Эксперты подсчитали рентабельность застройщиков по EBITDA

28 августа 2023 13:33

Эксперты подсчитали рентабельность застройщиков по EBITDA

В 2022 году по информации рейтингового агентства Эксперт РА этот показатель у ГК А101, ГК АСПЭК-Домстрой, ГК Пионер, G-Group, LEGENDA Intelligent Development, Группы ЛСР, ПИК, Талан, ГК Страна Девелопмент и Группы Эталон колебался в пределах 16%—35%.

Фото: www.wallstreet-partner.com

В марте и октябре, отметили аналитики, у застройщиков дважды практически останавливались продажи.

Несмотря на это, рентабельность по EBITDA по итогам 2022-го в среднем осталась на уровне 2020—2021 годов.

Распределение рейтингов компаний в секторе

Источник: Эксперт РА

Существенную поддержку маржинальности, с определенной долей иронии констатируют эксперты, оказало нежелание девелоперов даже во время макроэкономических потрясений значительно корректировать свою ценовую политику.

«Сразу же вспоминаются многочисленные комментарии застройщиков, — пишут авторы обзора, — о том, как страдает экономика проектов из-за подорожания, например, стройматериалов, и им приходится жертвовать маржинальностью».

Фото: www.2019-spb.urbanawards.ru

Авторы исследования — старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам Эксперт РА Дмитрий Сергиенко (на фото выше), младший директор группы корпоративных рейтингов Роман Андреев (на фото ниже) и управляющий директор по корпоративным, суверенным и ESG рейтингам Гульназ Галиева (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

Исходя из полученных данных, свой прогноз эксперты определили как «развивающийся».

Большинство рейтингуемых агентством компаний, по их мнению, обладают сильным финансовым профилем.

Фото: raexpert.ru

В том числе за счет накопленного запаса прочности и полученных ранее значительных финансовых результатов.

Поддержку сектору оказывают и низкая обеспеченность населения жильем, и стимулирующие государственные программы, а также устоявшееся восприятие квадратных метров как инструмента сохранения сбережений.

Динамика рентабельности по EBITDA

Источник: Эксперт РА

В то же время, предупредили аналитики, отрасль крайне сильно подвержена экономическим шокам, вследствие чего профиль компаний в ближайшей перспективе будет определяться адаптацией экономики России к сложившейся ситуации.

Дополнительное давление на профиль застройщиков будет оказывать повышение Банком России ключевой ставки, что станет причиной роста процентных расходов девелоперов и удорожания ипотечных программ.

Динамика долговой нагрузки

Источник: Эксперт РА

Даже с учетом достаточно неплохих показателей рентабельности по EBITDA в 2022 году эксперты признают, что у застройщиков жилья по итогам года выросла долговая нагрузка.

Они связывают это с существенным увеличением процентных расходов из-за заметного повышения ключевой ставки ЦБ в I и II кварталах 2022 года. А также с невысокими темпами наполнения счетов эскроу, от чего зависит ставка по проектному финансированию.

Динамика процентной нагрузки

Источник: Эксперт РА

При этом динамика процентной нагрузки на EBITDA в прошлом году у многих компаний оказалась ниже, чем в 2020-м.

Например, у ГК Пионер процентная нагрузка три года назад была на уровне 8,4% к EBITDA, а в прошлом году она снизилась до 1,1%.

У ПИК эти цифры составили 6,9% и 3,2% соответственно, у ГК Страна Девелопмент — 6,8% и 1,4%.

Фото: www.ural-pravo.ru

Так что в целом, по оценке агентства, уровень долговой нагрузки можно назвать «приемлемым».

Отношение чистого долга компаний к EBITDA в 2022 году находится в среднем на уровне 3, несмотря на сложную макроэкономическую конъюнктуру.

В среднесрочной перспективе специалисты Эксперт РА не ожидают ухудшения показателей. Значительные исторические объемы продаж продолжают отражаться в отчетности компаний 2022 года.

Фото: www.raiffeisen-media.ru

Переход на проектное финансирование, а также расширение портфеля проектов повлияли на рост долгов у большинства застройщиков, признают аналитики.

Однако пока им удается поддерживать объемы наполнения счетов эскроу, что отчасти позволяет нивелировать этот рост, резюмируют эксперты.

Другие публикации по теме:

ВТБ вышел из капитала ПИК

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Группа ЛСР в минувшем году сократила чистую прибыль, но увеличила выручку и ЕBITDA

Стоимость активов Группы Эталон достигла рекордных 288 млрд руб. — плюс 7% к 2021 году

Крупный застройщик А101 на месяц заморозил цены на свои новостройки

Выручка ГК Пионер сократилась более чем на 40%, прибыль — в 12 раз

За год выручка застройщика Унистрой выросла на 9,3%, EBITDA — на 5,1%

LEGENDA подвела итоги 2021 года

ГК Страна Девелопмент стала одним из первых в России застройщиков, получивших инфраструктурное финансирование

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Печать

Аналитика Лидеры рынка ТОП Экспертное мнение Прогнозы

6 марта 2023 17:48

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.