Не исключено, что уже в следующем году Банк России распространит прямые ограничения, или макропруденциальные лимиты (МПЛ), на ипотеку. Об этом в интервью «Известиям» заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По данным регулятора, которые приводит издание, в начале 2020 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% составляла в выдачах 26,3%. В I квартале 2023-го она поднялась до 40,1%, а в III квартале достигла 46,6%.

На 1 ноября 63% заемщиков направляли на обслуживание долга более половины своего дохода. В то же время доля выдаваемой ипотеки на срок свыше 25 лет выросла почти до 50%.

Фото: cbr.ru 

Как отметила Елизавета Данилова (на фото), в половине кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для него самого, так и для банка.

Аналитики с 2021 года предупреждали о рисках ухудшения качества ипотечных выдач, напомнил «Ведомостям» управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже), но меры по охлаждению рынка регулятор начал принимать только в нынешнем году.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

С учетом опасной закредитованности населения и не поддающихся устойчивой корректировке цен на недвижимость, вероятно, ипотеку действительно нужно тормозить и выравнивать всеми доступными способами, признает эксперт.

Фото: t.me/acraratingagency

МПЛ помогут регулятору сдерживать рост ипотечного кредитования. Однако перед внедрением будет некоторый всплеск спроса, поскольку люди захотят успеть оформить кредит до нововведения, предупредила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Фото: НРА

Новые ужесточения негативно повлияют на количественные показатели выдачи ипотеки, что, в свою очередь, может отрицательно сказаться на объемах вводимого в строй жилья, добавил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин (на фото ниже). По его словам, в Москве и Санкт-Петербурге до 80% сделок осуществляется за счет ипотеки.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, ЦБ в течение года неоднократно применял ограничительные меры в борьбе с «ипотекой от застройщиков» по заниженным ставкам.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

С 1 октября регулятор повысил надбавки по ипотеке на новостройки для заемщиков с ПДН выше 80% и для кредитов с низким первоначальным взносом до запретительного уровня.

С 20 сентября увеличен минимальный размер первоначального взноса по программам с господдержкой с 15% до 20%, а также уменьшен на 0,5 п. п. максимальный объем субсидий для банков, которые выдают такие кредиты.

В итоге, согласно отчету ЦБ, доля выдач ипотеки с взносом ниже 20% в сегменте новостроек уменьшилась с 63% в II квартале до 59% в III квартале. Замедлился в октябре после рекордного сентября и рост ипотечного портфеля, однако, по мнению регулятора, он все еще остается высоким.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в начале следующего года ипотечные ставки достигнут 18,5%, а спрос на жилье снизится на 20%

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются

Эксперты: массовая льготная ипотека оказывает негативное влияние на рынок

Эксперты: к концу года доля выдачи ипотеки по льготным программам достигнет 70% — 80%

Какой может быть будущая ипотека: региональной или адресной? 

Эльвира Набиуллина: ЦБ за адресность ипотеки

Эксперты: выдача ипотеки сокращается уже три месяца подряд

Эксперты: в IV квартале до 70% ипотечных выдач будут льготными

Эксперты: выдача ипотеки по льготным программам сократилась в октябре на 15%

Эксперты: в 2024 году на рынке новостроек ожидается стагнация и рост цен

Эксперты IRN.RU побывали в гостях у директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова и спросили его, почему ЦБ запретил околонулевые ставки, какие еще ипотечные программы беспокоят регулятора, при каких условиях Банк России разрешит льготную ипотеку на вторичном рынке.

Фото: www.storage.myseldon.com

Околонулевая

Если говорить о субсидировании ипотеки застройщиками, то на обывательский взгляд, они делают то же самое, что и государство, которое запускает льготные программы со сниженными ставками.

Александр Данилов (на фото ниже) с этим тезисом категорически не согласился. Он уверен, что девелоперы ничего не субсидируют — по факту за все платит клиент.

Фото: Банк России

«По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы», — рассказал журналистам представитель ЦБ.

Ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье несет риски для всех, подчеркнул аналитик. Для финансовой системы, строительной отрасли, государства и для покупателей.

Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае его продажи по реальной рыночной цене.

Фото: www.kmarket43.ru

Застройщики, видя рост цен, увеличивают запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный.

В перспективе подобные искажения привели бы к серьезному торможению строительной отрасли: она, как выразился Александр Данилов, могла просто-напросто «врезаться в стену».

«Вот прожили застройщики год на "стероидах" околонулевой ипотеки, но что делать дальше для подстегивания спроса? — задал риторический вопрос руководитель департамента ЦБ и присовокупил два других: — Вводить отрицательные ставки или продлевать ипотеку на 60 лет? Снижать площадь квартир еще дальше?..».

