Каким может быть падение объемов ввода жилья в 2025-м и далее? Насколько застройщикам необходима господдержка? Есть ли другие методы стимулирования жилищного рынка? Такие вопросы «Независимая газета» задала специалистам, и их мнения существенно разошлись.

Фото: © Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

По данным Правительства РФ, которые приводит издание, в прошедшем году введено в строй 107,4 млн кв. м жилья, что на 2,7% меньше, чем в рекордном 2023-м.

«НГ» напомнила, что до июля 2024-го основным стимулом для стройотрасли была массовая льготная ипотека. Она имела мощный социальный эффект, приведя за четыре года на рынок недвижимости представителей тех слоев населения, которым ранее покупка жилья была недоступна.

Но далее начались перекосы, и закономерным итогом простимулированного спроса стал рост цен на первичное жилье. Таким образом, по мнению опрошенных «НГ» специалистов, госпрограмма по факту оказалась не для потребителей, а для девелоперов, которые «на пустом месте смогли резко нарастить свои прибыли».

Фото: t.me/mkhusnullin

Новой массовой поддержки рынка ипотеки ожидать не стоит, но идут разговоры о необходимости помощи отрасли. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) уже заявил о рассмотрении примерно 50 возможных мер. Правда, пока все они не предполагают финансовых вливаний.

«НГ» узнала, что обо всем этом думают эксперты, и привела их мнения.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-недвижимость:

— После отмены льготной программы мы видим очевидное снижение объемов ввода нового жилья в России. В нынешнем году этот показатель может сократиться еще на 10% — 15%.

Фото: IRN.RU

Олег РЕПЧЕНКО (на фото), руководитель Аналитического центра IRN.RU:

— Парадокс льготной ипотеки в том, что она, вопреки своей логике, разогнала цены, и жилье доступнее не стало. За последние три-четыре года квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали примерно вдвое.

Кроме того, не свернутая вовремя госпрограмма искривила рынок: цены на новостройки сильно оторвались от «вторички», где льгот нет, таким образом структура предложения ухудшилась.

По сути произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека». Выиграли ли покупатели — это вопрос. Зато выиграли девелоперы.

Бюджетные деньги трансформировались в сверхприбыль застройщиков, которые благодаря дешевым кредитам активно увеличивали цены в своих проектах.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Объемы строительства должны быть высокими. Причем с точки зрения не только текущего спроса, но и с учетом перспективы скорого выбытия огромного советского жилищного фонда.

Тем не менее меры поддержки спроса бывают разными. Например, чтобы сбалансировать коммерческое предложение новостроек, лучше строить больше социального или арендного жилья. В этом случае рост цен был бы более умеренным.

Ставить в один ряд в качестве альтернативных решений новостройки, вторичное и индивидуальное жилье неправильно.

Это слишком разные объекты недвижимости, и их покупатели могут сильно различаться. Соответственно, одновременное стимулирование спроса по всем направлениям не обязательно будет нивелировать рост цен.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), гендиректор компании Key Capital:

— Нельзя отрицать, что программы льготной ипотеки помогли значительно нарастить продажи жилья и увеличить как его ввод, так и инвестиционную активность в отрасли.

Но и отмена массовой госпрограммы на новостройки никакой угрозы не представляет. Точнее, не представляла бы, если бы рыночные ставки по кредитам вернулись к «разумному уровню».

Поэтому в текущей ситуации поддержка действительно нужна, и как раз из-за «небывало жесткой» денежно-кредитной политики ЦБ.

При этом механизмы теперь, конечно, должны быть другими. Сегодня необходимы более адресные меры, направленные только на ограниченные группы покупателей.

Также нужно поддерживать инновации, чтобы снижать себестоимость строительства, убирать административные барьеры и упрощать доступ к коммунальным сетям.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Татьяна ПОЛИДИ (на фото), вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ):

— Когда говорят, что с учетом спроса необходимо строить на 50 млн кв. м — 70 млн кв. м жилья в год больше, чем было по факту, у меня такие предложения вызывают большие сомнения.

В текущих условиях это, скорее всего, означало бы строительство жилья, не соответствующего стандартам качества, в необустроенных и отдаленных от мест приложения труда районах, что однозначно приведет к хаотичности застройки, ужесточению трафика и ухудшению экологической обстановки в городах.

Если говорить о девелоперах, то, действительно, на волнах простимулированного спроса они заработали дополнительную прибыль. Но из-за снижения доступности жилья это привело к сокращению емкости рынка, а в ближайшем будущем может вызвать еще более значимые негативные эффекты.

Понятно, что вопрос в том горизонте, на котором измеряются экономические выгоды и потери. Если, например, на 10 лет цены застынут на уровне 2024 года, это заставит девелоперов круто менять свои планы и стратегии, и мы вновь увидим борьбу за покупателя.

При более позитивном сценарии могут появиться новые, эффективные компании, которые будут внедрять современные технологии, повышать производительность труда и сокращать издержки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Российское Правительство рассматривает около 50 мер поддержки строительной отрасли

Марат Хуснуллин: В 2025 году будет введено не менее 100 млн кв. м жилья

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — ноябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Эксперты: за год разрыв цен на строящееся и готовое жилье увеличился

Эксперты: в 2025 году девелоперы резко сократят инвестиции в площадки под строительство жилья

Эксперты: в российских мегаполисах падают объемы ввода жилья

Эксперты: снижение цен на рынке готового жилья крупных городов в ноябре продолжилось

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — октябрь 2024 года уменьшился на 18,3% (графики)

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин — Президенту: До конца года будет введено не менее 100 млн кв. м жилья

Госдума отклонила проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"», внесенный рядом депутатов.

Фото: www.dolgi.org

Законопроект устанавливал новое регулирование отношений, связанных с особенностями обращения взыскания на имущество, находящегося в ипотеке.

Необходимо отметить, что длительная просрочка по договору ипотеки может повлечь выселение из ипотечной квартиры. Причем наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости.

Инициаторы законопроекта указывали, что по данным ЦБ общий объем задолженности к 11.12.2021 достиг 11,44 трлн руб. При этом ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей.

Фото: www.a.d-cd.net

Авторы документа отмечали, что Конституционный Суд РФ подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года №246-О). Согласно решению суда высшей инстанции, после продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи. Единственное, на что должник может рассчитывать, это отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Законопроектом предлагалось ввести запрет на выселение из ипотечной квартиры граждан, у которых эта квартира является единственным жильем, на срок не менее чем два года с момента вступления в законную силу решения суда. Также предлагалось увеличить срок просрочки исполнения обязательства с трех месяцев до одного года.

Фото: www.юридические-услуги-мск.рф

Однако Госдума 17 января отклонила данный законопроект.

В своем заключении Комитет по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям (Комитет) указал, что предлагаемые законопроектом дополнительные меры защиты прав ипотечных заемщиков в виде продления сроков отсрочки выплаты платежей, по мнению членов профильного Комитета, не привносят качественных позитивных изменений в текущую ситуацию и положение заемщика.

В заключении Комитета содержатся следующие замечания, которые, как поясняет его руководство, не позволили поддержать данный законопроект:

Фото: www.stroikyufy.ru

• законопроектом предусматривалась отсрочка исполнения вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество. Комитет указал, что п. 3 ст. 54 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет гражданам при наличии уважительных причин право обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество на срок до одного года. Кроме того, Комитет напомнил о праве залогодателя обратиться в суд, рассмотревший гражданское дело о взыскании задолженности по договору об ипотеке, с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного решения.

Фото: www.edsro.center

• законопроектом предусматривалась отсрочка на наступление последствий неисполнения заемщиком обязательств по срокам внесения ежемесячных платежей. Комитет отметил, что в настоящее время в соответствии со ст. 61.1 федерального закона «О потребительском кредите (займе)» предусмотрена возможность предоставления заемщику «ипотечных каникул» на единственное жилье в виде шестимесячного льготного периода, в течение которого залогодатель полностью или частично освобождается от внесения ежемесячных платежей. При этом взыскание не может быть обращено на квартиру, являющуюся предметом залога по договору об ипотечном кредитовании, на весь указанный период.

Комитет считает, что реализация положений законопроекта на практике может привести к нарушению сложившегося баланса интересов участников рынка заемного кредитования, снизить уровень гарантий защиты залоговых кредиторов, привести к ухудшению условий кредитования ипотеки и демотивировать заемщиков к исполнению обязательств в надлежащий срок.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: быстрее всего накопить на квартиру в новостройке можно в Ямало-Ненецком автономном округе — всего за три года

Депутаты Госдумы не поддержали инициативу коллег дополнительно ограничить плавающие ставки по ипотеке

Эксперты: в 2023 году объем выдач ипотеки в России будет сопоставим с прошлогодними результатами — не менее 4,8 млн руб.

Эксперты: продление льготной ипотеки с господдержкой не предотвратит падения спроса на новостройки

Эксперты: доля отказа россиянам по ипотеке достигла исторического максимума с 2017 года — более 46%

Итоги деятельности строительного комплекса России в 2022 году

ЕРЗ.РФ: доля просрочки по ипотеке под залог ДДУ рекордно низкая

ВТБ первым из банков ввел пониженную ставку рефинансирования ипотеки, которая действует еще до регистрации залога в Росреестре

Марат Хуснуллин: Ставка по льготной ипотеке на ИЖС будет выше средней, поскольку нет реального залога

Гражданам разрешат продавать ипотечное жилье при внесудебном взыскании