Причиной тому послужат высокие темпы ввода жилых проектов, запущенных в досанкционный период. В результате закрываются счета-эскроу, на которых размещались средства дольщиков, служившие для банков своеобразным бесплатным источником ликвидности для кредитования застройщиков, пояснили опрошенные «Коммерсантом» аналитики.

Фото: www.nachfin.info

Напомним, что в соответствии с 214-ФЗ банк кредитует проект девелопера под деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах этого банка. В отличие от обычных вкладов банк не обязан (к своей выгоде) начислять на эти деньги проценты, что позволяет ему сегодня предоставлять проектное финансирование в среднем по ставке чуть выше 4% годовых.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию деньги с эскроу-счета перечисляются на счет застройщика, с него он выплачивает банку остатки долга за кредит, а остальное оставляет себе.

Фото: www.kommersant.ru

В материале издания отмечается со ссылкой на данные ЦБ, что в 2021 году на эскроу-счета поступило 1,9 трлн руб., а с них было перечислено (в результате ввода объектов в эксплуатацию) свыше 1,3 трлн руб. То есть банки получили профицит в объеме 600 млрд руб.

Фото: www.cronos.asia

Однако в ближайшие год-два это показатель будет сокращаться из-за завершения проектов, пик активной реализации которых приходится на настоящее время, полагает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков (на фото).

По его оценке, объем поступлений от раскрытия эскроу-счетов начиная с 2023 года будет примерно равен объему поступлений на эскроу-счета — около 2 трлн руб.

Фото: www.newvz.ru

Новому же быстрому наполнению эскроу-счетов деньгами дольщиков будет препятствовать замедление, а где-то и остановка запуска новых проектов из-за снижения спроса на жилье в I квартале 2022 года на фоне обострения геополитической и экономической ситуации в стране, пояснил эксперт.

В материале также приводится прогноз аналитиков ЦБ, согласно которому, к концу текущего года и в последующие два будет наблюдаться «некоторое снижение темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики».

Фото: www.yandex.ru

При таком положении дел банки уже во второй половине 2022 года и в следующем году будут вынуждены использовать для кредитования застройщиков обычные клиентские депозиты, которые в отличие от эскроу банку уже не обходятся бесплатно, поскольку он обязан начислять на них проценты вкладчикам, напоминает независимый эксперт Андрей Бархота (на фото).

Фото: www.cian.ru

«В результате проектное финансирование еще больше замедлится, и мы можем увидеть ухудшение кредитного качества этого ссудного портфеля», — выразил опасение специалист.

По мнению Бархоты, исчерпание эскроу-счетов негативно отразится и на рынке ипотеки, так как при замедлении строительства сокращается объем предложения, растет цена жилья, а вместе с нею и ипотечные риски.

Фото: www.mulino58.ru

СПРАВКА

По данным ЦБ и ДОМ.РФ по состоянию на начало мая 2022 года объем многоквартирного жилья в стадии строительства составил 95,5 млн кв. м (-0,8 млн кв. м за квартал, +3,5 млн кв. м за год), а объем строящегося жилья с использованием счетов эскроу — 77,1 млн кв. м (+4,2% с начала года) — или 81% всего многоквартирного жилищного строительства (+4 п.п. с начала года).

В российских банках было открыто 733,6 тыс. эскроу-счетов, на которых размещено 3,8 трлн руб. С 2018 года объем перечисленных средств с «раскрытых» счетов составил почти 1,6 трлн руб.

На отчетную дату застройщики, работающие с эскроу, оформили в банках почти 5,3 тыс. кредитных договоров на сумму 7,9 трлн руб., однако выбрали всего 3,05 трлн руб. из кредитных лимитов.

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:        

ДОМ.РФ: по итогам I квартала российский рынок жилищного строительства продемонстрировал успешные показатели развития 

Росстат: ввод жилья в России за январь-май 2022 года вырос на 54,6% (графики)

Банкиры и застройщики: при проектном финансировании и ипотеке нужно учитывать интересы друг друга

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-апрель 2022 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-март 2022 года показали Московская область, Москва и Санкт-Петербург

Марат Хуснуллин: В I квартале в России выдано на 22% больше разрешений на строительство, чем годом ранее

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера изучили ситуацию на рынке жилья, цены на новостройки и «вторичку» и дали прогноз ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем, сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Изучив данные о заключенных ипотечных сделках Сбера, аналитики рассчитали среднюю стоимость 1 кв. м на рынке новостроек РФ в январе — 171,1 тыс. руб.

