Не исключено, что уже в следующем году Банк России распространит прямые ограничения, или макропруденциальные лимиты (МПЛ), на ипотеку. Об этом в интервью «Известиям» заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По данным регулятора, которые приводит издание, в начале 2020 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% составляла в выдачах 26,3%. В I квартале 2023-го она поднялась до 40,1%, а в III квартале достигла 46,6%.

На 1 ноября 63% заемщиков направляли на обслуживание долга более половины своего дохода. В то же время доля выдаваемой ипотеки на срок свыше 25 лет выросла почти до 50%.

Фото: cbr.ru 

Как отметила Елизавета Данилова (на фото), в половине кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для него самого, так и для банка.

Аналитики с 2021 года предупреждали о рисках ухудшения качества ипотечных выдач, напомнил «Ведомостям» управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже), но меры по охлаждению рынка регулятор начал принимать только в нынешнем году.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

С учетом опасной закредитованности населения и не поддающихся устойчивой корректировке цен на недвижимость, вероятно, ипотеку действительно нужно тормозить и выравнивать всеми доступными способами, признает эксперт.

Фото: t.me/acraratingagency

МПЛ помогут регулятору сдерживать рост ипотечного кредитования. Однако перед внедрением будет некоторый всплеск спроса, поскольку люди захотят успеть оформить кредит до нововведения, предупредила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Фото: НРА

Новые ужесточения негативно повлияют на количественные показатели выдачи ипотеки, что, в свою очередь, может отрицательно сказаться на объемах вводимого в строй жилья, добавил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин (на фото ниже). По его словам, в Москве и Санкт-Петербурге до 80% сделок осуществляется за счет ипотеки.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, ЦБ в течение года неоднократно применял ограничительные меры в борьбе с «ипотекой от застройщиков» по заниженным ставкам.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

С 1 октября регулятор повысил надбавки по ипотеке на новостройки для заемщиков с ПДН выше 80% и для кредитов с низким первоначальным взносом до запретительного уровня.

С 20 сентября увеличен минимальный размер первоначального взноса по программам с господдержкой с 15% до 20%, а также уменьшен на 0,5 п. п. максимальный объем субсидий для банков, которые выдают такие кредиты.

В итоге, согласно отчету ЦБ, доля выдач ипотеки с взносом ниже 20% в сегменте новостроек уменьшилась с 63% в II квартале до 59% в III квартале. Замедлился в октябре после рекордного сентября и рост ипотечного портфеля, однако, по мнению регулятора, он все еще остается высоким.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в начале следующего года ипотечные ставки достигнут 18,5%, а спрос на жилье снизится на 20%

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются

Эксперты: массовая льготная ипотека оказывает негативное влияние на рынок

Эксперты: к концу года доля выдачи ипотеки по льготным программам достигнет 70% — 80%

Какой может быть будущая ипотека: региональной или адресной? 

Эльвира Набиуллина: ЦБ за адресность ипотеки

Эксперты: выдача ипотеки сокращается уже три месяца подряд

Эксперты: в IV квартале до 70% ипотечных выдач будут льготными

Эксперты: выдача ипотеки по льготным программам сократилась в октябре на 15%

Эксперты: в 2024 году на рынке новостроек ожидается стагнация и рост цен

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее