Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика, проанализировав итоги Всероссийской переписи населения 2021 года (результаты которой были опубликованы в августе 2022 года), пришли к выводу, что главное влияние на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами оказывает миграция населения.

Фото: www.unpakt.com

Объектом мониторинга стали 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru, а также из базы данных показателей муниципальных образований и данных всероссийских переписей населения 2010 и 2021 гг., говорится в преамбуле к исследованию, результаты которого любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

Аналитики ЦИАН выявили ряд тенденций. Одна из них заключается в том, что цены на недвижимость быстрее растут в городах с более высоким миграционным приростом.

Как видно из диаграммы ниже, наибольший рост цен (в долевом отношении) продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му году) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания.

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. За пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

В лидерах по абсолютному приросту цен на жилье идут Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда. За ними следуют крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа — Казань, Нижний Новгород и Самара.

Более чем на 60 тыс. руб. за шесть лет выросла стоимость 1 кв. м во Владивостоке (сопоставимо с ростом в Казани) — это следствие стимулирующего воздействия на рынок госпрограммы субсидирования ставок «Дальневосточная ипотека».

Фото: www.ndv.ru

Другая тенденция, выявленная аналитиками ЦИАН, заключается в том, что наибольший ввод жилья в эксплуатацию в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения.

Так, максимальные показатели продемонстрировали Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, в каждом из которых было построено более 20 млн кв. м. жилой недвижимости за 2010—2021 гг. (см. диаграмму ниже).

Соотношение динамики населения и объемов ввода жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

При этом в Санкт-Петербурге в указанный период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры — Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж.

Взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Среди городов-миллионников минимальный объем жилья возвели за 11 лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Фото: www.denisjurin.ru

Специалисты Центра ЦИАН_Аналитика также установили зависимость активности рынка жилья от доходов населения.

Так, в 2018—2019 гг. в РФ наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к высоким значениям 2015 года.

Но пандемийный 2020 год не позволил рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось как снижение реальных доходов граждан, так и антиковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Соотношение величины заработной платы и изменения стоимости жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

«Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 г. не была запущена госпрограмма льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов», — отмечается в исследовании.

Фото: www.in-news.ru

Его авторы подчеркивают, что результатом реализации этой программы господдержки стал беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%.

При этом 23% из общего объема ввода было обеспечено населением в секторе ИЖС.

Руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) со ссылкой на данные Всероссийской переписи населения 2021 года в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир назвал именно динамику численности населения.

Он охарактеризовал реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год как менее значимые факторы роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение госпрограммы льготной ипотеки.

«Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость здесь отсутствует», — уточнил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новостройки в России за год подорожали более чем на треть — в среднем до 150 тыс. руб. за «квадрат» (график)

Более половины респондентов не нуждаются в улучшении жилищных условий, а две трети опрошенных не желают связываться с ипотекой

Эксперты: аномальное подорожание новостроек на фоне снижения спроса прекратится в ближайшие месяцы

Эксперты: падение доходов населения – новый вызов для строительной отрасли

Эксперты: в крупных российских городах новостройки начали дешеветь с конца марта

Эксперты: Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк лидируют по росту цен на жилье

Клиентам банка предлагается кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках закона 214-ФЗ.

Фото: www.god2018.org

С 1 июля в связи со вступлением в силу поправок к закону 214-ФЗ дольщики получили возможность выбирать два механизма банковского контроля средств, внесенных в качестве оплаты строящейся жилплощади, напомнили в пресс-службе Сбербанка. Это счета эскроу и банковское сопровождение счета застройщика для контроля целевого использования средств.

В первом случае покупатели квартир в строящихся домах получают гарантию возврата средств, если дом не будет построен в срок, во втором — банк осуществляет контроль всех платежей застройщика по проекту на предмет соответствия статьям затрат и ограничениям, указанным в 214-ФЗ. 

Фото:www.tadviser.ru

«Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка жилой недвижимости будут переходить постепенно, как застройщики, так и банки должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья, — поясняет директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» блока «Корпоративный бизнес» Сбербанка Сергей Бессонов (на фото). — Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков».

Сбербанк первым запустил кредитный продукт с использованием счетов эскроу для застройщиков, напомнил Сергей Бессонов. Новый продукт усовершенствован с учетом пожеланий клиентов. «Мы планируем и дальше оставаться лидером внедрения новых механизмов в данной сфере», — отметил топ-менеджер.

Продукт банка по счетам эскроу предполагает, что застройщик открывает кредитную линию (до 85% бюджета проекта) и финансирует строительство объекта, рассказала «Ведомостям» начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова (на фото).

Фото:www.council.gov.ru   

Квартиры в этом доме продаются по ДДУ, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита, подчеркивает Светлана Назарова.

Размер процентной ставки для застройщиков не уточняется, но ставка не будет окончательной.  Она будет снижаться в зависимости от продаж квартир по договорам эскроу: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка.

Поскольку проекты начали реализовываться месяц назад, фактическая процентная ставка по данным кредитам существенно не снизилась, отмечает издание. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка может снизиться на 30%. А когда средства дольщиков полностью покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое. В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается, уточняет Сергей Бессонов.

Если сейчас застройщики занимают у банков под 11—14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5—5%, считают разработчики законопроекта. При этом на финансировании самого застройщик темпы продаж никак не скажутся, пишет газета.  «Это исключает ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство», — резюмирует Светлана Назарова.

Второй инструмент, который предлагает Сбербанк, — банковское сопровождение счета застройщика. Как рассказала изданию Светлана Назарова, банк будет контролировать целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10%).

Фото: www.kalugasale.ru

Другие публикации по теме:

Совет Федерации одобрил законопроект, предусматривающий ужесточение ответственности застройщика

Сбербанк: рынок жилищного строительства станет цивилизованнее, потеряв примерно 15% застройщиков

Сбербанк открыл Бруснике кредитную линию на полмиллиарда рублей

Сбербанк: для крупных застройщиков переход к проектному финансированию сложным не будет

Сбербанк: Соотношения инфляции, ключевой ставки ЦБ и средней ставки по ипотеке в пределах 4% — 5,5% — 6,5% можно ожидать не раньше 2019 года

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

Сбербанк прогнозирует, что кредитование застройщиков будет расти