Выше общероссийского уровня находятся цены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Самые низкие цены «квадрата» среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб.), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

В первый месяц текущего года различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке строящегося жилья, по подсчетам экспертов, составляет 11,8%. В ряде крупнейших субъектов разница гораздо больше: например, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%, в Москве — 17,4%.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке новостроек РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Аналитики отметили продолжение роста средней стоимости 1 кв. м новостроек в январе (+0,4%, до 171,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: +0,4% в октябре, +0,3% в ноябре и еще +0,3% в декабре.

Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по +2%).

Эксперты подчеркнули устойчивость тенденции к росту цен на новостройки в большинстве мегаполисов: в 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется в течение трех последних месяцев и более. В Волгоградской, Ростовской и Самарской областях непрерывный рост цен фиксируется на протяжении уже свыше полутора лет.

Снижение отмечено лишь в Нижегородской области (-1,1%), Санкт-Петербурге (-0,4%) и Красноярском крае (-0,1%).

Динамика цены 1 кв. м в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Аналитики отметили стабилизацию темпов роста цен на уровне 0,3% — 0,4% за месяц. А за полгода, с июля 2024-го по январь 2025-го, они увеличились менее чем на 1,5%.

При этом расходы застройщиков росли быстрее инфляции. По данным СберИндекса, зарплаты в стройотрасли увеличились на 25% в 2024 году, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев, согласно данным Банка России, с 5,9% до 8,8%, а стройматериалы за тот же период, по оценке Минстроя, подорожали на 11%.

Источник: Домклик, ЦФА

Стагнация спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) не позволяет застройщикам компенсировать ценами рост расходов. Аналитики предполагают, что это послужит толчком к снижению стоимости новостроек в номинальном выражении.

Косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который незначительно растет второй месяц подряд, но остается минимальным.

Источник: Домклик, ЦФА

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре — декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

Источник: Домклик, ЦФА

В Петербурге по итогам декабря — января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Источник: Домклик, ЦФА

На рынке вторичного жилья средняя стоимость 1 кв. м в январе равнялась 112,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир традиционно зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 по стоимости «квадрата» на вторичном рынке также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Дешевле всего готовые квартиры в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: стоимость 1 кв. м там ниже 80 тыс. руб.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке готового жилья РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Разрыв цены 1 кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%, и за прошедший месяц он сократился на 0,6 п. п.

Максимальная разница между ценой предложения и в сделке для «вторички» зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Динамика цены 1 кв. м готового жилья в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Данные ЦФА показали, что в начале 2025 года сохранился медленный рост цен на готовое жилье (+0,6%, до 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 12 субъектах из рассмотренных 18 цены показали прирост, в частности в Свердловской (+2,1%), Воронежской (+1,8%) и Ростовской (+1,7%) областях. А наиболее явный спад цены за 1 кв. м из рассмотренных крупнейших регионов наблюдался в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%).

Источник: Домклик, ЦФА

Анализ динамики цены предложения и цены сделки и снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора создают предпосылки для снижения цен.

Источник: Домклик, ЦФА

Эксперты отметили, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки, остается небольшим.

При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это значит, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Источник: Домклик, ЦФА

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рост цен на рынке начал замедляться после сокращения госпрограмм поддержки ипотеки.

Фото: asros.ru 

«На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры», — подчеркнул эксперт.

Что касается цен на готовое жилье, то, по его словам, в январе цены на него выросли пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За год рост цен составил 3,9%, то есть в реальном выражении цены снизились.

Михаил Матовников добавил, что распространение льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В Санкт-Петербурге общая площадь реализованных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы

Росреестр фиксирует рост в Москве количества сделок с готовым жильем

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок