Такой вывод сделала «Газета.Ru», опросив отраслевых аналитиков. Опасения специалистов вызывают диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее стоимостью, большой ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, а также общие для данного сектора экономики признаки перегрева.

По словам эксперта компании БКС Мир инвестиций Валерия Емельянова, наблюдается аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте.

«Человек покупает со льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30% — 40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии)», — привел пример эксперт.

Сложности возникают позже. «Если покупатель продаст свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, то есть c дисконтом, например, в 30%, он потеряет жилье, останется без денег и еще останется должен банку», — пояснил Валерий Емельянов

Таким образом, по его словам, все платежи, сделанные до момента продажи квартиры, уйдут на оплату наценки, которую застройщики и банки заложили в проект.

Эксперт также сравнил аренду и ипотеку. Если «однушка» в Москве за 12 млн руб. в аренде стоит около 40 тыс. руб. в месяц, то такая же квартира, но взятая в ипотеку, обойдется почти в 130 тыс. руб.

Эксперт не исключил, что банкам придется выставлять на торги нераспроданные квартиры, сильно снижая цены на жилье, чтобы найти покупателя. Именно так, по мнению Валерия Емельянова, и выглядит начало кризиса в секторе недвижимости.

Повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых тождественно росту платежа на 41% при стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 25% и кредит выдается на 25 лет, привел свои расчеты руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По его данным, ипотечный платеж более чем в два раза превышает стоимость аренды квартиры во многих городах-миллионниках, в том числе в Казани, Санкт-Петербурге, Москве и Уфе.

Тем не менее люди делают выбор в пользу покупки квартиры, в том числе в кредит, но не из-за выгоды, а из-за надежности, считает специалист.

Часть покупателей перейдет на рынок новостроек в силу более низких ставок в этом сегменте, а стоимость аренды на фоне увеличения спроса на нее вырастет, считает основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин.

Доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова полагает, что повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки в определенной степени уже охладило рынок недвижимости.

«Нельзя сказать о серьезной просрочке по ипотечным кредитам. Что касается "вторички" и "первички", то этот разрыв существует уже длительное время. И это не так существенно влияло на спрос», — уточнила Ермилова.

«Новостройки до начала следующего года продолжат дорожать как минимум на уровне инфляции, — предположил управляющий директор компании Метриум Роман Сырцов. — А цены на вторичное жилье, напротив, просядут на 8% — 12%».

Надеяться на благополучный исход, безусловно, необходимо. Но все нынешние проблемы рынка недвижимости могут и повлиять на стабильность банковской системы, и даже привести к масштабному банковскому кризису. Это, пожалуй, наиболее тревожный прогноз опрошенных «Газетой.Ru» экспертов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: что выгоднее — аренда или ипотека

Единственное ипотечное жилье должника будет защищено от изъятия

Как и с какого срока ужесточается выдача ипотеки

Эксперты: обеспеченность жильем в новостройках России за год выросла на 8%, но ситуация позитивная далеко не везде 

Эксперты: причина перегрева рынка недвижимости — в массовости льготных ипотечных программ

Осень в столицах: 1 кв. м московских новостроек подорожал в сентябре до 440,8 тыс. руб., питерских — до 266,5 тыс. руб.

Эксперты: ставки по ипотеке продолжат расти, но спрос все равно останется высоким

Эксперты: спад спроса может произойти, но надолго не затянется

Доля рыночной ипотеки упала почти вдвое

Эксперты: прогноз на снижение цен в новостройках не оправдался

Банк России опубликовал информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности за II—III кварталы 2024 года». В нем, в частности, говорится о дисбалансах на рынке жилой недвижимости, снижении спроса на новостройки и рисках проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

В документе отмечается, что в июле — сентябре после ажиотажного спроса трех предыдущих месяцев рынок вернулся к более сбалансированным показателям.

Рост ипотечного кредитования в III квартале по сравнению с тем же периодом 2023 года замедлился до 22%, выдачи сократились на 55%. По льготной ипотеке — на 48% и 67% соответственно.

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

После окончания действия массовой программы на новостройки девелоперы и банки для поддержки спроса на первичном рынке активизировали совместные маркетинговые программы.

Наиболее популярными из них сегодня являются:

• схема со сниженной ставкой по ипотеке на льготный период (от 1 года до 8 лет);

• сниженная ставка на весь срок кредитования;

• траншевая ипотека;

• программы рассрочки от застройщика.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

По оценке ЦБ, подобные схемы несут риски для всех участников сделки.

Для покупателей: финансовые потери при необходимости продать квартиру на вторичном рынке, невозможность рефинансирования кредита, существенный рост платежей после завершения льготного периода.

Для банков: финансовые убытки в случае неспособности должника выплачивать ипотеку.

Для застройщиков: снижение маржинальности проектов.

Источник: Банк России

В качестве примера в обзоре представлено сравнение динамики платежей по двум программам: от девелопера с пониженной процентной ставкой на льготный период пять лет и по обычной рыночной ипотеке.

Эксперты напомнили, что ЦБ постоянно работает над мерами по минимизации подобных схем. Одной из них стало принятие Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года.

Фото: cbr.ru

На пресс-конференции, посвященной публикации «Обзора финансовой стабильности за II—III кварталы 2024 года» зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) сообщил, что для дальнейшего снижения рисков ЦБ в ближайшее время предложит новые меры регулирования по формированию резервов кредитных организаций.

Источник: Банк России

Авторы обзора также подчеркнули, что благодаря действию макропруденциальных надбавок и пересмотру Правительством РФ требований по льготным программам в июле — сентябре сократилась доля кредитов с предельной (более 80%) долговой нагрузкой.

На рынке новостроек она за год снизилась с 46% до 6%, на готовое жилье — с 47% до 13%.

Количество займов с низким первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке уменьшилось с 59% до 2% от всего объема кредитования, на вторичном — с 45% до 21%.

Кроме того, ужесточение требований позволило банкам накопить макропруденциальный буфер капитала по жилищным займам в размере 264 млрд руб., или 1,4% от ипотечного портфеля.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

По данным Росстата, за два последних квартала средняя стоимость жилья в новостройках увеличилась на 4,7%, на «вторичке» — на 2,9%.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

В июле — сентябре рост цен на первичном рынке замедлился и составил 2,3%, а на вторичном — 1,0%. Тем не менее регулятор считает, что разрыв все равно остался высоким (порядка 54% — 57%).

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В III квартале ЦБ зафиксировал снижение спроса на новостройки. За сентябрь продажи сократились до 2,5 млн кв. м, а новое предложение — до 3,6 млн кв. м.

При этом объем строительства за девять месяцев вырос с 106 млн кв. м до 118 млн кв. м, а запуск новых проектов увеличился на 8%, до 40 млн кв. м.

Источник: финансовая отчетность застройщиков по МСФО за 2018-й — I полугодие 2024 года

По итогам первой половины 2024-го застройщики продемонстрировали рост выручки в среднем на 23% за год, а крупнейшие девелоперы сохранили и высокий уровень рентабельности продаж по EBITDA — 26,5%.

Источник: Банк России

К октябрю сумма остатков средств на счетах эскроу выросла с начала года на 21% и составила 6,96 трлн руб.

Из-за падения спроса на строящееся жилье снижается наполняемость счетов эскроу, но, по мнению аналитиков, остается на приемлемом уровне. Покрытие задолженности авторы обзора оценили в 81%, что обеспечивает средневзвешенную ставку по проектному долгу на уровне 7,9% (6,9% на 01.07.2024).

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

В дальнейшем, по прогнозам регулятора, финансовые показатели застройщиков могут снизиться, но, поскольку компании смогли сформировать запас финансовой прочности, это поможет им в следующем году сохранить устойчивость.

Эксперты также отметили, что по мере замедления инфляции рыночные ипотечные программы будут становиться более доступными, что в итоге приведет к восстановлению спроса на рынке жилья и росту прибыли застройщиков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

ЦБ: в III квартале объем проектного финансирования превысил 8,0 трлн руб.

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Как введение макропруденциальных лимитов по ипотеке повлияет на рынок жилья: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о макропруденциальных лимитах для ипотеки

Эксперты: макропруденциальные новации регулятора выглядят как попытка довести запрет на кредит до крайности

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)