Власти обсуждают переход на фиксированные выплаты по льготной ипотеке. Портал ЕРЗ.РФ ознакомил читателей с предложениями Валентины Матвиенко, прозвучавшими на недавнем заседании Совета по развитию финансового рынка при Совете Федерации, которые поддержали замминистра финансов Иван Чебесков и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «РГ» приводит мнения экспертов.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Напомним, что одно из предложений Валентины Матвиенко — переход на фиксированные выплаты вместо компенсации разницы между льготной и ключевой ставками при выдаче льготных ипотечных кредитов. В этом она видит способ сократить расходы госбюджета вследствие ужесточения политики ЦБ.

Фиксированный размер самой субсидии, по словам спикера верхней палаты, более понятный для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья, станет прогнозируем для бюджета и позволит избежать колебаний расходов в случае изменения ключевой ставки ЦБ.

Кроме того, Валентина Матвиенко (на фото ниже) призвала сделать льготные ипотечные программы более «прицельными», чтобы они помогали решить жилищный вопрос только самым нуждающимся людям. Особенно в малых городах и в тех регионах, где наблюдается отток населения.

Фото: council.gov.ru

Идеи Матвиенко поддержали и в Банке России, и в Минфине. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает изменение этого механизма правильным вследствие его неэффективности в настоящий момент.

Замминистра финансов Иван Чебесков назвал переход к фиксированным выплатам по льготной ипотеке справедливым по отношению к госбюджету, который, по его словам, несет неограниченную нагрузку, а банки при этом полностью снимают с себя любой риск процентной ставки.

Фото: rspp.ru

В нижней палате российского парламента также положительно оценивают переход на фиксированные выплаты по льготным ипотечным программам.

Глава Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ Анатолий Аксаков (на фото) поддержал предложение Валентины Матвиенко. Он напомнил, что есть хорошо понятная мера поддержки — фиксированная выплата на погашение ипотеки в 450 тыс. руб. для многодетных семей, и расходы бюджета по таким выплатам легко прогнозируемы. А вот с компенсациями по льготной ипотеке при изменении ключевой ставки ЦБ расходы государства растут или сокращаются вместе с ней, и процесс становится непредсказуемым.

«Зафиксированная в бюджете сумма расходов на льготную ипотеку может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов в связи с вероятным дальнейшим ростом ключевой ставки ЦБ, — допустил депутат и добавил: — Это представляет собой проблему для государства, поскольку речь идет о больших деньгах».

Парламентарий признал, что законодательных инициатив в виде документов пока нет, предложение требует дальнейшего обсуждения.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) полагает, что переход на фиксированные выплаты от государства на льготную ипотеку обернется изменением размера платежа для заемщиков в зависимости от динамики ключевой ставки, то есть ставки для пользователей кредитами станут в некотором роде плавающими.

Скорее всего, предположил он, это будут рыночные колебания — только до этапа заключения сделки, а не в процессе выплат. Иначе риски для заемщиков резко вырастут, а ЦБ последовательно выступает «против ипотеки по настоящим плавающим ставкам для физлиц».

«Самое интересное — это условия, — поделился своими сомнениями эксперт: — В первую очередь, размер субсидии, которую готово будет на себя взять государство. Если с учетом такой субсидии реальная ставка для заемщика не превысит 10% годовых, то такие условия были бы психологически комфортными. Если же фиксированная субсидия будет меньше, существует риск сокращения объемов выдачи».

Фото: deloros.ru

Член комитета по строительству «Деловой России», владелец ГК Удача Владимир Прохоров (на фото) предполагает, что государство может установить разный размер фиксированной выплаты в зависимости от спроса и цен на жилье в конкретном регионе.

«Такая схема позволит оптимизировать расходы бюджета на госпрограммы и откроет части гражданам доступ к ипотечным продуктам, которые сегодня с учетом высоких ставок стали практически недоступны», — заявил он «РГ».

Прохоров сомневается, что в случае повышения ключевой ставки застройщики подключатся к субсидированию вместе с государством, объясняя это жесткой позицией ЦБ против подобных схем на рынке.

«По мнению регулятора, они, в первую очередь, непрозрачны для покупателей и в конечном итоге приводят к переплатам. Однако полностью исключать возможное участие застройщиков преждевременно, поскольку в своих желаниях приобрести долгожданное жилье люди готовы идти на участие в подобных схемах, и даже переплачивать, так как зачастую для них это едва ли не единственный вариант купить жилье», — заметил девелопер.

Фото: fa.ru

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото) уверен, что при переходе на фиксированные выплаты и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ условия по льготной ипотеке станут значительно менее льготными.

«Теоретически может сложиться ситуация, когда рыночные ипотечные ставки в банках вырастут значительно выше 25%, а субсидия не сможет снизить ее до приемлемого для заемщиков уровня, тогда само понятие льготной ипотеки в значительной степени утратит смысл», — предупредил он.

