Аналитики НКР подготовили обзор основных тенденций ипотечного рынка в 2023 году. Несмотря на ряд объективных факторов, усложняющих обстановку на рынке жилья, они прогнозируют рост ипотечного портфеля на 15—18%.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

Прошлогодние результаты выдачи ипотечных кредитов оказались на 18% ниже, чем в 2021, но выше, чем в 2020 (+8%).

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

В прошлом году было выдано 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов, что на 18% ниже рекордного 2021 года, но на 8% больше, чем в 2020 году. Сумма новых займов за вторую половину прошлого года — на 2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (2,93 трлн руб. против 3 трлн руб.).

Рекордные выдачи имели место в декабре — 697 млрд руб. Но существенный спад выдач на фоне возросших ставок в апреле — июле заметно отразился на годовой динамике, констатируют авторы исследования.

Фото: www.stroikyufy.ru

В январе 2023 года сумма новых кредитов сократилась в 2,5 раза, до 282 млрд руб. (длинные выходные, насыщенный декабрь — заемщики стремились взять ипотеку под 7% вместо вводимых с 1 января 2023-го 8%).

Аналитики НКР считают, что в 2023 году объем выданной ипотеки будет ниже, а их динамика — хуже, чем в рекордном 2021-м. Однако прогнозируемые результаты сопоставимы с прошлогодними (4,6—5,0 трлн руб.) при условии отсутствия новых макроэкономических потрясений.

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

С 1 мая 2023 года ожидается повышение Банком России макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам по ДДУ. Размер надбавок для таких кредитов может составлять от 50% до 150% в зависимости от уровня ПДН и первоначального взноса (от 10% до 30%).

Совместные программы банков и застройщиков, по данным регулятора, привели к общему удорожанию жилья на первичном рынке, увеличив разрыв с ценами «вторички».

Фото: www.pbs.twimg.com

Авторы исследования уверены, что ужесточение регулирования рынка новостроек усилит давление новых выдач на банковский капитал одновременно в виде надбавок и формирования повышенных резервов по ипотеке от застройщиков с первоначальным взносом до 30%.

Это в свою очередь может привести к удорожанию таких кредитов для заемщиков и существенно снизить количество и сумму выданных кредитов.

Фото: www.novostivoronezha.ru

Вместе с тем обнуление регулятором надбавки к нормативам достаточности капитала с января текущего года позволит банкам смягчить влияние нового ипотечного регулирования на капитал.

В своем базовом прогнозе аналитики исходят из предпосылки об умеренном влиянии новаций в регулировании на ипотечную политику банков в 2023 году.

Фото: www.utmagazine.ru

В случае стабильности цен на жилье в текущем году значительного роста среднего ипотечного займа не ожидается, поскольку, по мнению аналитиков, новые надбавки могут привести к увеличению первоначального взноса. Если в конце 2021-го средняя сумма кредита составляла 3,35 млн руб., то в конце 2022 года она выросла до 3,95 млн руб. (+18%), прогноз на этот год — около 4 млн руб.

Может также увеличиться средний срок ипотечных кредитов: за прошлый год средний срок вырос с 21,4 до 24,1 года (+12,6%), к концу первого полугодия данный срок может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (+12%), а это примерно половина ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия.

Фото: www.in-news.ru

По целому ряду причин эксперты ожидают роста средних процентных ставок по ипотеке: уже сейчас ставки по льготным программам выросли с 7% до 8%. Ужесточение регулирования кредитов по программам от застройщиков также может привести к повышению ставок по ним. В ответ на рост надбавок к коэффициентам риска банки, вполне вероятно, увеличат ставки по собственным программам на первичном рынке.

Учитывая эти и ряд других факторов, аналитики предполагают рост средних ставок по новым выдачам выше 8% уже по итогам I квартала 2023 года, а во II квартале они, по мнению экспертов, могут превысить и 9%. Более резкого повышения ставок не ожидается при сохранении макроэкономической стабильности.

Исторические минимумы стоимости ипотечных кредитов для заемщиков в 2022 году объяснялись популярностью льготных программ и значительной долей ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам.

Фото: www.newnevsky.ru

Рост выдачи льготной ипотеки под 7% в прошлом году составил с 18% до 22%, семейной — с 5% до 12%. На первичном рынке примерно половина ипотеки выдавалась по программам с господдержкой.

Рекордное снижение ставок, с одной стороны, и существенное увеличение среднего срока кредита, с другой, привели к небольшому росту среднего ежемесячного платежа — с 26,7 тыс. руб. в декабре 2021 года до 27,5 тыс. руб. в декабре прошлого года (прирост — 2,7% при инфляции 11,9%). В 2021-м прирост был весомее — 23%.

Фото: www.s.pfst.net

Аналитики ожидают заметного увеличения суммы среднего ежемесячного платежа в текущем году на фоне резкого роста ставок и увеличения среднего срока.

Таким образом, по их мнению, средний ежемесячный платеж — 2023 может впервые превысить 30 тыс. руб., прибавив 12,5%, что заметно выше прогнозируемого Минэкономразвития уровня инфляции (5,5%).

Источники: Банк России; расчеты НКР; прогнозы НКР и Минэкономразвития

Рост ипотечного портфеля в прошлом году на 2 трлн руб. (17,6%) — с 11,8 трлн до 13,8 трлн руб. был связан с относительно медленным досрочным погашением ссуд заемщиками. Низкие темпы досрочного погашения ипотеки обусловлены возросшим стремлением россиян к сбережению и сохранением уровня неопределенности относительно стабильности доходов.

Такое отношение будет сохраняться по меньшей мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам, считают эксперты. При высокой инфляции заемщики вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год. В результате ипотечный портфель по итогам года может приблизиться к 16 трлн руб. (+15,6%) с учетом ожидаемого аналитиками НКР объема выдачи на сумму 4,6-5,0 трлн руб.

Авторы аналитического обзора Егор Лопатин (на фото выше) и Михаил Доронкин (на фото ниже) пришли к следующим выводам:

• в 2023 году российские банки выдадут новые ипотечные кредиты в сопоставимых с прошлым годом объемах (4,6—5,0 трлн руб.);

• средняя сумма ипотечного кредита стабилизируется около 4 млн руб.;

Фото: www.auditorium-cg.ru

• средний срок ипотечного кредита может впервые перевалить за 25 лет еще до конца июня и превысить 27 лет по итогам года;

• средние процентные ставки по новым кредитам в 2023 году могут превысить 9%, вернувшись на уровень весны 2020 года;

• из-за повышения ставок средний ежемесячный платеж в текущем году может впервые пересечь отметку 30 тыс. руб.;

• несмотря на стагнацию объема выдачи, ипотечный портфель вырастет на 15—18%.

Другие публикации по теме:

Выдача ипотеки от банка ДОМ.РФ выросла втрое

В феврале выдача ипотеки в Банка ДОМ.РФ выросла на 20%

Эксперты: спрос на ипотеку Сбера в феврале вырос на 45%

Банк ДОМ.РФ назвал регионы-лидеры по выдаче ипотеки на новостройки

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 66% (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в январе уменьшился на 21,4% по отношению к прошлому году (графики)

В январе ипотечный рынок Москвы традиционно просел, но по итогам года эксперты ждут существенного роста

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Об этом говорится в ежегодном докладе уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова главе государства Владимиру Путину. Автор доклада представил его на встрече с Президентом, а сам документ посвящен мерам поддержки предпринимательства, в том числе и в сфере девелопмента, в период пандемии.

Фото: www.kremlin.ru

«В ближайшие шесть лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в два раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования», — цитирует ТАСС выдержки из доклада Бориса Титова (на фото справа).

Фото: www.pbs.twimg.com

О недостатках нынешней системы проектного финансирования

Напомним, что Борис Юрьевич является последовательным критиком реформы долевого строительства в том ее варианте, в котором она реализовывается с 1 июля 2019 года.

Система проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов) привела к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения каждого в 1 млн человек и более), отмечает бизнес-омбудсмен в своем докладе Президенту России.

Фото: www.bn.ru

Свой тезис он подтверждает статистикой ЦБ, согласно которой по состоянию на начало мая 2021 года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,57 трлн руб.):

• 43% приходилось на Москву;

• 12% — на Московскую область;

• 7,5% — на Санкт-Петербург;

• оставшиеся 37,5% — на 68 субъектов РФ;

• в 12 субъектах РФ проектное финансирование не предоставлялось вовсе.

Фото: www.edsro.center

В докладе Титова также приведена тревожащая его статистика Единого государственного ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), согласно которой с ноября 2020 года по июнь этого года рынок покинули еще 20% строительных компаний (их число сократилось с 2 800 до 2 200 организаций).

По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей необходимо исключить:

1) завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании каждого отдельного проекта;

2) увеличить число уполномоченных банков, заинтересованных в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах;

Фото: www.twitter.com

3) обеспечить застройщикам правовую возможность для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, вследствие чего они смогут увеличит качество возводимого жилья;

4) обеспечить в рамках проектного финансирования выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, многоэтажных паркингов), поскольку сегодня строительство таких объектов банками-кредиторами расценивается как низкорентабельное или убыточное.

Фото: www.opptrends.com

О проблеме роста кадастровой стоимости

На встрече с главой государства Борис Титов поднял проблему (она также зафиксирована в его докладе) роста в России кадастровой стоимости недвижимости, вслед за которой неумолимо растет рассчитываемая из этой стоимости налоговая нагрузка на малый и средний бизнес.

В качестве одной из срочных мер бизнес-омбудсмен предлагает ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости на 2020—2022 годы по всем субъектам РФ.

«Мы хотели, чтобы ее [кадастровую стоимость — Ред.] зафиксировали на уровне 2019 года, потом — на уровне 2020-го, но решение так и не состоялось», — заметил он.

«Изначально эта мера была спорная, — отозвался глава государства. — Надо прорабатывать это с нашими крупными городами. Это актуально, прежде всего, для крупных мегаполисов и их доходов», — подчеркнул Президент.

Фото: www.profiz.ru

Для установления пониженных ставок налога на имущество Титов предложил применять следующие критерии: площадь объектов и их кадастровая стоимость, срок эксплуатации объекта, налоговый режим, местонахождение объекта. А в зависимости от площади и кадастровой стоимости объекта — устанавливать нулевую ставку по налогу на имущество организаций и физлиц в отношении объектов недвижимости площадью до 150 кв. м, чья кадастровая стоимость составляет не более 3 млн руб.

Для объектов площадью от 150 до 500 кв. м и кадастровой стоимостью до 10 млн руб. бизнес-омбудсмен предлагает ввести налоговую ставку в размере не более 0,5%, а для объектов площадью от 500 до 1 тыс. «квадратов» и кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — не более 1%.

Фото: www.i-parks.ru

О совершенствовании системы защиты прав предпринимателей

Владимир Путин поддержал инициативу бизнес-омбудсмена Бориса Титова по организации совместного с Генеральной прокуратурой РФ мониторинга реализации федерального 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле (надзоре) в Российской Федерации».

По словам Титова, данный закон очень благоприятен для бизнеса, так как в нем в противовес наказанию делается акцент на профилактике нарушений, на применении риск-ориентированных подходов и на «недопущении необоснованного ограничения прав контролируемых лиц».    

Вместе с тем необходимо, чтобы контрольно-надзорные органы формировали такую правоприменительной практику 248-ФЗ, которая бы отвечала не только его букве, но и духу, подчеркнул Титов.

В своем докладе Президенту России он привел данные статистического опроса Федеральной службы охраны об административной среде в России.

Фото: www.yandex.ru

Согласно им, 85% предпринимателей считают, что, несмотря на мораторий на проверки и иные послабления в контрольно-надзорной сфере, административная нагрузка на их бизнес в 2020 году или увеличилась, или не изменилась.

А более 50% респондентов прогнозируют, что административная нагрузка на их бизнес не снизится и по итогам этого года, несмотря на вступление в силу «регуляторной гильотины», нового закона о контрольно-надзорной деятельности и дальнейшего моратория на проверки.

Это говорит о накопившемся недоверии к действиям государства в данной сфере, отмечается в докладе Титова.

Он предлагает в перспективе ввести (в рамках 248-ФЗ) новые принципы государственного контроля. В частности:

● сделать предупреждение безальтернативной санкцией для субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП), если нарушение выявлено впервые, и оно не привело к причинению вреда жизни и здоровью людей;

Фото: www.u-f.ru

● распространить предупреждения на нарушения в налоговой сфере (если действия не умышленны и допущены впервые);

● разрешить накладывать штраф, только если административное производство открыто в ходе контрольно-надзорного мероприятия, проводимого по согласованию с прокуратурой;

● снизить на 50 % размеры штрафов для МСП, ИП и самозанятых и установить дифференцированные суммы штрафов в процентах от выручки хозяйствующего субъекта за определенный период (по аналогии со штрафами за антимонопольные нарушения);

● исключить одновременное административное наказание организации и ее должностного лица.

Фото: www.your-finance.ru

Также Титов предложил внедрить при поддержке государства систему финансового страхования субъектов предпринимательства от неправомерных действий (бездействия) контрольно-надзорных органов. Речь идет о том, чтобы ввести добровольное страховании бизнеса при одновременном софинансировании взносов со стороны государства.

В случае судебного подтверждения факта нарушения со стороны контрольного органа страховая компания должна будет выплатить предприятию компенсацию, а затем взыскивать понесенный ущерб с госоргана и его должностных лиц.

Фото: www.storage.myseldon.com

СПРАВКА

В ежегодный доклад Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России о результатах деятельности бизнес-омбудсмена в 2020 году по уже сложившейся традиции включен «Реестр системных проблем российского бизнеса».

В него вошло 336 проблем, распределенных по 37 тематическим направлениям. 111 проблем заявлены в докладе вновь, остальные 225 остались с прошлых лет, поскольку их решение до сих пор не найдено. 45 проблем, указанных в докладе прошлого года, решены полностью или частично.

При подготовке реестра использовались результаты обработки жалоб и обращений предпринимателей, предложения экспертов ключевых деловых ассоциаций, а также аналитические материалы центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» и Института экономики роста им. П. А. Столыпина.

Кроме того, в этот раз доклад бизнес-омбудсмена пополнился тремя специальными разделами: «МСП/Постковид. Время для системных решений», «Имущественные отношения. Право собственности и стоимость владения», и «Состояние рынка крепкой алкогольной продукции. Предложения по противодействию нелегальному обороту».

В целом меры государственной поддержки бизнеса в пандемию Борис Титов оценил как взвешенные, особо отметив отсутствие полного локдауна на второй стадии пандемии осенью-зимой 2020 года.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

За что Борис Титов критикует принятый Госдумой в первом чтении законопроект о совершенствовании кадастровой оценки недвижимости

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно