Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика, проанализировав итоги Всероссийской переписи населения 2021 года (результаты которой были опубликованы в августе 2022 года), пришли к выводу, что главное влияние на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами оказывает миграция населения.

Фото: www.unpakt.com

Объектом мониторинга стали 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru, а также из базы данных показателей муниципальных образований и данных всероссийских переписей населения 2010 и 2021 гг., говорится в преамбуле к исследованию, результаты которого любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

Аналитики ЦИАН выявили ряд тенденций. Одна из них заключается в том, что цены на недвижимость быстрее растут в городах с более высоким миграционным приростом.

Как видно из диаграммы ниже, наибольший рост цен (в долевом отношении) продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му году) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания.

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. За пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

В лидерах по абсолютному приросту цен на жилье идут Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда. За ними следуют крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа — Казань, Нижний Новгород и Самара.

Более чем на 60 тыс. руб. за шесть лет выросла стоимость 1 кв. м во Владивостоке (сопоставимо с ростом в Казани) — это следствие стимулирующего воздействия на рынок госпрограммы субсидирования ставок «Дальневосточная ипотека».

Фото: www.ndv.ru

Другая тенденция, выявленная аналитиками ЦИАН, заключается в том, что наибольший ввод жилья в эксплуатацию в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения.

Так, максимальные показатели продемонстрировали Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, в каждом из которых было построено более 20 млн кв. м. жилой недвижимости за 2010—2021 гг. (см. диаграмму ниже).

Соотношение динамики населения и объемов ввода жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

При этом в Санкт-Петербурге в указанный период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры — Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж.

Взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Среди городов-миллионников минимальный объем жилья возвели за 11 лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Фото: www.denisjurin.ru

Специалисты Центра ЦИАН_Аналитика также установили зависимость активности рынка жилья от доходов населения.

Так, в 2018—2019 гг. в РФ наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к высоким значениям 2015 года.

Но пандемийный 2020 год не позволил рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось как снижение реальных доходов граждан, так и антиковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Соотношение величины заработной платы и изменения стоимости жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

«Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 г. не была запущена госпрограмма льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов», — отмечается в исследовании.

Фото: www.in-news.ru

Его авторы подчеркивают, что результатом реализации этой программы господдержки стал беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%.

При этом 23% из общего объема ввода было обеспечено населением в секторе ИЖС.

Руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) со ссылкой на данные Всероссийской переписи населения 2021 года в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир назвал именно динамику численности населения.

Он охарактеризовал реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год как менее значимые факторы роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение госпрограммы льготной ипотеки.

«Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость здесь отсутствует», — уточнил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новостройки в России за год подорожали более чем на треть — в среднем до 150 тыс. руб. за «квадрат» (график)

Более половины респондентов не нуждаются в улучшении жилищных условий, а две трети опрошенных не желают связываться с ипотекой

Эксперты: аномальное подорожание новостроек на фоне снижения спроса прекратится в ближайшие месяцы

Эксперты: падение доходов населения – новый вызов для строительной отрасли

Эксперты: в крупных российских городах новостройки начали дешеветь с конца марта

Эксперты: Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк лидируют по росту цен на жилье

К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье