В июле продажи квартир в новостройках Московского региона выросли по сравнению с прошлым июлем и июнем 2023-го. Опрошенные Forbes аналитики говорят об аномальной для середины лета активности.

Фото: www.siris-real.ru

Опираясь на данные сервиса Dataflat.RU и ЦИАН относительно июльского спроса, издание делает вывод, что он «вышел за рамки разумного».

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, за месяц в Московском регионе количество зарегистрированных ДДУ, по статистике Dataflat.RU, превысило июньский результат на 10% и на 32% — результат июля 2022 года.

Наибольший рост пришелся на Новую Москву (+26% к июню), в Подмосковье зафиксировано увеличение на 12%, в «старой» Москве — на 4%.

ЦИАН приводит схожие результаты.

Фото: www.expert.ru

«Активизация покупателей за МКАД связана с ускорением темпов ослабления рубля, — полагает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото).

Он считает, что в Новой Москве и Подмосковье покупают квартиры те, кто спешит вложить деньги в недвижимость, но не хватает средств на «старую» Москву.

Фото: www.gmk.ru

Коммерческий директор ГК А101 Анна Боим (на фото) анализирует ситуацию с точки зрения валютного курса.

По ее мнению, многие люди активно избавляются от доллара, а вырученные средства стремятся вложить в недвижимость.

Основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) считает, что на рынок недвижимости влияют эмоциональные факторы, и объясняет: «В данном случае реакция клиентов логична, так как ЦБ действительно вводит жесткие ограничения».

Спрос на новостройки, отмечают эксперты, «разогрели» действия ЦБ, которые должны были его охладить: повышение ключевой ставки и анонс ужесточения условий для ипотеки с низким первым взносом, которые начнут действовать с 1 октября.

Фото из архива Е. Лапшиной

«Рост ставки ЦБ означает повышение затрат на компенсацию разницы до рыночного уровня со стороны государства, — добавляет эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото), — и более быстрое исчерпание выделенных на них лимитов по льготной ипотеке, которые в текущей ситуации будет сложнее докапитализировать».

Эксперт подтверждает вероятность смены основного посыла рекламных кампаний с «покупай выгоднее» на «покупай быстрее», отмечая снижение активности застройщиков по предоставлению скидок.

Фото: www.fintolk.pro

Генеральный директор агентства недвижимости Прайд Групп Алексей Бондарев (на фото) связывает летний всплеск спроса с повышением ЦБ ключевой ставки (речь идет о прошлом повышении ставки на 100 б. п. Напомним, что 15 августа ЦБ поднял ставку до 12%).

«Стоило Центробанку поднять ключевую ставку, как на рынок вылилось море покупателей, — констатирует эксперт и резюмирует: — Страхи всегда являются большим драйвером продаж, чем выгода».

Фото: www.realty.rodenproject.ru

«Порядка 80% покупателей квартир в Москве — это люди из регионов, — поделилась неожиданной информацией директор компании Etagi Prime Ригина Гордеева (на фото). — Как раз в период своего отпуска они имеют возможность приехать в столицу, чтобы изучить рынок недвижимости, проекты, сделать выбор и приобрести».

Фото: www.tenchat.ru

С нею согласна руководитель агентства недвижимости PRO ОБМЕН, вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина (на фото).

«По итогам июля, — подсчитала она, — в структуре спроса на новостройки Новой Москвы 30,4% пришлось на людей из других регионов России».

Важным фактором роста интереса покупателей эксперт назвала активную маркетинговую политику ряда крупных застройщиков, которые заранее «начали масштабные кампании по привлечению на рынок региональных покупателей».

Фото: www.repawards.ru

Коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис (на фото) полагает, что спрос стимулирован ростом объема предложения.

«Во II квартале 2023 года на первичном рынке Новой Москвы вышел рекордный за последние три года объем нового предложения, — отметил он и уточнил: — Почти в пять раз больше, чем в предыдущем квартале, что стимулировало продажи».

Фото: www.rodenproject.ru

«Более высокий спрос по Новой Москве объясняется большей чувствительностью целевой аудитории к значениям ставок ипотечного кредитования, — полагает управляющий партнер Dombook, основатель БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото). — Часть покупателей закрывали сделки по уже одобренным кредитам, согласованным до повышения ключевой ставки ЦБ России».

