После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год

Аналитики Метриум подсчитали, что к концу III квартала 2024 года доля помещений без отделки достигла 47% от общего объема предложений, тогда как год назад она составляла 43%. Этот тренд особенно заметен после нескольких лет активного роста предложения готового жилья и характерен для всех сегментов рынка, за исключением бизнес-класса, отмечают эксперты.

Фото: © Илюхина Наталья / Фотобанк Лори

В конце III квартала 2024 года в экспозиции новостроек Москвы в старых границах находилось 52,6 тыс. квартир и апартаментов. Доля объектов без отделки составляла 47% (год назад было 43%). Доля жилья с полной отделкой за 12 месяцев сократилась с 38% до 31%.

Исключением стал сегмент бизнес-класса. Здесь увеличилась доля предложения с предчистовой отделкой white box (с 21% до 28%). Предложение новостроек без отделки также сократилось (с 62% до 59%), но сохранило преобладание. А доля квартир с полной отделкой уменьшилась с 16% до 13%.

Олег Колченко (на фото ниже), акционер, управляющий партнер ГК ОСНОВА, девелопера проектов бизнес-класса без отделки ЖК Nametkin Tower, ЖК Квартал МИРАПОЛИС, ЖК Emotion, ЖК VERY на Ботанической, объяснил повышение доли квартир без отделки в новостройках бизнес-класса структурными изменениями предложения.

«Мы наблюдаем одновременно два процесса, — рассказал эксперт. — С одной стороны, становится больше помещений без отделки в новых проектах и корпусах. С другой стороны, ускоренными темпами распродаются квартиры с чистовой отделкой в почти готовых домах».

Фото: osnova.group

По его словам, в новых проектах жилье с полной (чистовой) отделкой становится редкостью, а варианты с отделкой white box чаще всего предлагаются как дополнительная опция, поскольку клиенты в основном предпочитают квартиры без отделки, позволяющие создать собственное пространство, адаптированное под личные потребности. Кроме того, такое жилье в черновом варианте пользуется спросом у инвесторов.

На рынке массовых новостроек жилье с отделкой пока преобладает, но его доля снижается. Для сравнения: в III квартале 2023 года она составляла 62%, в III квартале 2024 года — 55%. А вот доля квартир без отделки за тот же период увеличилась с 22% до 29%, а с предчистовой — с 15% до 16%.

На рынке премиальных новостроек прослеживается тот же тренд: преобладают квартиры без отделки и с предчистовой отделкой, а жилья с полной отделкой здесь всегда было мало.

За последний год квартиры с черновым ремонтом стали новым трендом: в сегменте «премиум» отмечен рост доли помещений с черновой отделкой с 48% до 61%. Доля white box за это же время сократилась с 35% до 25%, а с полной отделкой — с 17% до 14%.

Фото: Regions Development

«Среди покупателей премиального жилья снова возрастает интерес к квартирам без отделки», — отметила коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers, ЖК Dream Riva, ЖК Преображенская площадь) Лилия Арцибашева (на фото).

Как пояснила топ-менеджер, это связано с появлением на рынке новых клиентов, для которых это первая покупка недвижимости такого уровня. Они стремятся реализовать свою концепцию жилья, и квартиры без отделки предоставляют им больше свободы. Среди них немало инвесторов, покупающих квартиры для сохранения средств с целью дальнейшей перепродажи, и они не заинтересованы в жилье с отделкой. Такие покупатели обычно совершают пакетные сделки, приобретая несколько объектов одновременно и не планируя проводить в них ремонт.

На рынке высокобюджетных новостроек также традиционно преобладает жилье без отделки: в III квартале 2024 года доля таких объектов составляла 67% против 56% в аналогичном периоде 2023 года. За год предложение с отделкой в классах «элит» и «делюкс» сократилось с 34% до 22%, а доля квартир с предчистовой отделкой показала небольшой рост, с 10% до 12%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«На рынке высокобюджетной недвижимости традиционно доминируют квартиры и апартаменты без отделки, что делает особенно привлекательными те проекты, где застройщики предлагают готовые решения», — рассказала директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Quartier d’Or) Екатерина Борисова (на фото).

Она отметила рост спроса на такие варианты, объяснив это явление прагматичностью покупателей в элитном и делюкс-сегментах, которые не хотят вкладываться в сложные дизайнерские проекты. Тем не менее они признают, что качество готовых решений от застройщиков продолжает расти. На рынке, пояснила специалист, по-прежнему имеется значительная доля консервативных клиентов, предпочитающих реализовать собственные дизайнерские замыслы.

Тренд коснулся и Новой Москвы, где доля квартир без отделки впервые перешагнула отметку в 50%. В III квартале 2024 года доля таких квартир, находящихся в продаже, составила в данной локации 51% (год назад было 46%). Одновременно предложение квартир с полной отделкой снизилось с 44% до 33%, а доля жилья с предчистовой отделкой выросла с 10% до 17%.

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает, что общий тренд на увеличение предложения черновой отделки в новостройках Москвы вполне объясним и в значительной мере связан с ростом цен.

«Эта тенденция наблюдается во всех сегментах рынка, и ее нельзя объяснить только повышением ипотечных ставок, — заметил эксперт и конкретизировал: — Ранее доступная ипотека стимулировала покупателей склоняться к более дорогим квартирам с готовым ремонтом».

В ближайший год эта тенденция продолжится: будет увеличиваться доля квартир без отделки, тогда как предложений с ремонтом станет меньше, резюмировал Сырцов. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Эксперты определили самые продаваемые столичные новостройки класса «премиум»

Эксперты назвали самые продаваемые московские новостройки бизнес-класса в III квартале

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты назвали регионы — лидеры по числу выведенных в продажу жилых корпусов в сентябре

Эксперты: предложение новостроек в «старой» Москве за год выросло на 15%

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: предложение квартир без отделки — растущий тренд среди застройщиков Москвы