Эксперты: правила проектного финансирования необходимо смягчить — как для банков, так и для застройщиков

19 октября 2021 15:49

Эксперты: правила проектного финансирования необходимо смягчить — как для банков, так и для застройщиков

С таким предложением выступили члены Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое.

Фото: www.bn.ru

По итогам недавнего заседания члены Комиссии подготовили ряд рекомендаций по внесению изменений в положения и инструкции Банка России, нацеленных на смягчение условий выдачи кредитов застройщикам. «Известия» ознакомились с этими рекомендациями и подробно изложили их, сопроводив мнениями экспертов.

Фото: www.yandex.net

Инициатива общественников сводится к следующим пунктам:

• изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета;

• понизить критерии оценки по ссудам до нуля (сегодня при высокой категории качества заемщика банк должен создать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита);

Фото: www.twitter.com

• разрешить банкам оценивать независимо друг от друга проекты разных юрлиц в составе одной группы компаний, если они достаточно обособлены: между ними нет кросс-потоков и обязательств (cегодня банки не могут выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка-кредитора);

• снизить требования к региональным девелоперам при выдаче проектного финансирования; в частности снять ограничение на доступность госпрограммы субсидирования низкомаржинальных проектов (стоимостью до 500 млн руб.) по географическому признаку;

• разрешить использовать средства данной программы не только на объект целиком, но и на отдельные части жилых комплексов, чтобы на помощь могли рассчитывать не только небольшие, но и более масштабные объекты.

Фото: www.ruxpert.ru

Принятие вышеперечисленных мер облегчит финансовую нагрузку на девелоперские компании и приведет к общему снижение цены 1 кв. м, убежден один из авторов инициативы, председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов (на фото).

По расчетам его коллег, эффектом от предложенных мер для конечного покупателя может стать снижение цены «квадрата» примерно на 10%.

Управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) подчеркнул, что смягчение условий проектного финансирования особенно актуально сейчас, когда ключевая ставка ЦБ и себестоимость строительства продолжают расти.

Фото: www.expertsouth.ru

Инициатива может способствовать увеличению объемов строительства жилья, что в свою очередь приведет к стабилизации цен на квартиры, считает президент ГК Основа Александр Ручьев (на фото).

Председатель Комитета Деловой России по строительству, экс-глава самарской девелоперской Корпорации КОШЕЛЕВ, а ныне первый зампред Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы VIII созыва Владимир Кошелев (на фото) также уверен в том, что внесение изменений в действующую модель проектного финансирования назрело.

Дело в том, что эта модель не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательской способностью населения, а таких сегодня в России большинство. Кошелев также выступил за упрощение требований кредитных организаций к подаче документов от застройщиков и сокращение сроков рассмотрения заявок на проектное финансирование.

Фото: www.sakhalife.ru

В материале «Известий» уточняется, что инициативы Общественного совета в ближайшее время поступят в Минстрой и Банк России.

В пресс-службе регулятора издание заверили, что готовы рассмотреть и проанализировать эти предложения. При этом отметили, что само по себе снижение требований не снимает проблему возможного отказа банков кредитовать финансово неустойчивые проекты: при принятии решений они оценивают возможные риски, а не только размер пруденциальных резервов.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В руководстве Банка России исходят из того, говорится в материале «Известий», что самые эффективные способы стабилизации стоимости строительства — это господдержка создания инфраструктуры (в том числе через механизм инфраструктурных облигаций), оптимизация строительных норм и требований, снижение административной нагрузки на застройщиков, стимулирование спроса на рынке новостроек за счет льготных ипотечных программ.

Фото: www.static.tildacdn.com

Другие публикации по теме:

Семь российских регионов полностью перешли на проектное финансирование с использованием эскроу

Эксперты: решить проблему дефицита инвестиций в жилищное строительство помогут пять инструментов

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

Малые региональные застройщики получат финансовую помощь от государства не только для низкобюджетных проектов

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

Печать

Проектное финансирование Кредитование строительства Счет эскроу Минстрой Банк России

6 марта 2023 17:48

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.