Фото: www.mds.yandex.net

Под 3%—4%

Околонулевая ипотека под давлением ЦБ практически ушла с рынка, ей на смену пришла ипотека под 3%—4%. Эксперты IRN.RU предположили, что ЦБ не уcтраивает и такая ставка.

Александр Данилов это подтвердил, ведь 3%—4% — это также ниже уровня, с которого начинает действовать новое регулирование ЦБ.

Напомним, что это регулирование ввели весной и работает оно следующим образом. Долгосрочная ставка ОФЗ до недавнего повышения ключевой ставки находилась в районе 11%.

В рамках льготной ипотеки при ключевой ставке 7,5% бюджет компенсировал банкам 2 п. п., «Семейной» — 4 п. п., таким образом «рыночный» уровень ставок по этим программам должен составлять около 9% и 7% соответственно.

Дополнительное резервирование включается при ставках ниже 6,8% — по льготной ипотеке и ниже 4,8% — по «Семейной».

Фото: www.dzeninfra.ru

Траншевая

Вызывает вопросы у ЦБ и траншевая ипотека, поскольку при ней заемщик может оказаться не готов к росту платежей по кредиту.

Минус для застройщика здесь в том, что платеж за квартиру не поступает сразу в полном объеме на счет эскроу, следовательно, ставка по проектному финансированию будет выше.

Фото: www.static.imfast.com

Без первого взноса

И совсем «плохая история», по мнению главного аналитика Банка России, это ипотечная схема без первого взноса с не очень высокой ставкой. Пока этот вид ипотечного продукта ускользает от нового регулирования ЦБ.

Как раз подобные схемы привели к ипотечному, а затем и к финансовому кризису в Северной Америке, напомнил Александр Данилов.

Фото: www.kvobzor.ru

Снижение цен вместо субсидий

Регулятор, в принципе, не против снижения ставок. «Но только реального и честного, без всей этой "схемотехники" и не за счет человека», — подчеркнул глава департамента.

Застройщики, считает он, вместо «субсидий» могли бы просто снизить цены. Однако, когда девелоперам такое предлагают, они начинают жаловаться на возросшую себестоимость.

Фото: www.incdn.profile.ru

На «вторичку»

Регулятор в лице Эльвиры Набиуллиной поддержал идею распространить ипотечную господдержку на вторичный рынок. При этом глава ЦБ предупредила, что данная программа должна быть адресной. Что имелось в виду?

«Если речь идет о масштабной поддержке рынка, то мы не сторонники такой идеи, потому что это приведет к перегреву», — ответил глава департамента ЦБ.

Он предложил определить группы населения, которые нуждаются в поддержке. Например, молодые семьи, IT-специалисты и т.д.

Также нужна помощь регионам, где новое жилье строится в недостаточных объемах.

Фото: ww.metrium.ru

Большие квартиры

А вот предложение субсидировать ставки на покупку больших квартир аналитик не поддерживает, поскольку они просто подорожают, и выгода от субсидии быстро испарится.

Фото: www.metr.by

Структура спроса

Журналисты спросили Данилова, как изменилась структура ипотечного спроса.

Раньше он был более высокого качества, ответил аналитик, теперь же, с учетом снижения ставок и льготных программ, в ипотеку вошли люди, которые прежде в силу своих финансовых возможностей с большой долговой нагрузкой такой кредит взять не могли.

Из-за этого растет срок ипотечного контракта, растягивается реальный период погашения кредита. А это, безусловно, увеличивает финансовые риски. «Но банки в силу бизнес-аппетитов все равно выдают ипотеку таким заемщикам», — констатировал представитель ЦБ.

В результате ипотека становится для банка не такой выгодной или вообще убыточной на определенном временном промежутке. Даже когда ипотека гасится за 7—8 лет — это рискованно, но когда срок увеличивается до 15—20 лет, риски уже гораздо выше.

Фото: www.yandex.ru

Прогноз

ЦБ ожидает, что по итогам года может быть предоставлено на 10%—15% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.

Регулятор недавно повысил прогноз по ипотечному портфелю с 13%—17% до 17%—21% на фоне высоких темпов роста последних месяцев.

Все это также беспокоит Банк России. Поэтому, пояснил Александр Данилов, регулятор и принял решение повысить макропруденциальные надбавки по рискованным кредитам.

Другие публикации по теме:

После роста ключевой ставки банки начали пересматривать условия по ипотеке

Анатолий Печатников (ВТБ): объем ипотечных кредитов приближается к рекордным 6 трлн руб.

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 16% (графики)

Эксперты: за год объем выдачи ипотеки в России вырос в полтора раза

ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)