Ряд экспертов считают, что активный спрос позволил застройщикам повысить цены, несмотря на большой объем предложения.

«В "старой" Москве… средняя цена предложения квадратного метра составляет 362 000 руб., — подсчитал директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото). — В Новой Москве средняя стоимость квадрата — 228 100 руб. В Московской области — 174 700 руб.».

По информации управляющего директора компании Метриум Руслана Сырцова (на фото), суммарный объем предложения на первичном рынке достиг исторического рекорда.

Он привел следующие цифры: в экспозиции новостроек — 72 630 квартир и апартаментов в 435 проектах. А средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы по итогам июля, по данным Метриума, достигла 419 600 руб.

Фото: www.xoroshiy.ru

Руководитель отдела аналитики и консалтинга НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Чегодаева (на фото) отметила подорожание новостроек: «В "старой" Москве цены выросли примерно на 1% за месяц, в Новой Москве — на 1,1%, в Московской области — на 0,5%».

Тем не менее, по ее данным, средневзвешенная стоимость 1 кв. м введенного жилья составила 383 600 руб. (-3,3% за месяц, -14,1% за год), а средняя цена лота — 25,8 млн руб. (-3,9% за месяц, -13,5% за год).

Фото: www.citybur.ru

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) подчеркнул рост объема предложения готового жилья.

«Общий объем предложения квартир (без учета апартаментов) в готовых новостройках Москвы составляет 5 100 лотов в 126 проектах, — сообщил он. — Ипотечные госпрограммы распространяются на жилье не только в строящихся домах, но и в готовых комплексах от девелоперов».

Другие эксперты отмечают не самую большую популярность готовых новостроек — от 4% до 10 % в общей структуре продаж.

Фото: www.rbk.ru

Основные причины небывалого летнего роста продаж, которые назвали названные опрошенные Forbes эксперты, связаны с падением курса рубля, ростом ключевой ставки и экспансией региональных покупателей на московский рынок.

А увеличение динамики продаж в Новой Москве по сравнению с Подмосковьем и столицей в границах МКАД аналитики объясняют большим объемом нового предложения.

Другие публикации по теме

Банк ДОМ.РФ назвал регионы, где можно быстрее накопить на квартиру в новостройке

Эксперты: спрос постепенно восстанавливается, число сделок с недвижимостью растет

Эксперты: рынок новостроек Москвы стабилен

Эксперты выявили ключевые тенденции рынка недвижимости в первой половине 2023 года

Эксперты: продажи элитной недвижимости растут вместе с долларом

Эксперты: экспозиция новостроек Новой Москвы продолжает расширяться

Эксперты выяснили, как менялись цены на жилье в первой половине 2023 года

Эксперты: рисков затоваренности жилищного рынка новостройками нет

Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»

Эксперты: спрос на жилье в Москве находится на высоком, отнюдь не кризисном, уровне

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Эксперты: рынок ипотечного кредитования к концу года может достичь 6 млрд руб. (графики)

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек массового сегмента за полугодие снизился на 14%

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: темпы продаж московских новостроек остаются стабильными третий месяц подряд

Портал IRN.RU с помощью экспертов разбирался в том, как введение ипотечного стандарта скажется на рынке жилой недвижимости и какие шаги будут предпринимать застройщики после 1 января 2025 года.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Аналитики напомнили, что девелоперы при поддержке банков-партнеров сегодня активно предлагают покупателям собственные программы, позволяющие на время либо на весь срок кредита сократить ежемесячный платеж за квартиру или снизить первоначальный взнос.

Разработанный по инициативе ЦБ «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» может «убить» партнерские программы субсидирования.

Он запрещает ипотеку с кешбэком (без первоначального взноса) и аккредитивную (когда банки направляют выданные по кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они находятся долгое время и не используются по целевому назначению).

Такие схемы применяются редко, поэтому основной экономический эффект, по-видимому, будет связан с уходом с рынка траншевой ипотеки, которая предполагает снижение финансовой нагрузки на покупателя на период строительства дома.

В конечном итоге, по оценкам самих девелоперов, продажи в следующем году могут просесть еще на треть от текущего уровня.

Фото: t.me/LevNagornyak

Лев НАГОРНЯК (на фото), руководитель отдела продаж компании VIRA:

— Инициатива ЦБ сделает рынок более прозрачным, понятным и более справедливым для ипотечных заемщиков. Используя маркетинговые схемы, застройщики начинают конкурировать не совсем добросовестно, и страдает здесь в первую очередь клиент.

Активно продвигая собственные программы, девелоперы увеличивают стоимость квартир для всех покупателей, а не только для тех, кто хочет воспользоваться сниженной ставкой.

С другой стороны, такой маркетинг помогает застройщикам выдерживать хоть и минимальные, но приемлемые темпы продаж, а ипотечный стандарт «может съесть» около 20% или даже 30% рынка.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Все инструменты застройщиков прямо или косвенно увеличивают стоимость квартиры. В результате банки получают на баланс переоцененные активы, и в случае продажи на вторичном рынке их реальная стоимость не покроет затраты на выдачу кредита.

Но «креатив» застройщиков и банков возник как раз из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, которое только усиливается, поэтому девелоперы вынуждены разрабатывать инструменты, уменьшающие долговую нагрузку на покупателей.

Если внедрение ипотечного стандарта окажется успешным, то в 2025 году рынку придется искать новые драйверы поддержания спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Субсидированную ипотеку от застройщика и без всяких стандартов «душит» повышение ключевой ставки ЦБ. Когда рыночные превышают 20%, субсидия за их снижение хотя бы до 12% — 13% закладывается в стоимость квартиры, и она становится абсолютно неподъемной для покупателя.

После очередного повышения ключевой ставки ЦБ субсидирование ипотеки может стать экономически нецелесообразным.

Фото: fsk.ru

Ольга ТУМАЙКИНА (на фото), коммерческий директор ГК ФСК:

— Стандарт рекомендует ограничивать сумму кредита 80% от стоимости предмета ипотеки, то есть первоначальный взнос составит 20%.

Это приведет к снижению уровня закредитованности населения, но возможность оформления ипотеки и приобретения квартиры будет снижаться.

Для поддержания покупательского спроса застройщики продолжат внедрять и изменять текущие программы рассрочек без участия банков, чтобы обеспечить клиенту комфортные условия оплаты жилья.

После снижения ключевой ставки ЦБ сохранится возможность перехода на ипотеку с более выгодными условиями, чем те, что действуют сегодня.

Фото: kfamily.ru

Анастасия БЫЧКОВА (на фото), директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:

— Конечно, такие программы, как ипотека с кешбэком, траншевая и субсидированная от застройщика, пользуются достаточной популярностью у клиентов. Запрет этих программ, безусловно, скажется на покупательском спросе.

Предполагаю, что снижение продаж составит примерно 30% от текущего объема.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель Группы Родина:

— Инициатива ЦБ с введением ипотечного стандарта затрагивает сравнительно небольшую часть рынка. Описанные в документе схемы характерны для 10% — 12% сделок.

Большинство потенциальных заемщиков, которые прежде рассчитывали на субсидированные ставки, пока отложат покупку жилья, а меньшинство будет искать альтернативные варианты.

Таким образом, снижение спроса в первые полгода после того, как документ вступит в силу, составит 7% — 10%.

Помимо рассрочек, застройщики будут стимулировать клиентов различными бонусными программами (кешбэк, скидки, акции, подарки). А также предоставлением льготного или бесплатного доступа к продукции компаний-партнеров (например, мебель, отделочные материалы, бытовое оборудование, гаджеты).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— В условиях работы по ипотечному стандарту девелоперам проектов комфорт- и бизнес-классов остается надеяться на внедрение новых льготных госпрограмм, обещанных депутатами и Правительством.

Продажи в премиальном сегменте сохранятся на стабильном уровне за счет программ рассрочки, особенно беспроцентной.

Срок погашения займа с помощью этого инструмента значительно меньше, чем в случае с ипотекой, но он позволяет приобретать квартиры в новостройках по фиксированной стоимости без переплат и с гибким графиком платежей.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), гендиректор «Главстрой-Недвижимость»:

— Совокупный объем банковских сбережений граждан на сегодняшний день составляет порядка 50 трлн руб. Благодаря высоким ставкам по депозитам приток средств на счетах за квартал составил 6,5%.

Но в условиях нынешней экономической нестабильности вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, в первую очередь обращая внимание на «квадратные метры» как наиболее очевидный защитный актив.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

В России могут появиться новые адресные программы льготной ипотеки

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой