Как показало исследование аналитиков Домклик и ДОМ.РФ, изучивших отечественный рынок индивидуального жилищного строительства, по итогам 2022 года ввод жилья в сегменте ИЖС составил 57 млн кв. м (+16% к 2021 году), достигнув исторического максимума.

Аналитики выяснили, что основной причиной, по которой горожане не могут себе позволить покупку или строительство частного дома, является недостаток средств.

При этом 54% желающих переехать в свой дом готовы рассмотреть для его строительства ипотечный кредит.

Источник: ДомКлик, ДОМ.РФ

Доступные финансовые механизмы развития рынка ипотеки на ИЖС начали формироваться только в 2021 году, когда льготные ипотечные программы были распространены на строительство индивидуальных жилых домов.

Для стимулирования выдачи таких кредитов государство предложило увеличенную субсидию, которая бы компенсировала риски банков (маржа установлена на уровне 4,5% по сравнению с 2,5% по ипотеке на квартиры), напомнили эксперты.

Источник: ДомКлик, ДОМ.РФ

Дополнительная мера поддержки рынка — расширение «Льготной ипотеки» с середины 2022 года на строительство домов собственными силами (хозспособом): ДОМ.РФ, как институт развития, дополнительно субсидирует банкам 2% по программе (на время строительства дома).

Фото: www.cian.ru

Впрочем, несмотря на значительный спрос, уровень проникновения ипотеки на ИЖС остается низким: по оценке ДОМ.РФ, в 2022 году с использованием ипотеки строилось около 10% жилых домов. В числе причин сохранения такой ситуации — высокие риски для банков, связанные с несколькими факторами:

Фото: www.avtopravo51.ru

• отсутствие стандартных проектов, из-за чего банкам трудно оценить стоимость строящегося индивидуального дома и контролировать ход строительства;

• низкая ликвидность залога: в случае дефолта заемщика дом, построенный по индивидуальному проекту, продать сложнее, чем типовую квартиру.

Кроме того, отсутствует механизм защиты средств граждан, строящих дома преобладающим способом ИЖС — по индивидуальным договорам подряда.

Фото: www.ecoprofit.pl

Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно с помощью запуска нового механизма — индустриального жилищного строительства, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств проектного финансирования. Именно по такой схеме сейчас строятся квартиры в многоквартирных домах.

Сбер уверенно лидирует в сегменте ипотеки на ИЖС с 75-процентной долей рынка. В 2022 году крупнейший банк с госучастием выдал 24,3 тыс. кредитов на ИЖС, что в 3,3 раза превышает показатель 2021 года. Годовой объем выдачи увеличился более чем в четыре раза.

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Выросла в 2022 году и доля ИЖС среди других ипотек Сбера: по количеству кредитов — с 0,7 до 3%, по объему — с 0,8 до 3,9%.

А вот как выглядит динамика выдачи клиентам Сбера ипотечных кредитов на ИЖС за 2022 год. Число сделок приводится над столбцами, а в основании столбцов показана доля выдач на ИЖС в общем количестве новых выдач (%).

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Драйвером ипотеки на строительство жилых домов в 2022 году выступали льготные программы по ставкам значительно ниже рыночных. Их доля в выдаче ипотеки на ИЖС увеличилась в 4 раза — с 19% в 2021 году до 79% в 2022 году.

При этом с июня 2022 года увеличился спрос на программу «Господдержка». Если летом 2022 года ее доля в общем количестве выдач банка составляла 20%, то к декабрю достигла 73%, отмечают авторы исследования.

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Популярности программы способствовало ее расширение: строительство дома стало возможно своими силами без подрядчика. Сейчас уже около половины сделок по «Господдержке» в Сбере заключается без привлечения подрядчиков.

Помогло и улучшение условий кредитования. В августе Сбер снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке на ИЖС по госпрограммам с 30 до 20% без подтверждения дохода, с подтверждением дохода — до 15%.

Другие публикации по теме:

Президент поручил сделать ипотеку на деревянные дома более доступной

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Эксперты: на рынке загородного жилья снижаются цены и спрос

Банк ДОМ.РФ: больше всего ипотеку на ИЖС берут люди, родившиеся с 1977-го по 1995-й годы

В Банке ДОМ.РФ открыт первый в стране счет эскроу для объекта ИЖС

ВТБ первым из российских банков стал выдавать ипотеку на покупку частных домов по ДДУ

Ипотеку от Сбера на завершение строительства жилого дома теперь можно получить по льготной ставке в рамках госпрограмм

Для получения ипотеки на строительство частного дома теперь не нужно направлять в Сбербанк сведения о параметрах возводимого объекта

Банк ДОМ.РФ запускает пилотную льготную ипотеку на частные дома индустриальной сборки

Сбербанк улучшил условия по программам льготной ипотеки

В общем объеме ипотеки от Сбербанка доля ипотеки на ИЖС за год выросла в пять раз — до 5%

Сбербанк: порядка трех четвертей всей ипотеки на ИЖС выдается в рамках льготных госпрограмм

Сбербанк: средняя сумма ипотеки на ИЖС по итогам 2021 года выросла на треть — до 3 млн руб.

Сбербанк: оформить льготную ипотеку на ИЖС стало еще проще

Сбербанк распространил программу льготной ипотеки на объекты ИЖС

Тот факт, что Банк России в минувшую пятницу оставил ключевую ставку на прежнем рекордно высоком уровне в 20%, заданном 28 февраля, никак не отразится на ставках рыночной ипотеки (вне льготных госпрограмм) — они так и останутся заградительно высокими, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

Фото: www.otbetbl.com

«Уровень текущих нельготных процентных ставок не позволит населению качественно исполнять обязательства перед банками-кредиторами», — полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Фото: www.visualrian.ru

По ее мнению, следует ожидать дальнейшего сокращения спроса на рыночную ипотеку на фоне снижения реальных располагаемых до тех пор, «пока ставки не вернутся к приемлемым уровням — хотя бы не более 12—14%».

Фото: www.finam.ru

С Носовой солидарна аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева (на фото).  

«Изменений в ипотечных ставках ожидать не стоит — они будут держаться на текущем уровне», — предположила она, будучи убеждена, что ключевая ставка ЦБ в 20% парализует рынок ипотечного кредитования.

Фото: www.1tmn.ru

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов (на фото) также признал, что рекордно высокая ключевая ставка ЦБ уже привела к сокращению ипотечных выдач и четырехкратному (!) сокращению числа ипотечных консультаций за последние несколько дней.

«Эта тенденция продолжится в ближайшее время, уже в апреле-мае это приведет к существенному снижению количества сделок на рынке жилья», —дал свой прогноз Хусаинов.

Фото: www.in-news.ru

Эксперты отметили, что сегодня российский рынок ипотеки фактически стал льготным, то есть зависящим от клиентов, берущих кредиты в рамках госпрограмм субсидирования ставок ИЖК («Льготная ипотека на новостройки» по ставке не более 7%, «Семейная ипотека» — не более 6%, «Дальневосточная ипотека» — не более 2%).  

В текущем месяце в некоторых банках доля льготных программ дошла до 80%. Например, в ВТБ доля сделок по госпрограммам в первые недели марта выросла с 33% до 80%, в Банке ДОМ.РФ — с 50—60% до 80%, уточнила Ирина Носова.

По ее мнению, льготные программы в ближайшие месяцы окажут поддержку ипотечному рынку, но не слишком значительную, поскольку они в ориентированы лишь на некоторые категории россиян, желающих улучшить свои жилищные условия.

Фото: www.сз-саратов.рф

Напомним, что в Правительстве РФ рассматривают возможность продления действия льготных ипотечных госпрограмм в условиях внешнего санкционного давления, но не исключают, что вышеперечисленные льготные ставки уже в начале апреля будут повышены до уровня не менее 12%.

При этом ставки по ипотеке, взятой до 28 февраля, не должны изменяться в сторону увеличения — такое предупреждение банкам вынес в начале марта глава государства Владимир Путин.

Фото: www.freepng.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 20% годовых (график)

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

Cтавки ИЖК в ряде банков достигли 23—24% и выше

Эксперты: скорее всего, власти продлят льготную ипотеку на новостройки — но уже по ставке не менее 12%

Эксперты: ряд банков приостановил выдачу льготной ипотеки с господдержкой

Экспертное мнение: ипотеки в России больше нет!

Владимир Путин: Ставки по ипотеке, взятой до 28 февраля, не должны изменяться в сторону увеличения

Российские банки взметнули ставки по ипотеке до уровня выше 17%

Ключевая ставка ЦБ с 28 февраля выросла более чем вдвое — с 9,5% до 20% годовых (график)