Департамент аналитики риэлторской компании «БОН ТОН» подвел январские итоги объема предложений в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых и новых границах российской столицы.

Фото: www.dni.ru

«Старая» Москва

Аналитики выяснили, что в Москве в старых границах в первый месяц года было выставлено на продажу 26,4 тыс. лотов общей площадью 1,2 млн кв. м. Рост к январю 2022 года соответственно составил плюс 83% и 66,5%.

На долю квартир комфорт-класса пришлось 99% предложений. Стандарт-класс был представлен 530 квартирами с площадью 10,9 тыс. кв. м.

Новых проектов на рынке в январе не появилась. 78,2% площадей в уже существующих 64 проектах реализовывалось по эскроу-счетам.

Структура предложения комфорт-класса по округам, кв. м

Источник: БОН ТОН

Больше половины предложений квартир комфорт-класса (52,8% площади) приходилось на три округа: Юго-Восточный, Восточный и Северный.

В стандарт-классе на первых местах — Юго-Западный и Зеленоградский административные округа.

Структура предложения комфорт-класса по стадиям строительной готовности, кв. м, %

Источник: БОН ТОН

Основная часть экспозиции квартир комфорт-класса находилась на заключительной стадии строительной готовности — 54,6%. На стадии монтажных работ — 8,8%. Весь стандарт-класс находится в стадии завершения.

Практически пятая часть квартир комфорт-класса (79% лотов) имела те или иные виды отделки. А стандарт-класс — 100%.

Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт., %

Источник: БОН ТОН

27,6% предложения пришлось на «двушки», 22,3% на студии, 20,7% — на трехкомнатные квартиры. Средняя площадь экспозиции составила 46 кв. м.

Стандарт-класс почти на 80% — это студии. Средняя площадь предложения — 36,3 кв. м.

По итогам января средневзвешенная цена кв. м (СВЦ) в массовом сегменте составила 277,7 тыс. руб., в комфорт-классе — 277,4 тыс. руб. и в стандарт-классе — 307,7 тыс. руб.

Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.

Источник: БОН ТОН

Самым доступным округом по комфорт-классу стал Зеленоградский — 198,3 тыс. руб. Самым дорогим — Западный (298,9 тыс. руб.). В стандарт-классе соответственно это Юго-Восточный (281,6 тыс. руб.) и Восточный (407 тыс. руб.) округа.

Средняя цена квартир в массовом сегменте в январе составила 12,6 млн руб., комфорт-классе — 12,7 млн руб. и стандарт-классе – 6,3 млн руб.

Самым доступным округом по цене квартиры стал Зеленоградский — 8,1 млн руб., наиболее дорогим — Западный (14,1 млн руб.).

В стандарт-классе в Юго-Восточном округе квартиры оценивались в среднем в 4,5 млн руб. В Юго-Западном — в 11,7 млн руб.

Новая Москва

В январе 2023 года на первичный рынок ТиНАО было выставлено 17,5 тыс. лотов (рост за год — 68,2%) площадью 845,7 тыс. кв. м (плюс 63,8%).

Подавляющее число предложений (97,1%) пришлось на Новомосковский административный округ (НАО).

Доля предложений по эскроу-счетам достигла 92,7% совокупной площади в 26 проектах. 99,9% — это жилье комфорт-класса, и всего 0,1% — бизнес-класс.

Всего с прошлого года в 2023-й в Новой Москве перешло 34 девелоперских проекта. В январе к ним присоединился ЖК Юнино (1-место в ТОП ЖК Москвы). Это новый проект ПИК (1-е место в ТОП застройщиков Москвы).

Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %.

Источник: БОН ТОН

По стадиям строительной готовности в НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии (62,7% площади). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложений.

В НАО большая часть предложений имеет различные виды отделки — 55,7% лотов. В ТАО почти все представленное жилье отделки не имеет — 97,3%.

Структура предложения по типологии лотов в НАО, шт., %

Источник: БОН ТОН

В НАО больше половины экспозиции (56,6% лотов) приходится на три типа лотов: «двушки» (21,9%), студии (18,5%), однокомнатные (16,3%). Средняя площадь составляет 47,8 кв. м.

В ТАО двухкомнатные квартиры занимают долю в 50,5%. Средняя площадь во всем видам квартир — 63,2 кв. м.

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке в НАО составила 235,1 тыс. руб. В ТАО — 128,8 тыс. руб. Цена квартиры в НАО в среднем достигла 11,3 млн руб., в ТАО — 8,2 млн руб.

Другие публикации по теме:

Эксперты: год в Московском регионе начался с падения — продаж, выручки и спроса на ипотеку

Эксперты: объем новых ипотечных кредитов в 2023-м сопоставим с прошлогодним

Эксперты: доля трехкомнатных квартир в новостройках с 2021 года упала в два раза

Эксперты выяснили, как скидки на квартиры в столице зависят от срока продаж

Эксперты: увеличение ввода массовых новостроек в 2023 году составит 8%

Максимальные объемы ввода жилья за январь 2023 года показали Московская область, Москва и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-декабрь 2022 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода жилья за январь-декабрь 2022 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: цены на новостройки в России возвращаются к ноябрьскому уровню

В январе ипотечный рынок Москвы традиционно просел, но по итогам года эксперты ждут существенного роста

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)