Фото: atsogoev.ru

Член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев (на фото) не ждет от инициативы Валентины Матвиенко ничего хорошего для рынка жилья в мегаполисах, так как она направлена только на ограничение расходов бюджета.

«Это не стимулирующая мера, и в текущих условиях она не приведет к росту спроса жилье», — прогнозирует эксперт. Не видит он и перспектив в предложении «точечного стимулирования спроса на жилье в малых городах и субъектах Федерации, где есть тенденция к оттоку населения».

«Если люди оттуда уезжают, значит, там нет работы и инфраструктуры, и от изменения схемы выплат по льготным ипотекам эти проблемы не разрешатся», — резюмировал бизнесмен.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

Валентина Матвиенко: Нужно сохранить льготную ипотеку, но сделать ее более «прицельной»

Эксперты: если льготная ипотека не работает, аренда жилья дорога, то выход один: перебираться за город

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эксперты: в июне 42% в общем объеме выдачи кредитов заняла ипотека

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Марат Хуснуллин: Правительство допускает возможность пересмотра условий «Семейной ипотеки»

Эксперты: порядка 30% россиян предпочитают покупать жилье за пределами домашнего региона

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Уходящий год был насыщен событиями. Менялись названия компаний, ведомств, появлялись новые персоналии. Цены и ставки росли. А масштабные проекты, несмотря ни на что, продолжали реализовываться. РИА Недвижимость перечислила самое важное.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Жилье опять подорожало

К началу 2023-го, напомнили авторы обзора, жилье перестало дорожать столь быстрыми темпами, как в предыдущие пару лет, и ни у кого не было четкого понимания того, что будет дальше.

Одни эксперты заявляли, что недвижимость, прежде всего новостройки, подешевеет на 10% — 15%. Другие допускали рост на уровне инфляции. Третьи надеялись, что цены почти не изменятся, добавляя, «если не будет новых шоков».

В реальности ситуация к концу года выглядит следующим образом. Как подсчитали аналитики портала МИР КВАРТИР, новостройки к середине декабря в среднем по стране подорожали почти на 15% — до 126 тыс. руб. за 1 кв. м. Наибольший рост произошел в Мурманске (+35%), Челябинске (+39%) и Нижнем Тагиле (+43%).

«Вторичка» прибавила в цене 13,5% — до 109 тыс. руб. за 1 кв. м. И здесь в лидерах почти те же города — Челябинск (+43%), Магнитогорск (+40%) и Нижний Тагил (+34%).

Фото: mirkvartir.ru

Рассуждая о причинах ценовой динамики, гендиректор портала Павел Луценко (на фото) отметил, что в традиционно промышленных городах весь год активно развивались оборонные производства, и у работников появился шанс обзавестись недвижимостью. Вслед за спросом выросли и цены.

К тому же, по словам эксперта, в этих городах недвижимость была слишком дешевая и недооцененная на фоне остальной страны.

Фото: web.telegram.org/k/#@hals_development

Арендные минимумы и максимумы

Значительно подорожала за год аренда жилья. По данным МИР КВАРТИР, в среднем по крупным городам за 11 месяцев ставки на однокомнатные квартиры увеличились на 19%, по «двушкам» — на 18%, «трешкам» — на 14%.

Больше всего ценник поднялся в Кирове (+45%, +47,6% и +84% соответственно), Набережных Челнах (+44%, +44,1% и +40,5%) и Мурманске (+27,3%, +35,9% и +33,9%).

Фото: vk.com

Говоря о ситуации в Москве, эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото) отнесла к причинам возросшего спроса частичное возвращение релокантов и резкое сокращение практики удаленной работы для этих категорий граждан в результате ужесточения налогообложения их работодателей.

По ее оценке, объем предложения на рынке уже в сентябре сократился вдвое по сравнению с прошлым годом — до 11 тыс. лотов, что стало минимальным показателем за все время наблюдений. Спрос при этом оказался на 70% выше, чем в прошлом году.

В результате ставки на аренду в столице достигли исторического максимума: в среднем 52 тыс. руб. в месяц для «однушек» и 95 тыс. руб. — для «двушек».

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Рост ставок по ипотеке

В начале января средние ставки на первичном рынке были около 7%, на вторичном — почти 10%. Эксперты прогнозировали, что их медианное значение в этом году составит 8,5%. Однако этот прогноз не оправдался.

С июля ЦБ в рамках борьбы с инфляцией стал поднимать ключевую ставку, которая несколько месяцев держалась на уровне 7,5%. Регулятор повышал ее пять раз, последний — в середине декабря до 16%.

Жилищные кредиты, естественно, каждый раз дорожали. В декабре, по данным аналитического центра «Русипотека», ставки по ипотеке приблизились к 17% годовых и на первичном, и на вторичном рынках.

