Усилиями ЦБ данный «маркетинговый инструмент» к настоящему времени упразднен, но девелоперы нашли ему своеобразные альтернативы: например, предложения заемщикам с детьми взять кредит под 3% или купить квартиру с мебелью в подарок, отмечают аналитики ИНКОМ-Недвижимость.

Фото: www.kmarket43.ru

В очередном исследовании ИНКОМ-Недвижимость, посвященном тенденциям рынка новостроек Московского региона, представлена следующая динамика основных показателей по итогам 2022 года:

• объем предложения квартир относительно 2021 года увеличился на 24,7% в «старой» Москве и на 46,5% — в Новой Москве (ТиНАО);

• в Подмосковье, напротив, экспозиция сократилась на 6,3%;

• усредненная стоимость объектов за год выросла на всех территориях Московского региона — в диапазоне от +3,8% до +11,7%;

• число сделок в декабре упало на 21% по отношению к декабрю 2021 года, зато в масштабах месяца выросло на 23%.

По мнению директора направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова (на фото), одним из главных трендов 2022 года, сформировавших вышеуказанную динамику спроса и предложения на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, стало введение весной-летом минувшего года субсидируемой застройщиками околонулевой ипотеки.

Фото: www.newnevsky.ru

Напомним, что в апреле-мае прошлого года рынок жилья ощутил резкое падение спроса: до 60—70% от мартовских значений. В ответ для стимулирования покупателей жилья девелоперы совместно с банками выработали кредитные продукты с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой — вплоть до 0,01—0,1% годовых.

Однако, полагая, что околонулевая ипотека от застройщика приводит к завышению фактической цены квартиры на 25—30% и грозит «запузыриванием» рынка ИЖК и нарушением стабильности банковской системы страны, Банк России к настоящему времени выдавил с рынка такую ипотеку путем введения регуляторно-макропруденциальных мер.

Фото: www.newsler.ru

«Несмотря на то, что ставка 0,1% отменена, девелоперы стали предлагать новые механизмы привлечения клиентов, — заметил Валерий Кочетков. — Например, сегодня можно взять семейную ипотеку со ставкой 3%, можно встретить предложения с кухонной мебелью в подарок при оформлении сделки в определенный период», — перечислил он.

Эксперт также обратил внимание на все более распространяемую так называемую траншевую ипотеку, при которой предлагается кредит без процентов «первые пять лет, а с 6-го года — ставка 8% или 6%...».

Фото: www.kvobzor.ru

Не забывают застройщики и про такой стимулирующий спрос инструмент, как скидки, отметил руководитель профильного подразделения компании ИНКОМ-Недвижимость.

По его оценке, в конце осени прошлого года декларируемая скидка на рынке новостроек Московского региона доходила до 30%, а фактическая средняя скидка по итогам года составляла 15%, при этом дисконт предлагали 90% застройщиков.

Фото: www.stavimsteni.ru

По мнению Кочеткова, такая девелоперская политика, как субсидируемая ипотека и скидки (притом что первое по факту зачастую исключало второе и наоборот), обеспечивала баланс между спросом и предложением в 2022 году, что устраивало как продавцов, так и покупателей жилья.

В дальнейшем ожидать существенного удешевления жилья в новостройках не приходится, поскольку себестоимость строительства не снижается, прогнозирует эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Такая мера может обрушить спрос на новостройки, говорится в письме, направленном регулятору «Деловой Россией» от имени отраслевого сообщества, сообщают «Известия», ознакомившиеся с текстом обращения.

Фото: www.static.tildacdn.com

Издание напоминает, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта.

В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

Фото: www.newnevsky.ru

Застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01—1% годовых на 10—30 лет, что заметно оживило спрос на новостройки.

Наибольшую заинтересованность к данному продукту проявляют, прежде всего, покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа часто важнее итоговой суммы переплаты по кредиту.

Между тем в сентябре руководство Банка России подвергло резкой критике такой способ привлечения покупателей (оценив его как неоправданный маркетинговый прием) и выразило намерение устранить его в законодательном и регуляторном порядке.

При этом регулятор отметил, что экстремально низкие ставки ИЖК достигаются, в основном, за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.

Околонулевые ипотечные ставки грозят «запузыриванием» рынка ипотеки и нарушением стабильности банковской системы страны. Такова официальная позиция в ЦБ.

Минстрой отнесся к ней с пониманием, и во второй половине октября объявил о том, что договорился с ведущими девелоперами страны о постепенной (по графику) отмене околонулевой ипотеки.

Фото: www.kmarket43.ru

Между тем, в вышеуказанном письме «Деловой России» к руководству Банка России от имени застройщиков говорится о нежелательности введения запретительных мер в отношении сверхнизких ставок ИЖК, поскольку они помогают поддерживать спрос на рынке жилья и тем самым исполнять обязательства застройщиков перед банками в рамках проектного финансирования.

Отмена «маркетингового приема» приведет к банкротству многих девелоперов, а значит и к новым долгостроям в стране, предостерегают авторы письма.

ЦБ получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора.

Фото: www.yandex.ru

Издание приводит мнения ряда экспертов как за, так и против околонулевой ипотеки.

В частности, член генерального совета «Деловой России» Алексей Мостовщиков (на фото) считает, что с ее отменой (по оценке компании Метриум сегодня такая ипотека составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов в РФ) квартиры станут для россиян менее доступными.

В конечном итоге люди пострадают оттого, что приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул Мостовщиков.

Фото: www.tilda.com

По словам директора департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева (на фото), ипотека по сверхнизким ставкам от застройщика во всех отношениях выгодна при сроках реального погашения кредита более восьми лет.

Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, пояснил эксперт.

Он выразил уверенность в том, что рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ, и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий,

Фото: www.myseldon.com

В то же время член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото) разделяет позицию ЦБ.

«За каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25—40% стоимости жилья…, застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя», — так парламентарий пояснил основной аргумент регулятора.

Он также заметил, что не видит в отмене околонулевой ипотеки вредных последствий для заемщиков, поскольку они, по его словам, защищены от долгостроя размещением средств на эскроу-счетах.

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) привел другой пример в пользу позиции ЦБ. Скажем, заемщику выгодно, что ежемесячный платеж (даже с учетом значительного повышения цены квартиры) становится меньше, но если ему придется продавать квартиру в обозримом будущем, он не сможет ее выставить по цене на 20—30% выше рыночной.

А у банка-кредитора в этом случае возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита, из-за чего возрастут долгосрочные риски, пояснил Щекин. Он также выразил беспокойство, что в результате действия околонулевой ипотеки может принять размах социальной проблемы массовое завышение цен на новостройки.

Промежуточную позицию между крайними точками зрениями продемонстрировала управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

Отказ от околонулевой ипотеки может серьезно подорвать спрос, но не опустит его до катастрофической для отрасли отметки, полагает она.

На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека (кредит на покупку жилья, выдаваемый двумя частями — до и после ввода дома в эксплуатацию, первый транш и проценты по нему часто носят символический характер), способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, уточнила эксперт.

Между тем, как сообщает РИА Недвижимость, Ассоциация банков России (АБР) направила в адрес ЦБ письмо с предложением ограничить минимальный размер ставки по субсидированной ипотеке от застройщика.

Речь идет о разных вариантах: например, предлагается сделать ставку не менее 2/3 от базовой ставки по госпрограмме льготной ипотеки (сегодня 7% годовых) или не более 1/3 ключевой ставки ЦБ (сегодня 7,5%).

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок ипотеки в России находится в состоянии неопределенности

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

«Деловая Россия» направила в Правительство предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости