К такому выводу пришли авторы аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), посвященного изучению плюсов и минусов госпрограммы субсидирования ставок ИЖК для новостроек до 6,5% годовых.

Напомним, что данная программа была запущена федеральным центром в апреле прошлого года с целью поддержать спрос на рынке жилья в период коронакризиса. Однако вместе с резким увеличением спроса выросли и цены на жилье, а предложение, наоборот, сократилось.

Авторы исследования Сергей Гришунин, Константин Бородулин и Алла Юрова (на фото слева направо) напоминают, что в 2020 году был выдан рекордный объем ипотеки — 1,7 млн кредитов (+ 35% к 2019 году) на 4,3 трлн руб. (+ 50%). При этом в рамках госпрограммы льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн руб.

Казалось бы, для отрасли этот механизм господдержки сработал весьма успешно — с учетом вливания в нее столь внушительного объема средств.  Поэтому неудивительно, что власти продлили действие программы с конца 2020 года по середину 2021 года.

Но аналитики НРА (как, впрочем, и руководство ЦБ, а также ряд экспертов) видят ряд негативных последствий уже в текущей реализации госпрограммы льготной ипотеки, в то время как в Правительстве не исключают возможность ее продления и после 1 июля этого года.

Источник: НРА по данным Минфина России, ДОМ.РФ, Банка России

Основные негативные моменты, по мнению авторов обзора, следующие:

• вызванный льготной ипотекой рост цен на недвижимость увеличивает инфляционные риски в экономике, и уже практически нивелировал преимущества от низкой процентной ставки, отчего льготная ипотека перестает выполнять свою функцию — стимула роста в строительстве;

• доступность жилья для населения начинает снижаться;

• высокая неопределенность по росту доходов населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей;

• возможно снижение стандартов кредитования за счет агрессивной политики отдельных банков по наращиванию ипотечного кредитного портфеля, что в свою очередь может негативно повлиять на качество ипотечных портфелей.

Фото: www.cont.ws

«Но больше всего беспокоит именно сокращение предложения жилья, — подчеркивают аналитики НРА. — Льготная ипотека крайне выгодна застройщикам, так как позволяет обеспечивать рост доходов за счет роста цен, а не за счет увеличения объемов и улучшения качества возводимого жилья», — поясняют они.

Авторы исследования обращают внимание и на то обстоятельство, что максимальный рост цен наблюдается в сегменте высокомаржинального жилья эконом-класса.

В долгосрочной перспективе продление программы льготной ипотеки приведет к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен и снижение доступности жилья для населения со всеми вытекающими экономическими и социальными последствиями, прогнозируют аналитики.

Свои прогнозы эксперты НРА строят на экстраполяции в ближайшее будущее тенденций, уже отраженных в данных Росстата по вводу жилья по итогам 2020 года.

Источник: Росстат, ЕРЗ.РФ, расчеты НРА

Согласно этим данным, ввод в эксплуатацию жилых помещений в многоквартирных домах профессиональными застройщиками в России за указанный период составил 41,9 млн кв. м — минимум за последние семь лет и на 4% ниже уровня 2019 года.

Со ссылкой на портал ЕРЗ.РФ аналитики НРА отмечают, что сообщают: объем текущего строительства также продолжает снижаться: на начало февраля текущего года он на 15% меньше, чем в этот же период годом ранее, а годовой рост цен 1 кв. м жилья в новостройках составил в среднем около 20%.

Фото: www.сз-саратов.рф

А вот касательно банковского сектора аналитики НРА не видят в ближайший год угрозы для его стабильности со стороны растущего объема ИЖК и спроса на фоне сокращающегося предложения.

 «Ипотечный портфель составит порядка 10% активов всей банковской системы в базовом сценарии НРА и 8% — в стрессовом», — говорится в исследовании.

В нем также отмечается, что ипотечный портфель в РФ сегодня является самым качественным сегментом банковской розницы: доля просроченных платежей по ипотеке за последние пять лет не превышает 3%.

Фото: www.aroundnews.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Застройщики верят в продление льготной ипотеки и ускорение раскрытия счетов эскроу в 2021 году

Виталий Мутко: Объем льготной ипотеки на новостройки в России достиг по итогам 2020 года примерно 1 трлн руб.

Эксперты: выгоды льготной ипотеки нивелировал рост цен на новостройки

Главы Совета Федерации и ЦБ выступили за расширение механизмов ипотеки и альтернативных ей способов решения жилищного вопроса

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Правительство продлевает срок действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Эксперты: цены на новостройки за год вырастут на 10%, а средняя рентабельность застройщиков может снизиться до 16%

Редакция РБК рассчитала, при каких доходах в крупнейших городах России банки выдадут жилищный кредит на 15 лет по ставке 28% с первоначальным взносом 30% для покупки однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Требования к клиенту (ежемесячный платеж не должен превышать 60% его заработной платы) аналитики определили с помощью ипотечного калькулятора ДОМ.РФ, используя данные Росстата.

В результате они пришли к выводу, что во всех городах-миллионниках одиночный заемщик, который получает среднюю по своему региону зарплату, в требования банков не впишется.

В трех мегаполисах (Красноярске, Челябинске и Перми) получить ипотеку на «однушку» может семья, в которой такие доходы имеют оба супруга. А в Казани для одобрения будет недостаточно даже трех зарплат.

Сколько требуется зарабатывать в мегаполисах, чтобы одобрили рыночную ипотеку на однокомнатную квартиру
в новостройке

Источники: РБК, Росстат, ЕИСЖС

Согласно приведенной в публикации статистике, в декабре 2024 года доходы жителей РФ выросли на 46,3% относительно среднегодового значения. В некоторых регионах — еще больше, например, в Москве — на 73,8%.

Однако даже такие зарплаты не дотягивают до уровня, необходимого для одобрения жилищного займа.

Когда ипотечные ставки были не столь высоки, как сегодня, компенсировать недостающие доходы можно было за счет более длинного кредита.

Но когда они равны 28%, уменьшение оказывается почти незаметным. Например, в столице при переносе срока возврата с 15 до 20 лет требования по зарплате смягчаются лишь на 4,1 тыс. руб., а до 30 лет — всего на 200 руб.

Фото: cbr.ru

Банковские условия к доходу при выдаче ипотеки станут менее жесткими не раньше, чем снизятся рыночные ставки, а это, как заявляла глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото), зависит от уровня инфляции в стране.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: снижение ставок на 1 п. п. — 2 п. п. не сделает ипотеку доступной

Ведущие российские банки снижают ставки по ипотеке. Как это скажется на рынке: мнения экспертов

Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%

Эксперты: в январе выдачи ипотеки упали вдвое, и причина не только в сезонном факторе

Жители 30 российских регионов более половины своей заработной платы тратят на платежи по ипотеке

Средний срок ипотечного кредитования сократился при уменьшении размера займа

Эльвира Набиуллина: По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке

С 1 марта ЦБ снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых (графики)

Росстат: реальные располагаемые доходы населения в 2024 году выросли на 7,3% (графики)