Так называется новое исследование Института экономики города (ИЭГ).

  

Фото: www.kuvalda-profi.ru

 

В 2021—2023 годах, пишут специалисты, в рамках политики по развитию отрасли стало больше внимания уделяться поддержке индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В разработанную в 2021-м Фронтальную стратегию «Агрессивное развитие инфраструктуры» в состав приоритетного направления «Новые жилищные возможности» была включена инициатива «Мой частный дом». В соответствии с ней к 2030 году планируется увеличить объемы ИЖС в 1,5 раза.

   

Объем ввода объектов ИЖС в России и в 17 крупнейших агломерациях в 2010—2021 гг., млн кв. м общей площади

Источник: Росстат

 

Несмотря на активное развитие данного направления, в том числе в крупнейших агломерациях, оставались открытыми вопросы качества объектов ИЖС, их пространственного распределения по территории агломераций и обеспечения существующих и строящихся объектов ИЖС инфраструктурой.

Исследование ИЭГ восполняет этот пробел, в том числе в целях обоснованного проведения политики в отношении поддержки развития ИЖС.

 

Общая площадь малоэтажной жилой застройки в ареалах, тыс. кв. м

Источник: ИЭГ

 

Основной задачей экспертов было выявление пространственных характеристик малоэтажной жилой застройки (МЖЗ) в границах 17 крупнейших агломераций и построение типологии на основе полученных оценок количественных и качественных характеристик ареалов МЖЗ.

Кроме того, в работе представлены результаты анализа налоговых доходов от земли и жилья и оценка доступности приобретения индивидуальных жилых домов в рассматриваемых агломерациях.

    

Распределение общей площади малоэтажной жилой застройки по зонам удаленности от центра
агломераций, %

Источник: ИЭГ

 

Кратко выводы, к которым пришли эксперты ИЭГ:

• более 50% общей площади МЖЗ расположено в центре и срединной зоне Ростовской, Краснодарской, Новосибирской, Саратовской, Волгоградской, Нижегородской, Красноярской и Пермской агломераций;

• более 50% — на периферии в Казанской, Владивостокской, Московской, Санкт-Петербургской, Челябинской, Воронежской, Уфимской, Екатеринбургской и Самарско-Тольяттинской агломерациях;

 

Доходы от местных имущественных налогов от жилья и занятых жильем земельных участков, млн руб. и % от суммарных доходов бюджетов муниципальных образований в составе агломерации, 2021 г.

Источник: ИЭГ

 

• в большинстве агломераций местные бюджеты получают не более 2 тыс. руб. в год с одного объекта налогообложения (земельного участка, жилого дома);

• во всех агломерациях, для которых удалось оценить коэффициент доступности жилья (КДЖ), он повышается от центра к периферии;

• в 16 из 17 агломераций во всех зонах доступность приобретения дома ниже, чем приобретения квартиры. Исключение — Казанская агломерация.

По результатам анализа количественных и качественных характеристик ареалов МЖЗ было выделено пять типов агломераций.

 

Распределение общей площади малоэтажной жилой застройки по зонам удаленности от центра
агломераций, %

Источник: ИЭГ

 

1. МЖЗ в большей части расположена в центре и срединной зоне с хорошей транспортной доступностью и обеспеченностью социальной инфраструктурой, но в основном с низким качеством городской среды и в условиях вытеснения высотной застройкой (Ростовская, Краснодарская, Новосибирская, Саратовская, Волгоградская агломерации).

 

Доля общей площади малоэтажной жилой застройки от объема жилищного фонда
в зонах удаленности от центра агломерации (центр, срединная зона, периферия), %

Источник: ИЭГ

 

2. МЖЗ находится в центре и срединной зоне с хорошей транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, низким качеством городской среды и может присутствовать вытеснение высотной застройкой (Нижегородская, Красноярская, Пермская агломерации).

3. МЖЗ — на периферии с хорошей транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, высоким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Казанская, Владивостокская агломерации).

 

Средние значения показателей в агломерациях различных типов, %

Источник: ИЭГ

 

4. МЖЗ — только на периферии с низкой транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, высоким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Московская, Санкт-Петербургская агломерации).

5. МЖЗ — на периферии с низкими транспортной доступностью и обеспеченностью социальной инфраструктурой, низким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Челябинская, Воронежская, Уфимская, Екатеринбургская, Самарско-Тольяттинская агломерации).

   

Объем выданных ипотечных кредитов на жилые дома и ИЖС, млрд руб.

Источник: Frank Media

 

В своей работе специалисты ИЭГ также достаточно подробно рассмотрели динамику и структуру ипотечного кредитования ИЖС, в том числе с использованием льготных ипотечных программ (данные на диаграмме ниже), и другие вопросы.

 

Структура выдачи ипотеки на ИЖС по типам программ, %

Источник: ДОМ.РФ

 

Полный текст исследования доступен по ссылке.

  

    

    

   

   

   

Другие публикации по теме:

Как выглядит портрет покупателей частных домов в ипотеку от Сбера

Никита Стасишин: Внимание Правительства РФ переходит на сторону ИЖС

Как долго россиянину нужно копить на свой дом

Эксперты: подорожание ИЖС продолжится из-за курса рубля

Выдача ипотеки на ИЖС в Банке ДОМ.РФ выросла в два раза

В большинстве регионов России частные дома начали дешеветь

Частники обогнали девелоперов по вводу жилья

Производство комплектов для быстрого возведения домов до конца года может вырасти в 1,5 раза

Долгая дорога к «одноэтажной России»

Новое в регулировании строительства ИЖД с использованием счетов эскроу

В чем причина такой нетипичной для конца весны активности и как долго она продлится? Forbes собрал данные аналитиков различных компаний на рынке недвижимости.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

В основном рост договоров долевого участия (ДДУ) показали новостройки Новой Москвы. Согласно статистике платформы DataFlat.Ru, рост относительно апреля составил 12% — 1 785 ДДУ. При этом в границах старой Москвы зафиксирован небольшой спад на 2% — 5 582 ДДУ.

Аналогичную тенденцию увидели и аналитики ЦИАН: в Новой Москве рост составил 12,5% (1 800 ДДУ), в старой Москве — спад на 3,5% (5 700 ДДУ).

  

Фото: www.realtyplusmag.com

     

Рост спроса на новостройки подтверждает и статистика Домклик: в мае по всей стране вырос спрос на «Семейную ипотеку» (+8% к апрелю).

Наибольший спрос на нее в мае наблюдался в Московской области (7,3 млрд руб.), Краснодарском крае (6,7 млрд руб.), Москве (6,1 млрд руб.), Тюменской области (5,4 млрд руб.) и Санкт-Петербурге (5 млрд руб.).

 

Фото: www.nation-news.ru

 

«Мы видим положительную динамику в Москве, об этом свидетельствуют объемы выдачи по льготным программам — 7 000 кредитов на 55,8 млрд руб.», — уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

По подсчетам аналитиков, 3 100 (+5% к апрелю) выданы по «Льготной ипотеке» (23,5 млрд руб.), 3 200 (+3%) — по «Семейной ипотеке» (25,4 млрд руб.) и 576 кредитов (+1%) — по «Ипотеке для IT-специалистов» (6,9 млрд руб.).

 

 

«Прошедший май оказался нетипичным, — отметила коммерческий директор Asterus Вера Стефан (на фото). — В этом году многие потенциальные покупатели решили использовать майские праздники для решения квартирного вопроса».

Эксперт считает, что ужесточение Банком России условий выдачи ипотеки от застройщиков отразилось на спросе и часть покупателей решили ускорить процесс выхода на сделку. По ее мнению, «рекордные декабрьские показатели 2022 года стали результатом не только сезонности, но и "подогрева" рынка сообщениями о возможной отмене льготной ипотеки с господдержкой».

Ужесточение условий по ипотеке отсеет часть покупателей, предположила Стефан.

 

Фото: www.mskwindow.ru

 

С нею согласна руководитель департамента городской недвижимости НДВ Супермаркет недвижимости Елена Мищенко (на фото).

«По сравнению с показателями мая прошлого года длительные выходные не повлияли негативно на спрос», — заметила специалист.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Директор компании Этажи в Москве Евгений Затонский (на фото) привел свою статистику. «Количество обращений относительно апреля из-за длинных выходных дней снизилось на 11%, а вот количество просмотров и реальных сделок, напротив, выросло на 2%, — сообщил он и добавил: — С учетом бронирований на первичном рынке — на 6,5%».

В этом году рынок активно разворачивается в сторону вторичной недвижимости, добавил топ-менеджер. Затонский объяснил это сокращением количества субсидированных программ и программ с отложенным платежом в новостройках.

 

Фото: www.vk.com

 

«Мы отмечали разнонаправленную динамику спроса в зависимости от региона, сегмента и локации», — рассказала заместитель директора по продажам ГК Гранель Элина Ханнанова (на фото).

Она сделала вывод о фактическом росте первичного рынка в Московском регионе на основании данных покупательской активности за апрель и май с учетом сезонности и майских праздников.

  

Фото: www. hr-tv.ru

 

Эксперты в сфере недвижимости подтверждают неравномерность динамики спроса: в границах МКАД он просел либо не изменился, но в Новой Москве наблюдался рост.

«По нашим данным, — поделилась генеральный директор НДВ Супермаркет недвижимости Наталия Кузнецова (на фото), — в мае только на первичном рынке Новой Москвы был рост продаж на 7%, в старой Москве и Московской области — снижение на 2% и 5,6% соответственно».

Одновременно на вторичном рынке происходит постепенное снижение ипотечной ставки — за год на 2,35 п. п., или 10,23%, подчеркнула эксперт.

 

 

По мнению основателя и владельца Группы Родина (ЦПХГ) Владимира Щекина (на фото), в мае спрос на строящееся жилье в Москве действительно вырос на 3% относительно апреля.

«В Новой Москве было заключено на 12% больше договоров долевого участия, чем месяцем ранее, — отметил девелопер. — В старой Москве за аналогичный период тоже прирост, но символический — 0,5%».

 

Фото: www.repa-pr.ru

 

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) объяснил существенный рост числа сделок на рынке Новой Москвы запуском интересных акций локальными застройщиками.

  

  

С ним согласен генеральный директор агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото). «Рост спроса на новостройки Новой Москвы в мае был обусловлен выводом в продажу рекордного количества лотов по очень привлекательным условиям», — пояснил он.

По данным Циан.Аналитики, в Новой Москве в апреле и мае в реализацию вышло 29 новых корпусов общей площадью 425 тыс. кв. м, что составляет почти 40% от всех запусков новинок в Москве.

 

Фото: www.expert.ru

   

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото) привел пример результатов за январь — март в Новой Москве, когда в продажу вышли только шесть новых корпусов.

«На старте продаж в мае цены начинались от 4,4 млн руб. за лот, или от 123,5 тыс. руб. за 1 кв. м», — уточнил он.

  

Фото: www.vita-property.ru

 

При этом, по данным экспертов, средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек Новой Москвы в зависимости от района колеблется в диапазоне 140 тыс. руб. — 250 тыс. руб.

Олег Репченко предположил, что активный вывод на рынок нового предложения в совокупности со скидочными акциями от застройщиков простимулировали спрос.

Что касается вторичного рынка, то, по мнению аналитика, спрос поддерживается «перетоком покупателей с первичного рынка, где, несмотря на все льготы и скидки, жилье остается дорогим».

 

Фото: www.cdn.cian.site

  

Такого же мнения придерживается и директор направления «Вторичный рынок» агентства ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома (на фото). «На вторичном рынке спрос в мае (авансы и сделки) на 2% превзошел апрельский и в 2,5 раза — майский прошлого года», — подчеркнул он.

Он также объяснил оживление на вторичном рынке действием отложенного спроса и переходом клиентов из сектора новостроек во вторичный сегмент. «По нашим подсчетам, около 20% покупателей переориентировались на "вторичку", — поделился топ-менеджер и добавил: — 80% продавцов сегодня без проблем предоставляют скидки, в среднем 3% — 5%, остальные изначально выставляют квартиры по оптимальной цене, которая не предусматривает дисконт».

 

Фото: www.static.tildacdn.com

 

Основным фактором положительной динамики покупательской активности заместитель коммерческого директора ГК Садовое кольцо Сергей Кропанев (на фото), как и ряд других экспертов, считает новую политику ЦБ по ужесточению условий по выдаче льготных ипотечных кредитов.

«Это подтолкнуло тех клиентов, которые сомневались и откладывали покупку недвижимости на будущее, оформить сделку сейчас», — убежден девелопер.

  

Фото: www.kvadroom.ru

 

Однако не все эксперты настроены оптимистично. В частности, коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш (на фото) полагает, что летом клиенты продолжат наблюдать за динамикой строительства, посещать офисы продаж.

«Но роста сделок в ближайший период не стоит ждать, это [был] отложенный спрос», — резюмирует эксперт.

     

 

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют 

Более 5,5 тыс. семей купили жилье с помощью «Семейной ипотеки» от Банка ДОМ.РФ в 2023 году

Эксперты: рынок петербургских новостроек уверенно растет

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Эксперты: вопреки сезонному фактору в мае продажи новостроек Московского региона не упали

Эксперты: жилищные кредиты 2020—2021 годов с плавающей ставкой могут спровоцировать новый коллапс на рынке финансов и недвижимости

Эксперты: 84% россиян опасаются покупать квартиру

Эксперты: в апреле новостройки массового и премиум-сегментов Москвы в старых границах показали рост

ЦБ: в апреле 2023 года активность ипотечных заемщиков сохранилась на мартовском уровне

Банк ДОМ.РФ: ипотеки на ИЖС и «вторичку» набирают темп

Новостройки Москвы в мае: резких движений не наблюдается

В мае Сбер выдал ипотечных кредитов почти на 350 млрд руб.

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

В мае выдача ипотечных кредитов на новостройки в Сбере увеличилась на 5%

590 млрд руб. — новый рекорд по выдаче ипотеки в России установлен в мае