По итогам IV квартала 2024 года объем предложения строящегося жилья в Подмосковье вырос на 5,5%, а спрос — на 4,9%. При этом средневзвешенная цена 1 кв. м жилой площади составила 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), подсчитали аналитики Метриум.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

По данным экспертов, в конце года на рынке Московской области в реализации находилось 208 проектов с 45,3 тыс. лотов (+0,8% за месяц, +5,5% за квартал), включая 44 тыс. квартир и 1,2 тыс. апартаментов.

Динамика объема предложения новостроек на рынке Московской
области по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В IV квартале 2024 года на рынок новостроек Московской области было выведено 8 новых проектов, в которых реализуются квартиры.

Максимальный объем предложения (15%, без изменения за квартал) сконцентрирован в Ленинском городском округе. На втором месте — Пушкинский округ (12%, +2 п. п.), третьими стали Мытищи (12%, без изменений).

ТОП-10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и
средневзвешенная цена (СВЦ) по округам, руб.

Источник: Метриум

Если говорить о строительной готовности, то сократилась доля в корпусах на начальном этапе строительства (12,7%, -7,4 п. п. за квартал) и выросла доля предложения в сданных корпусах (16,2%, +1,5 п. п. за квартал), на этапе монтажа этажей (51,5%, +3,5 п. п. за квартал) и на этапе отделки (19,5%, +2,2 п. п. за квартал).

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В типологии за квартал значительных изменений не произошло: наибольшая доля предложения приходится на однокомнатный формат (44,9%, +0,1 п. п. за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов
Московской области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

По типу отделки также значительных изменений нет. Доля предложения без отделки за квартал прибавила 1,1 п. п. (50,4%), с чистовой отделкой — сократилась на 0,8 п. п. (36,4%).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Предложение самого доступного жилья (в ценовом диапазоне до 5 млн руб.) увеличилось на 1 п. п. (6%), чему способствовали скидки и старт продаж с предложением по цене ниже рынка.

Распределение предложений на рынке новостроек Московской области
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам IV квартала 2024 года зафиксирована на уровне 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), в квартирах — 190 420 руб. (+0,1% за месяц, +0,7% за квартал), в апартаментах — 194 190 руб. (+5,4% за месяц, +1,8% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения декабря 2024 года отмечены в ЖК Гармония Парк (Лыткарино) — 17,6 кв. м за 3,1 млн руб.; ЖК Дом+ (Воскресенск) — 29,2 кв. м за 3,2 млн руб. и ЖК Кашинцево (Лосино-Петровский) — 21,9 кв. м за 3,3 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по кварталам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

По данным экспертов, в IV квартале было заключено 9,5 тыс. сделок по ДДУ (+4,9% за квартал, -48,5% за год), а за весь 2024 год — 43 713 ДДУ (-24,9% по сравнению с 2023-м).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по годам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

Зарегистрировано 68% сделок с использованием ипотечного кредитования (-12 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек Московской области по месяцам
в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Максимальное число ДДУ в IV квартале зарегистрировано в Ленинском городском округе (15%) при снижении за квартал на 7 п. п.

Рост доли сделок 5 п. п. (14%) зафиксирован и в Мытищах, что объясняется стартом новых корпусов. На третьем месте по этому показателю — Красногорск.

Фото: ferrostroy.ru

Управляющий партнер ГК ФЕРРОСТРОЙ (девелопер ЖК Катуар в Мытищах) Григорий Ваулин (на фото) рассказал, что Ленинский округ, Мытищи и Красногорск на протяжении нескольких лет остаются лидерами по спросу на новостройки. Эксперт объяснил этот результат не только значительным объемом предложения, но и эксклюзивными характеристиками данных локаций.

«Все они являются ближайшими спутниками Москвы, обладают развитой инфраструктурой и большим числом мест приложения труда, — подчеркнул девелопер. — А Мытищи, особенно их пригороды, еще и отличаются благоприятной экологической обстановкой».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил, что в конце 2024 года наблюдалась минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за 5,5 лет —59%. На это, по его словам, повлияли несколько факторов:

- отсутствие лимитов у многих банков для проведения сделок по «Семейной ипотеке»;

- девелоперские компании смогли увеличить популярность рассрочек;

- многие клиенты ожидали, что с внедрением нового ипотечного стандарта застройщики внедрят субсидирование без комиссии.

«Тем не менее в ноябре — декабре на рынке новостроек Московской области наблюдался восстановительный тренд, — заметил эксперт и добавил: — Впрочем, ситуация немного стабилизировалась лишь по сравнению со второй половиной прошедшего лета, а год к году динамика по ДДУ остается отрицательной».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2024 году количество и объем выдач льготных ипотечных кредитов сократились почти на треть

Эксперт: из-за высокой инфляции недвижимость остается привлекательным активом

Эксперты: что будет с ценами на недвижимость в 2025 году

Эксперты: особенности декабрьской экспозиции новостроек Московского региона

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты рассказали о всех деталях ноябрьской экспозиции новостроек в Московском регионе

Осень в Московском регионе: спрос на новостройки, цены и самые популярные жилые комплексы

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: сегодня в Московском регионе популярны квартиры «под ключ», но это ненадолго

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья по уровню продаж новостроек

Почему одни девелоперы и эксперты выступают резко против повсеместного внедрения проектного финансирования в сфере жилищного строительства, а другие, наоборот, считают это благом. Портал ЕРЗ приводит ключевые аргументы обеих сторон.  

Фото: www.szaopressa.ru

До конца года власти рассчитывают завершить все процедуры прохождения нового закона, вносящего существенные изменения в правила финансирования долевого строительства. Главная цель продолжающегося реформирования отрасли — обеспечить защиту вложений граждан в новостройки и свести к минимуму риск появления новых недостроенных объектов.

«Нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, — заявил на вчерашней большой пресс-конференции Владимир Путин, пояснив: — Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом».

«Мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием», — подчеркнул глава государства, — Иначе это не закончится никогда», — резюмировал он.

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Одна из наиболее значимых новелл нового документа (с полным пакетом поправок можно ознакомиться здесь) обязывает застройщиков жилья перевести 1 июля 2019 года все свои стройки (исключения будут, но критерии для них пока не определены) на проектное финансирование с размещением денег дольщиков на эскроу-счетах — независимо от даты получения разрешения на строительство.

Напомним, что в настоящее время действует более мягкая норма: избежать перехода на эскроу можно для тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года.   

Фото:www.ktostroit.ru

Ряд девелоперов и экспертов негативно относятся к этому решению. По их мнению, переход на банковское кредитование, — тем более такой всеобъемлющий, с отсутствием непосредственного допуска к деньгам дольщиков, — грозит серьезными издержками и, как следствие, уходом многих компаний с рынка.

Но есть и такие, кто считает проектное финансирование и счета эскроу благом и стимулом для развития жилищной строительной отрасли.

Приведем ключевые аргументы обеих сторон.

Аргументы «против»

Заместитель генерального директора MR Group (17-е место в ТОП застройщиков РФ, 5-е место в ТОП по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото выше) расценивает принятие вышеуказанной поправки как санкции против девелоперов.

Ссылаясь на анализ, статистику и прогнозы Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН) Кирсанов сообщает: количество обманутых дольщиков в стране составляет не более 2,5% от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве.

«Справедливо ли в такой ситуации применять жесткие санкции в отношении всех застройщиков, — задает риторический вопрос эксперт, — или, может быть, необходимо профессиональное управление рисками, имея в виду анализ причин появления обманутых дольщиков, подготовку и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата, и минимизацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства».

Фото: www.cdn.dribbble.com

Согласно негативному сценарию, представленному специалистами ЦЭМИ РАН, принимаемые законодателем меры по решению «проблемы «обманутых дольщиков» приведут к следующим последствиям:

• возможному разорению значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);

• сокращению рынка, повышению цен на жилье на 25% (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);

• тотальному переходу застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;

• увеличению числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения.

Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков (на фото) также считает, что перевод текущих проектов на проектное финансирование может привести к необратимым последствиям для рынка недвижимости.

«Если сейчас абсолютно всех перевести на проектное финансирование (а еще учесть, что не каждый проект одобрят банки), и, помимо этого, повысить ипотечную ставку — что уже происходит, и недавно была вновь повышена ключевая ставка ЦБ до 7,75, вслед за этим рост ставок по ипотеке неизбежен, — все эти факторы могут привести просто к «заморозке» рынка», —  убежден Ступеньков.

Он делает вывод, что повышение ставки по ипотечным кредитам на 1—2% годовых и рост цен на квартиры на 15—20% заставят многие российские семьи просто отказаться от приобретения жилья, поскольку, по его словам, «в массовом сегменте до 90% сделок могла составлять в последние несколько лет именно ипотека».

Что касается девелоперов, то им, по мнению Олега Ступенькова, станет просто невыгодно работать в секторе многоэтажного жилого строительства. Кто-то, возможно, переключится на строительство апартаментов. Кто-то — на коттеджную застройку, если найдет подходящие участки и ресурсы. Кто-то, как отмечали собеседники портала ЕРЗ, имеющие собственную производственную базу, активнее займутся продажами готового жилья.  

Но что делать с уже запущенными стройками? На этот вопрос у эксперта ответа, кроме твердого пожелания, пока законопроект еще не вступил в силу, убрать из него ужесточающую норму по повальной «эскроуизации» уже возводимых проектов.  

Аргументы «за»

Портал ЕРЗ уже не раз писал о тех застройщиках, представляющих самые разные регионы страны, кто весьма активно переводит часть своих уже возводимых или запланированных к строительству планируемых объектов на проектное финансирование и эскроу-счета.

Их аргументацию выразил руководитель Департамента маркетинга и продаж девелоперской компании Lexion Development (23-е место в ТОП застройщиков Москвы) Алексей Лухтан (на фото выше).

«Мы, наконец, уйдем от проблем с замороженными стройками, — заявил он, — добавив: — появится здоровая конкуренция, на рынке останутся добросовестные застройщики, а покупатели, которые и так немало натерпелись, будут максимально защищены».

При этом топ-менеджер с пониманием относится к инициативе властей покрыть схемой проектного финансирования максимальное число новостроек. По его мнению, это не позволит оказывать тормозящего влияния на рынок тем компаниям, которые всеми правдами и неправдами запаслись впрок разрешениями на строительство — для того, чтобы как можно дольше собирать деньги непосредственно с дольщиков.

«Власти прекрасно понимают, что многие застройщики, грубо говоря, «застолбили» за собой текущую схему работы — получили разрешения на строительство далеко вперед и даже зарегистрировали первый и может быть единственный ДДУ для большей уверенности, — поясняет Лухтан, поясняя: — Это было сделано не с целью продажи, а с тем, чтобы отсрочить себе переход на проектное финансирование и искусственно продлить условия работы по старым правилам».

При этом он признает, что реформа в отрасли вызовет повышение цен на квартиры, «но не на 20—30—40%, как утверждают некоторые профессиональные сообщества и участники рынка».

«Скорее всего, стоит ожидать адекватного повышения цен на проекты пропорционально ставке проектного финансирования, которая по мере накапливания средств на эскроу-счете будет только снижаться», — прогнозирует топ-менеджер Lexion Development.

С ним солидарен финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко (на фото), строящей жилье в целом ряде регионов России, в том числе с использованием счетов эскроу в проекте, реализуемом совместно со Сбербанком.

Он уверен, что полученные в массовом и лихорадочном порядке до 1 июля 2018 года разрешения на строительство в случае выведения этих строек из-под новых правил финансирования негативно сказались бы на состоянии конкурентной среды и качестве строительства.

«В самом невыгодном положении оказались бы как раз те добросовестные застройщики, которые с 1 июля 2019 года честно перешли на эскроу-счета, — убежден финансист. — Во-вторых, спешно спроектированные на долгую перспективу проекты за пять лет безнадежно устарели бы, потому-то сейчас тренды недвижимости меняются гораздо быстрее, чем раньше», — характеризует ситуацию Романенко.

Он также поддержал еще одну ужесточающую поправку в реформируемое законодательство о долевом строительстве: возможность признания ьанкротом любого застройщика, допустившего задержку ввода объекта в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

«В Великобритании за такое нарушение застройщика лишают лицензии. В Испании штрафы практически равны стоимости проекта», — приводит эксперт примеры из зарубежной практики.

По его убеждению, именно применение эскроу-счетов является серьезным экономическим стимулом увеличения скорости строительства: каждый сэкономленный месяц строительства сохраняет около 0,2% от бюджета проекта, 6 месяцев — уже 1,2%.

Что касается удорожания конечного продукта (квартир в новостройках), то, по мнению Романенко, никакого мифического прироста на 20% здесь не наблюдается: в результате использования схемы проектного финансирования бюджет строительства увеличивается всего на 3,5—4,5%. Для потребителя это означает рост цены максимум до 5%, уточняет финансист.

Напомним, что расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве 19 декабря приняты Госдумой РФ в третьем чтении. После одобрения закона Советом Федерации документ будет направлен на подпись Президенту РФ, затем — опубликован и вступит в силу. Скорее всего, уже в этом году.

Другие публикации по теме:

Расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве приняты в третьем чтении

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Свой ДСК и продажи готового жилья как способы остаться на плаву: комментарии застройщиков

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Застройщики рассказали о первом опыте практического использования счетов эскроу

Евгений Романенко (ГК ТАЛАН): Надежный застройщик готов предложить клиентам доходность вдвое больше, чем по банковскому депозиту

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии