Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

6 марта 2023 17:48

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.

Другие публикации:

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Печать

РСН-2023 Доступность жилья Проектное финансирование Спрос Площадь квартир

2 марта 2023 09:12

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

1 марта в рамках Российской строительной недели–2023 прошла первая часть круглого стола «Лучшие практики жилищного строительства». Мероприятие вызвало повышенный интерес у посетителей форума. Продолжение дискуссии запланировано на 2 и 3 марта.

Первый день был посвящен обсуждению вопросов мастер-планирования современного ЖК, озеленения и ландшафтного дизайна территории жилого комплекса, создания пешеходных улиц и стрит-ритейлов в ЖК, а также современным трендам в квартирографии.

Сессию по мастер-планированию начали с методологических вопросов. Тон обсуждению задала руководитель проектов GMK Ольга Беляшникова (на фото).

Она рассказала про «душевный» брендинг территории, который является рациональной и эмоциональной частью методики res+prod+people.

Проект должен определяться орбитами интересов будущих стейкхолдеров, считает основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова (на фото). По ее словам, такое проектирование происходит с использованием «кластерного» и «орбитального» моделирования, а также с помощью детального понимания сценариев поведения будущих жителей.

Спикер представила кейс из г. Серпухова. Там классический вопрос «для кого» решился, когда исследователи обнаружили новый слой релокантов/переселенцев из Москвы. Они уехали в область во время пандемии, предъявили повышенные требования к будущему жилью, «вымыли» все имеющееся на рынке предложения и смогли стать ключевой целевой аудиторией проекта.

Современные тенденции мастер-планирования на примере ЖК Первомайский в Твери показал президент Национальной ассоциации инвесторов инфраструктурных проектов Максим Оводков (на фото). Проект возводится в рамках первого соглашения о комплексном развитии территории.

Это первый в городе пример современной квартальной застройки с отдельными доминантами до 17 этажей. Здесь имеется улучшенная улично-дорожная сеть, предусмотрены места размещения паркингов, продуманный пешеходный и велосипедный трафик, современное освещение и дизайн фасадов. Компания создает не просто жилой комплекс, а место душевного спокойствия и гармонии с природой, за пределами которого течет активная городская жизнь.

Секрет создания сенсационно успешного проекта раскрыл собственник, основатель проекта Город L-Town Василий Курбацких (на фото).

«Челябинск, как и все города-миллионники, — продукт быстрой индустриализации, — рассказал он. — Современные рабочие места и несовременное городское пространство приводят к переезду активного населения в Москву, Санкт-Петербург, южные города».

Поэтому девелопер поставил перед собой задачу создать «15-минутный новый город-парк», где сначала проектируется улица и только потом кварталы заполняются зданиями.

Концепцию 15-минутного города представила и коммерческий директор федерального девелопера Неометрия Ольга Нарт (на фото). В ее основе лежит идея децентрализации городской жизни во всех ее проявлениях. Главная идея — все самое необходимое находится в пределах 15-минутной доступности. Также эксперт обозначила необходимость создания доминанты среди сервисно-инфраструктурных объектов в ЖК.

Все спикеры первого блока сошлись во мнении, что исследования, тренды и вдохновение очень важны для создания уникального пространства в жилых проектах — как в отдельных ЖК, так и при КРТ.

Благоустройству и озеленению был посвящен второй блок круглого стола.

Руководитель направления «Благоустройство» ГК ФСК Валерия Савиных (на фото) отметила, что при благоустройстве общественных пространств важно учитывать все объекты инфраструктуры. Необходимо быть внимательным к деталям и привлекать экспертов, которые смогут качественно создать элементы благоустройства, подчеркнула специалист.

Учредитель и директор ООО «Сибирский кедр» Владимир Земляной (на фото) рассказал про основные ошибки при создании озеленения.

«На самом деле, пользователей территории благоустройства гораздо больше, чем изначально кажется, — заметила главный архитектор, младший партнер бюро АФА Ксения Голованова, добавив: — Сценарии поведения и потребности каждого пользователя различаются. Проекты необходимо разрабатывать так, чтобы каждый жилец хотел использовать для своих нужд все, что есть на территории ЖК».

По ее мнению, в проектах важно учитывать и погоду, чтобы ничего не мешало людям находиться на улице.

Руководитель представительства Национальной ассоциации инвесторов в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области Ольга Смирнова (на фото) рассказала, как общественное пространство становится площадкой для событийных мероприятий — фестивалей, спортивных соревнований.

Она привела в пример проект из Ленинградской области, который реализуется совместно с корпорацией Туризм.РФ.

Про опыт в переоценке ценностей клиентов при проектировании новых проектов рассказала руководитель управления отделки и благоустройства компании ДОНСТРОЙ Светлана Пермякова (на фото).

«Мы осуществляем социально-культурное программирование, — поделилась она. — Изучаем, что стало более востребовано, как клиент в будущем видит свою жизнь. Исходя из этого, изначально продумываем возможные сценарии использования им территории».

Под благоустройством ДОНСТРОЙ понимает не только двор: по мнению специалистов известной компании, оно начинается от выхода из метро, продолжается во дворе и внутри дома — на общественных террасах, консолях или в местах общего пользования.

«При благоустройстве не может быть пустых территорий. Каждый сантиметр должен быть обдуман и логичен. После того как продуман функционал, необходимо добиться его равномерного баланса», — подчеркнула Пермякова.

Руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова (на фото) в рамках блока по пешеходным улицам и стрит-ритейлу рассказала о том, как избежать эффекта «закрытых окон» на первых этажах ЖК после получения ЗОС. Это происходило в формате «вредных советов» для девелоперов: как НЕ НАДО делать.

По мнению эксперта, основными проблемами являются переизбыток коммерческих площадей, «неправильные» неформатные помещения, неверное ценообразование, отсутствие потенциальных арендаторов и, соответственно, низкая привлекательность для инвесторов, отсутствие стратегии реализации, управления, прописанной функциональной программы и концепции потоков потребителей, а также выстроенных каналов продаж.

Пешеходные улицы и стрит-ритейл — это всегда результат идеальной, грамотно выстроенной концепции, которая будет привлекать трафик, считает руководитель отдела оценки и аналитики компании ADWILL Марина Ковалева (на фото проводит презентацию). По ее мнению, эта функциональная программа должна удовлетворять потребности резидентов, создавать контекст места и программировать трафик активной городской среды.

«Важно интегрировать проект в городской контекст несколькими разными способами, в зависимости от ресурса проекта. Люди сейчас покупают сторителлинг, и требуется рассказывать историю, идентифицируя себя с ней», — подчеркнула эксперт.

Повышенный интерес у аудитории вызвал кейс ЖК Южный берег, который в Красноярске возводит СГ СМ.СИТИ. Компания создала проект европейского уровня, с неожиданным для города имиджем. Инвестиции в первые этажи сослужили хорошую службу проекту, подняв цены продаж в комплексе гораздо выше конкурентов.

«Пешеходная зона не помогает сильно увеличить цену коммерческой недвижимости, особенно на стадии "картинки". Это происходит только потом, когда появляется уже построенный объект. Но растет ценность недвижимости в целом, особенно на вторичном рынке», — рассказал директор по маркетингу СГ СМ.СИТИ Александр Васильев (на фото).

Открывая блок по квартирографии, ведущий специалист по продуктовым решениям в ЖК Школы Девелопера Ольга Кавжарадзе (на фото) поделилась своим видением новых трендов и запросов потребителей в этой сфере. В их числе она обозначила запрос на гостиную-салон или «третье место», которая стала и фитнес-клубом, и филиалом офиса, и кинотеатром, и рестораном. Также в числе трендов возможность заказа всех сервисов и услуг города на дом, наличие большой кухни.

Руководитель группы разработки продукта Level Group Мария Букаева рекомендовала застройщикам следить за сферой IT, которая сейчас очень активно развивается, а также за трендами в дизайне интерьеров.

Опытом квартирографии и разработки продуктовых «фишек» также поделились управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон и основатель, главный архитектор БЮРО CIVIL Данил Куров.

Спикеры круглого стола пришли к выводу, что в любом новом жилом комплексе должны создаваться уникальные объекты, за счет которых каждый проект будет отличаться от другого. Также они призвали развивать так называемый архитектурный туризм.

Фотоотчет и презентации спикеров можно посмотреть по ссылке.

Сегодня и завтра в рамках РСН–2023 продолжится обсуждение лучших практик жилищного строительства.

2 марта дискуссия посвящена дворовым пространствам и МАФам, МОПам, террасам, мансардам и эксплуатируемым кровлям, а также высотному жилому строительству.

3 марта эксперты обсудят комплексное развитие территорий и среду для формирования добрососедства.

Мероприятие пройдет в том же зале фуршетов павильона №8 ЦВК «Экспоцентр».

Напоминаем, что участие в мероприятиях РСН–2023 бесплатное по предварительной регистрации по ссылке.