К такому общему выводу пришли специалисты в сфере недвижимости, опрошенные РИА Недвижимость.

Фото: www.cian.ru

Они пояснили, что к катастрофе на российском рынке жилья в перспективе могут привести падение доходов населения, рост ключевой и средней ипотечной ставок до критических значений, «ипотечный пузырь», а также девальвация рубля.

Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев (на фото) напомнил, что последний раз российский рынок жилой недвижимости входил состояние, в близкое к катастрофическому, в 2008—2009 годах из-за мирового финансового кризиса.

Чтобы это повторилось снова, в экономике страны должно одновременно произойти несколько связанных между собой событий, убежден Цогоев. Он назвал эти события-факторы катастрофического воздействия на отечественный рынок жилья:

• цены на сырьевые товары должны резко упасть на 50—60% и более;

• ключевая ставка ЦБ должна взлететь до 12—17% годовых, а ставка по ипотеке, соответственно, до 15—20%;

• должны произойти массовые сокращения людей и безработица, что приведет к резкому числу неплатежей по ипотеке и достижению просроченной задолженности по ней до отметки в 15—20% (по состоянию на конец сентября по данным ЦБ это показатель составлял всего 0,6%).

Фото: www.vedomosti.ru

Эксперт подчеркнул, что только такой мощи экономические удары могут обрушить платежеспособный спрос в РФ на недвижимость, заморозить стройки и вызвать у застройщиков «огромные проблемы с возвратами кредитов банкам».

По мнению председателя совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирины Доброхотовой (на фото), подобная ситуация в России «никогда раньше не возникала и в будущем маловероятна, даже несмотря на предупреждения аналитиков о рекордной закредитованности населения».

Фото: www.f.mirkvartir.me

Вместе с тем Доброхотова считает, что вполне реальную угрозу для российского рынка жилья представляет собой нестабильность национальной валюты.
«Понимая неизбежность резкого и сильного падения рубля к устойчивым валютам, люди с деньгами переводят свои сбережения в защитный актив в виде недвижимости, — заметила она. — Затем на протяжении долгого времени те, у кого были деньги, уже потратили их на квартиры, а те, у кого их и так не было, платежеспособнее не стали», — пояснила эксперт свою мысль.

Фото: www.yandex.ru

Она предположила, что при таком развитии событий на рынке установится гегемония покупателя, который сможет диктовать свои ценовые условия затоваренным жильем застройщикам.

В случае же продолжительной стабилизации курса рубля, считает Доброхотова, у застройщиков останется надежный способ не быть зависимым от денег покупателей (дольщиков) — это проектное (банковское) финансирование строительства жилых объектов по схеме эскроу.

Фото: www.nbj.ru

«Предположить такой крах российской банковской системы, что ни у одной кредитной организации не останется средств на даже частичные денежные вливания в аккредитованные ими новостройки, очень сложно», — заключила руководитель БЕСТ-Новострой.

С ней согласился аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Александр Осин (на фото), который, кроме того, видит надежную поддержку отрасли в лице государства на случай кризиса.

Фото: Владислав Шатило / РБК

«Объем антикризисного пакета Российской Федерации, включающего средства ФНБ, приближается, по последним данным, к 30% от ВВП», — заметил Осин.

Между тем, напомним, что, согласно прогнозам председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной (на фото), фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению, поскольку стремительный рост объемов ИЖК, наблюдаемый в РФ, не соответствует росту доходов подавляющего числа россиян.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

ВТБ: к 2025 году доля российских семей, способных взять ипотеку, увеличится с нынешних 20 до 33%

Объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 15% по отношению к прошлому году (графики)

Герман Греф: Ипотека вскоре вернется к прежним объемам и наряду со строительством станет драйвером роста экономики

ЦБ: проектное финансирование и ипотека — главные драйверы роста рынка банковского кредитования

Эксперты: летом и осенью россияне взяли ипотеки на 13% меньше, чем год назад

Эльвира Набиуллина: Фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению

Эксперты: объем выдачи ипотеки по итогам года достигнет 5 трлн руб.

ДОМ.РФ: за год ипотечный портфель в России увеличился на 28% — до 11,42 трлн руб.

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку надо вовремя свернуть, чтобы избежать образования пузырей на рынке ИЖК

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год