Впрочем, в общем объеме ипотеки порядка 70% приходилось на новостройки, а внутри этой доли льготные программы занимали до 95%. На «вторичку» спрос сильно упал.

К концу года замедлилась выдача ипотеки в целом. В октябре количество выданных банками кредитов снизилось на 22% — до 181,9 тыс. Впрочем, годовой показатель все равно будет рекордным, полагают эксперты.

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

ЦБ против застройщиков

В 2023 году Банк России продолжил свой «крестовый поход» против потенциального «пузыря» на рынке недвижимости.

Еще в 2022 году глава ЦБ Эльвира Набиуллина (на фото) объявила войну околонулевой ипотеке по субсидируемым застройщиками продуктам и в апреле заявила, что эти программы с рынка практически ушли.

Затем ЦБ обратил внимание на саму льготную ипотеку. Представители регулятора утверждали, что она провоцирует рост цен на жилье и способствует ухудшению качества ипотечного портфеля.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Одной из мер регулятора стало повышение с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. По наиболее проблемным их установили на запретительном уровне.

Тем временем спрос на льготную ипотеку только рос, причем сам ЦБ способствовал ее популярности, ведь из-за увеличения ключевой ставки рыночная ипотека стала практически недоступна.

В конце года были ужесточены условия льготной программы. С 20% до 30% повышен первоначальный взнос, а максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

И металл опять подорожал

В начале года увеличились цены на арматуру и еще ряд стройматериалов. НОСТРОЙ, не усмотрев в этом объективных причин, направил обращение в ФАС.

В мае к контролю подключилась Генпрокуратура.

Осенью данный строительный элемент вновь подорожал. Минстрой и Мнпромторг попытались стабилизировать рынок, а затем одновременно с объединением строителей вновь обратились к ФАС.

Служба вскоре отчиталась, что возбуждены дела в отношении некоторых производителей, и сообщила о развитии биржевой торговли стройматериалами.

Кажется, некоторый эффект это возымело: в начале декабря ФАС зафиксировала снижение цен на арматуру в среднем на 15,7% относительно октября. И этот процесс продолжается, причем с ускорением.

Фото: t.me/gk_samolet

Девелоперские перемены

В уходящем году продолжались процессы укрупнения одних топовых игроков девелоперского рынка и уход других.

ГК Самолет при кредитной поддержке ВТБ в размер 45,6 млрд руб. приобрел активы московского застройщика ГК МИЦ.

Девелопер также вошел в число главных игроков на риэлторском рынке. Его структура «Самолет Плюс» приобрела сразу два крупных агентства недвижимости — «Золтор» и «Мегаполис сервис».

Заметно увеличила масштабы своей деятельности другая крупная девелоперская компания, ГК ФСК. Помимо выхода в новые для себя регионы ФСК начала работу в загородном сегменте, занялась строительством парков развлечений и даже анонсировала завод по производству лимонной кислоты.

Группа купила несколько активов иностранных компаний, в частности стекольные предприятия японской NSG Group.

Еще одним резонансным событием стало решение Группы Эталон сменить юрисдикцию с Кипра на Калининградскую область и то, что крупнейший акционер ПИК Сергей Гордеев перестал владеть контрольным пакетом застройщика №1 в России.

Фото: mos.ru

Москомстройинвеста больше нет

Одним из первых решений вновь избранного в этом году мэра Москвы Сергея Собянина (на фото) стало упразднение столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Правопреемником Москомстройинвеста стал Мосгосстройнадзор. В октябре его глава Игорь Войстратенко (на фото ниже) рассказал о функциях и полномочиях, доставшихся новой структуре от упраздненного ведомства.

Фото: mos.ru

Сам он в конце года был отправлен в отставку, а его место в качестве и. о. занял начальник Главного контрольного управления столицы Антон Слободчиков (на фото).

Часть функций Москомстройинвеста перешла также Комитету по архитектуре и градостроительству Москвы и департаментам строительства и градостроительной политики.

Наконец, Сергей Собянин освободил от занимаемой должности главу Москомэкспертизы Анну Яковлеву, место которой занял Иван Щербаков, до этого руководивший Департаментом города Москвы по конкурентной политике.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты надеются на программы господдержки и ждут снижения ключевой ставки

Эксперты: доля льготной ипотеки достигла рекордных 56%

Эксперты: за неполный год в России выдано ипотечных кредитов на 7 трлн руб.

Эксперты: уходящий год запомнится рекордными объемами продаж на фоне ограничительных мер

Эксперты: доля вторичного рынка в ноябре снизилась до 50%

Эксперты: уходящий год станет рекордным для рынка московских новостроек

Эксперты: темп снижения спроса на ипотеку в ноябре замедлился на 6%

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%