В пятницу Банк России повысил ключевую ставку на 1 п. п. — до 8,5% годовых, что стало первым ужесточением денежно-кредитной политики после рекордной паузы с сентября прошлого года. Целый ряд СМИ и информационных интернет-порталов озаботились проблемой и поинтересовались у экспертов, приведет ли это к росту ипотечных ставок и цен на жилье. Мнения разошлись.

Фото: www.phonoteka.org

Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко (на фото ниже) свою точку зрения изложил на сайте ЛюдиИпотеки.рф.

По его мнению, увеличение не на 0,5 п. п., а сразу на 1 п. п. открывает дорогу для роста ипотечных ставок.

«15% в рублях — не фантастика, — пишет он, — а плата за управление Банком России не развитием, а финансовыми индикаторами в виде инфляции и "рыночный" курс рубля».

Фото: www.sfera.fm

Эксперт ожидает стагнации на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Рост, как прогнозирует Сергей Гордейко, вначале остановится, а потом попадет в неустойчивое равновесие.

Это произойдет потому, что льготные программы никогда не занимали доминирующую долю рынка и не смогут компенсировать рост ставок. Затраты государства вырастут до критичного уровня, и продлевать массовые программы будет тяжело.

Фото: www.news.sgnorilsk.ru

«Могут остаться малочисленные типа "Арктической ипотеки" и "Семейной ипотеки" без поблажек в виде одного ребенка, а лимит по "Сельской ипотеке" в очередной раз стремительно закончится», — резюмирует Сергей Гордейко.

Рынок, думает он, будут спасать отсутствие доверия населения к накоплениям и вымывание сбережений в недвижимость, корректировка цен в виде скидок и торга и обреченное привыкание к высокой ставке.

Фото: www.auditorium-cg.ru

По собственным программам банкам ставки могут прибавить 0,5 п. п.—1 п. п., заявил «Российской газете» управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото).

Однако средняя ставка по рынку, по его мнению, будет расти меньшими темпами, поскольку значительная часть выдач приходится на льготные программы, ставки по которым не меняются.

Фото: www.realty.interfax.ru

От ключевой ставки зависит не только ипотечная ставка, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, напомнил «РГ» исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

Кредиты для застройщиков подорожают, следовательно, не стоит ожидать снижения цен на новостройки, заключил он.

Повышение ключевой ставки также повлияет и на субсидирование лимитов по кредитам со стороны застройщиков, увеличив их затраты на 2%—4% в зависимости от стоимости объекта и комиссии банка.

Так считает руководитель отдела ипотечного кредитования Главстрой-Недвижимость Вадим Бутин (на фото).

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) предположил, что мы, вероятно, увидим смену основного посыла рекламных кампаний с «покупай выгоднее» на «покупай быстрее». В краткосрочной перспективе это сохранит текущий объем спроса, но поменяет его структуру, полагает специалист.

«Если в первой половине 2023 года опережающими темпами росла "вторичка", то сейчас более привлекательными вариантами для большинства покупателей станут новостройки», — поделился он своим прогнозом в Циан.Журнале.

Фото: www.kommersant.ru

Увеличение ключевой ставки было ожидаемым, и ее рост уже учитывался в тех кредитах, которые выдавались в последнее время, считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков (на фото).

Вряд ли июльское решение регулятора приведет к изменению рыночного баланса, но оно подготовит почву для более заметных перемен уже осенью, когда Банк России окажется перед очередным выбором, подчеркнул эксперт.

Фото: www.fund-rkk.ru

Директор института стратегического планирования и финансового анализа УрГЭУ Максим Марамыгин (на фото) обнадежил кредитополучателей, напомнив, что действующая ипотека не пострадает, поскольку кредитная организация не может в одностороннем порядке менять ставку, предусмотренную договором.

Роста ипотечных ставок по стандартным программам до 12% ожидают в Совкомбанке.

Главный аналитик кредитной организации Наталья Ващелюк (на фото) участвовала в опросе РИА, и, по ее словам, такая ситуация может привести к снижению объема выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья в целом на 20%.

Однако, добавила она, многое будет зависеть от доходов населения и готовности продавцов предоставлять дисконты.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Более оптимистичный прогноз дал вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов (на фото).

По его оценке, рост актуальных на сегодня ставок по ипотеке на 1 п. п. может снизить выдачу новых кредитов на вторичном рынке на 10%—12% в течение года, в то время как на первичном рынке падение составит всего 5%—6%.

Сообщая о повышении ключевой ставки, портал ЕРЗ.РФ также приводил мнение экспертов, в том числе руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика (на фото).

«Думаю, что ключевая ставка продолжит рост, — сказал эксперт и добавил: — Скорее всего, впереди и рост цен на недвижимость. Поэтому покупателям недвижимости стоит поторопиться, пока ипотека и цены еще относительно доступны».

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)

Эксперты: до конца 2023 года стоимость жилья не изменится, дальше — лишь в пределах инфляции

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин

Сбер снизил первоначальный взнос по ипотеке с 15% до 10%

Сельская ипотека: новые условия

Летом российские банки запустили акции и начали предоставлять скидки по ипотечным ставкам

Эксперты: единая льготная ипотека — это утопия

Правительство увеличило в два раза максимальный размер кредита по программе «Сельская ипотека».

В первом полугодии ВТБ оформил 46,7 тыс. жилищных кредитов с господдержкой на 275 млрд руб.

Еще в июне лидеры банковского рынка начали поднимать ставки по базовым ипотечным программам. В конце июля в результате средняя ставка по рыночной ипотеке почти достигла 19%. В том, как будут вести себя в августе потенциальные заемщики и застройщики, разбирались «Известия».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным опроса, проведенного «Известиями», 29 июля ПСБ увеличил проценты по ряду ипотечных программ в среднем на 1,5 п. п., и сегодня базовая ставка в этом кредитном учреждении составляет 18,5%. Однако, судя по информации на сайте, она может дойти до уровня 21%.

1 августа Газпромбанк повысил ставки по ипотеке на 1,4 п. п. — до 22,5%. Совкомбанк 21 июля увеличил проценты по базовым программам на 1 п. п. Уралсиб поднял ипотечную ставку на 0,4 п. п. до 19,9%. Ак Барс Банк прибавил 0,6 п. п., также до 19,9%. В ВТБ, Альфа Банке, Банке «Санкт-Петербург» не исключают возможного повышения ставки в ближайшее время.

Глава направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже) уточнила, что за неделю с 22 по 28 июля средняя ставка по рыночной ипотеке увеличилась на 0,3 п. п. — до 18,9% годовых (средняя максимальная ставка изменилась аналогично).

Фото: banki.ru

По данным маркетплейса, рост полной стоимости кредита (ПСК) составил 0,17 п. п., до 21,3% годовых.

Увеличение ставок по ипотеке связано с повышением ключевой ЦБ сразу на 2 п. п., до 18%, которое произошло 26 июля на заседании Совета директоров Банка России.

Эксперты прогнозируют рост в ближайшее время среднего уровня рыночных ставок по жилищным кредитам на 1,5% — 2,5%. При этом большинство из них отмечают, что по сегодняшним ставкам граждане не готовы брать ипотеку, предпочитая перейти к сберегательной модели и положить деньги на депозит, в том числе для накопления первоначального взноса.

Фото: banki.ru

Независимый эксперт Андрей Бархота (на фото) прогнозирует сокращение количества сделок по базовым программам на 30% — 40% в январе — сентябре 2024 года из-за заградительных ставок по сравнению с аналогичным показателем годом ранее.

Он пояснил, что устойчивый спрос на ипотеку сохраняется только в том случае, когда средний уровень ставок по рыночным программам не превышает 12%. Если этот показатель выше, то продажи на вторичном рынке обрушиваются на 30% — 50%, а на первичном — еще сильнее.

Нынешний уровень ставок означает, что граждане будут совершать только срочные сделки. Бархота ожидает, что для поддержания продаж застройщикам, вероятно, придется делать скидки в размере не менее 10%.

Фото: IRN.RU

Глава портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото) подсчитал, что при ставке около 20% и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру за 10 млн руб. будет составлять около 118 тыс. руб.

Аренда же аналогичной по площади квартиры обойдется как минимум вдвое дешевле. При этом за 20 лет пользования таким кредитом переплата будет трехкратной: свыше 20 млн руб.

Эксперт придерживается мнения, что продавцам готового жилья в какой-то момент придется начать снижать цены, поскольку, согласно среднесрочному прогнозу регулятора, ставка ЦБ останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 году. 

Старший директор по корпоративным рейтингам агентства Эксперт РА Дмитрий Сергиенко подчеркнул, что отмена массовой льготной ипотеки на новостройки с 1 июля повысила интерес к вторичной недвижимости, восстановив ее статус. Но высокая стоимость квадратного метра и ставки выше 20% вынуждают россиян откладывать покупку жилья до лучших времен.

Сегодняшние рыночные ставки по ипотечным продуктам — однозначно заградительные для подавляющего большинства россиян, убежден эксперт.

Единственный реалистичный сценарий покупки недвижимости с ипотечным продуктом в сегодняшних условиях, с точки зрения Сергиенко, — это крайне высокая заинтересованность в объекте, а также надежда на снижение в ближайшие годы ставок в экономике и рефинансирование ипотеки уже под более низкий процент.

Фото из архива В. Чернова

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов (на фото) ожидает фиксирования годовых процентов по рыночной ипотеке на уровне 19% — 22% годовых, а среднего ПСК — в пределах от 20% до 24%.

Он напомнил, что первичный рынок продолжает поддерживать «Семейная ипотека». «За время действия безадресной госпрограммы застройщики успели накопить значительные объемы прибыли, — заметил Чернов. — Но постепенное падение спроса вынудит их сократить объемы строительства нового жилья на 30% — 50%».

Эксперты единодушны во мнении, что ситуация на рынке ипотеки на готовое жилье начнет улучшаться вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Это возможно только при устойчивом тренде на снижение инфляции в России.

Участники рынка ожидают, что начало смягчения денежно-кредитной политики регулятором стоит ждать не ранее I квартала 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Застройщики: решение ЦБ о повышении ключевой ставки было ожидаемым

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет