Для отечественного рынка жилой недвижимости уходящий год был позитивным. В 2024-м, по мнению опрошенных ТАСС и РБК экспертов, будет все сложнее. Основные причины — рост ключевой ставки, корректировка условий льготных ипотечных программ и возможная их отмена.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ключевая ставка

В 2023 году Банк России четыре раза поднимал ключевую ставку, последний раз — до 16%. Это, как считают девелоперы, привело к практически полному исчезновению классической ипотеки.

Пока спрос поддерживают льготные программы, доля которых составляет до 90% от всего объема сделок в массовом сегменте.

Фото предоставлено пресс-службой компании ASTERUS

С каждым скачком ставки банкам приходилось пересматривать условия по субсидированным ипотечным программам, что приводило к удорожанию продукта как для девелопера, так и для покупателя, заметила коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан (на фото).

В перспективе, считает она, это может привести к сдерживанию развития рынка недвижимости, «в первую очередь с точки зрения нового строительства, его объема и качества».

Фото: glorax.com

Повышение ключевой ставки отражается на доступности проектного финансирования для застройщиков, добавил первый вице-президент ГК Gloraх Александр Андрианов (на фото).

«В моменте решение ЦБ стимулирует спрос на квартиры и оказывает положительное влияние на рынок новостроек, однако в долгосрочной перспективе, если ситуация не изменится, мы можем получить обратный эффект», — пояснил эксперт.

Фото: www.megalit-korolev.ru

Влияет ставка и на цены самого девелоперского продукта.

«Учитывая, что стоимость интересных участков начинается от 1 млрд руб., за год только проценты составят около 200 млн руб.», — высказал свои опасения директор по экономике и финансам корпорации Мегалит Алексей Плюта (на фото).

Фото: пресс-служба А101

Льготная ипотека

Повышение первого взноса до 30%, безусловно, скажется на всех регионах. А то, что максимальный размер льготного кредита уравнен, — только на столичных. В качестве примера директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото) привел петербургскую агломерацию.

При стоимости трехкомнатной квартиры в среднем около 8,5 млн руб. и взносе 15% покупателям, по его словам, необходимо было накопить 900 тыс. руб. При 30% — уже 2,55 млн руб.

С октября банки стали избирательнее относиться к потенциальным заемщикам, ужесточая условия выдачи кредитов. Не все клиенты готовы идти на новые условия, и это, по мнению Анатолия Клинкова, приведет к значительному замедлению темпов продаж.

Фото предоставлено пресс-службой А101

«Не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку как минимум на год, чтобы или оценить свои возможности в новых условиях, или продолжать копить на первоначальный взнос», — уточнил еще один представитель девелопера — директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

На массовом рынке московских новостроек средняя стоимость квартиры составляет почти 15 млн руб. «То есть новый лимит в 6 млн руб. позволит профинансировать только 40% от стоимости такой квартиры», — привел конкретные цифры управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Средняя однокомнатная, по данным эксперта, стоит 13,2 млн руб., а это значит, что покупателю придется внести почти 4 млн руб. в виде первоначального взноса. «В рамках льготной ипотеки он сможет занять еще 6 млн руб., но ему придется искать еще 3,2 млн руб., чтобы купить эту квартиру», — подсчитал эксперт.

Фото: vk.ru

Падение спроса неизбежно, согласилась управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото), подчеркнув, что «размер кредита в 6 млн руб. для Москвы представляет мало интереса».

Ожидания

Эксперты и участники рынка тем не менее надеются на лучшее.

Фото: vsngroup.ru

«Рухнуть спросу не дадут, в стране строительная отрасль является одним из ключевых направлений развития», — прогнозирует генеральный директор VSN Group Яна Глазунова (на фото).

Фото: t.me/viktor_tarasenko

«Поддержка от государства в каком-то виде будет существовать: либо через продление льготной ипотеки, либо новыми инструментами», — не сомневается президент ДК Прогресс Виктор Тарасенко (на фото).

Фото предоставлено DOLGOV PRO

«Мы рассчитываем на программы господдержки и ждем снижения ключевой ставки до нормы, чтобы и вторичная недвижимость ожила, так как эти два рынка тесно связаны», — подчеркнул генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото).

Фото: t.me/clubinvestmsk

«Правительство не допустит сокращения спроса на 30% — 50%, но и при модернизации льготных ипотечных программ негативные последствия могут быть, — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото). — Наиболее вероятный сценарий — альтернативные инструменты поддержки спроса. Один из вариантов — дифференцированная ипотека в регионах, которая сможет уравновесить спрос».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: не исключены новая волна ажиотажного спроса на новостройки и повышение цен

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ

Управляющий партнер ГК Самолет Александр Прыгунков дал интервью РБК, которое мы приводим с небольшими сокращениями.

Фото: t.me/gk_samolet

О темпах строительства и накопленном застройщиками запасе прочности

— Объем предложений, существующих на рынке, был запущен за последние годы, — уточнил Александр Прыгунков. — Наша отрасль достаточно инерционная, И когда разгоняется, ее уже не остановить. Объем предложений достаточно большой, но накопленный запас прочности и обеспеченность всех проектов финансированием позволяют нам чувствовать себя уверенно.

Банки стабильно финансируют стройку, темпы строительства не меняются, все идет по графику, что мы видим и у нас, и у наших конкурентов, партнеров. Поэтому говорить об отставании темпов строительства нельзя. Все идет в штатном режиме.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Почему нет предпосылок к снижению цен

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений. Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

За последние 10 лет рынок очень сильно изменился, стал очень цивилизованным, на нем работает много профессионалов. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно, за этим следят и банки как представители регулятора, которые несут контрольную функцию. Поэтому тенденций к снижению цен точно не будет —  нет такого запаса маржи.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

О новом балансе спроса и предложения на рынке

— Из статистики, аналитических данных мы видим сейчас, что растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, потому что наша отрасль в этом плане инерционная. Много процессов было запущено за последний год. И они точно будут продолжаться еще пять-шесть месяцев.

А затем игроки на рынке будут смотреть, надо ли начинать новые проекты. Скорее всего, новые очереди стартуют чуть позже. И через какое-то на рынке время будет найден новый баланс: уменьшится объем предложения в соответствии со спросом, который будет на тот момент существовать.

А цены точно снижаться не будут: работы в убыток никто не допустит.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Об ипотеке и новой реальности рынка

— Количество клиентов, желающих купить жилье, уменьшилось. Были проблемы с лимитами по семейной ипотеке. На какой-то период банки не одобряли ипотеку, клиенты ждали одобрения.

Конечно же, цикл принятия решений и заключения договоров увеличился. Это реальность нынешнего рынка. Все перестраиваются, все к этому адаптируются, и мы, исходя из этого, меняем свои планы.

Этот процесс нельзя изменить за один день или неделю, на это потребуется определенное количество времени.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 О проектах КРТ

— Проекты КРТ — достаточно непростые, долгие. Это самое сложное, что есть в девелопменте. И те проекты, которые запущены и строятся, они продолжатся. Будет продолжаться работа по тем проектам КРТ, где готовится исходная разрешительная документация. Ее подготовка не требует больших финансовых затрат, и все девелоперы будут этим заниматься.

И когда период прогнозирования станет более стабильным, когда мы поймем, что будет происходить с капиталом, с доступностью финансовых средств и т. д., проекты КРТ начнут реализовываться более активно.

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Об экспансии в российские регионы

— В последние два года мы активно работаем в Тюмени. В ближайшие несколько месяцев вводим первую нашу очередь — это важный, значимый этап нашего присутствия здесь. Тюмень — это первый нестоличный город в нашем портфеле. До этого мы развивались в Москве и Санкт-Петербурге. Тюмень — это третий город и первый из региональных, куда мы вышли с нашими проектами, — подчеркнул Александр Прыгунков (на фото) и добавил: — Мы анализируем проекты КРТ, взаимодействуем с властью и т. д.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Эксперты: по итогам III квартала темпы роста цен в новостройках «старой» Москвы замедлились

Эксперты отметили падение цен на жилье в Балашихе, Красногорске и Мытищах

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре новостройки подорожали и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

В течение ближайшего года эксперты ожидают снижения цен на недвижимость на 5% — 10%

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки