стремился к нулю — 0,6—0,7%».

Фото: www.interfax.ru

По словам Дячкина, ЦБ в период пандемии разработал ряд мер поддержки заемщиков, а отдельные банки подготовили свои, дополнительные программы поддержки.

«Поэтому клиент, попавший в сложную жизненную ситуацию, может оформить отсрочку по платежам и чувствовать себя комфортно», — заключил представитель руководства ВТБ.

Вице-президент коммерческого блока девелоперской компании GloraX Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил необходимость диверсификации ипотечных продуктов в зависимости от насущных нужд целевой аудитории.

Фото: www.repa-pr.ru

«Очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия, — напомнил он.  — Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала». — предложил эксперт.

По его мнению, также стоит предусмотреть возможность дополнительного включения в ипотечный договор отделки за полгода до ввода дома в эксплуатацию.

«Потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках», — аргументировал свое предложение Сырцов.

Фото: www.sakhalife.ru

Планируется, что по итогам дискуссии между представителями девелоперского и банковского бизнесов на площадке Urban Space будет составлена резолюция, включающая рекомендации для высшего руководства ЦБ и системообразующих банков страны.

Фото: www.macon-advice.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5% годовых (график)

Владимир Путин: Необходимо повысить эффективность льготной ипотеки на новостройки

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Эксперт: Банки и застройщики уже адаптировались к неудобным особенностям проектного финансирования

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки