Консалтинговая компании Nikoliers подготовила исследование «Жилая недвижимость. I полугодие 2023 г.», в котором рассмотрела основные тенденции рынка новостроек Москвы и поделилась своими прогнозами.

Фото: Nikoliers

Одним из главных моментов первой половины года эксперты считают значительное ослабления курса российской валюты.

Падение рубля стимулировало население на поиск способов сохранения сбережений, и многие в качестве объекта инвестиций традиционно выбирали недвижимость.

Основные индикаторы рынка в сравнении I квартала 2023 г. и II квартала 2023 г.

Источник: Nikoliers

Исследовались сегменты комфорт-, бизнес- и премиум-класса, без учета элитной недвижимости. Во II квартале объем сделок фактически вернулся на уровень аналогичного периода 2022 года.

На протяжении последних кварталов остаются неизменными средние площади лотов, как находящихся в экспозиции (54 кв. м), так и проданных (49 кв. м).

Структура предложения по типу недвижимости и классам

Источник: Nikoliers

Интерес со стороны покупателей в апреле — июне наблюдался не только к строящемуся, но и к готовому жилью, включая вторичный рынок.

Эксперты объясняют это возвращением граждан из зарубежья. А также подготовкой к поступлениям в вузы, что зачастую подталкивает родителей к приобретению жилплощади для детей.

В то же время далеко не все собственники «вторички» готовы, как раньше, ее продавать, чтобы купить жилье в новостройке. Они стараются придерживать старую квартиру как актив, а новую приобретают, привлекая ипотеку, в том числе льготную.

Динамика средневзвешенной цены по классам, тыс. руб./кв. м

Источник: Nikoliers

После введения мер по отмене «околонулевых» ставок стоимость жилья постепенно стабилизировалась. Или, говоря словами экспертов, цены во II квартале заняли «выжидательную» позицию.

К июлю 1 кв. м зафиксировался на отметке 441 тыс. руб. (рост за квартал — всего +1%). За год удорожание составило 11%.

В разбивке по классам на 2% увеличилась средневзвешенная цена в комфорт- и бизнес-сегментах, а в классе «премиум» она снизилась на 2%.

Динамика средневзвешенной цены по типу недвижимости, тыс. руб./кв. м

Источник: Nikoliers

Начиная с IV квартала прошлого года наметился четкий тренд на сближение средневзвешенных цен квартир и апартаментов. Если раньше разница в стоимости составляла 18%, то теперь — всего 7%.

После того как ЦБ поднял ключевую ставку, эксперты не исключают удорожания ипотечных кредитов. Это, скорее всего, скажется и на ценах, в том числе затронув вторичный рынок, полагают аналитики.

Динамика объема предложения и спроса

Источник: Nikoliers

Несмотря на то что в I полугодии спрос шел вверх, в перспективе, по мнению экспертов Nikoliers, фокус застройщиков по привлечению покупателей вновь сместится в сторону продуктовых характеристик, качества строительства, дополнительных гарантий по соблюдению сроков ввода жилья.

Структура спроса по типу недвижимости и классам

Источник: Nikoliers

Пока для этого используются в основном скидки и акции, однако при ближайшем рассмотрении они не дают того эффекта, который присутствовал в начале их появления.

Что касается дальнейших корректировок цен и динамики спроса, то это, считают эксперты, во многом будут зависеть не только от экономических, но и от геополитических факторов.

Карта новых проектов

Источник: Nikoliers

Сложность среднесрочного прогнозирования, подчеркивают специалисты, продолжает существенно ограничивать рынок продаж.

Так что во II полугодии, по прогнозам Nikoliers, выжидание станет главным мотивом, определяющим поведение всех игроков рынка.

Другие публикации по теме:

Росреестр: 38,7 тыс. ДДУ зарегистрировано в Москве во II квартале 2023 года

Эксперты: в июне 2023 года предложение квартир в Москве выросло на 28%

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I полугодие 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург 

Максимальные объемы ввода жилья за I полугодие 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: в Новой Москве цена 1 кв. м с начала года снизились на 2,1% до 226,6 тыс. руб.

Эксперты: что происходило в июне на рынке новостроек «старой» Москвы

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

Эксперты: в Москве отмечается снижение среднего бюджета покупки на 5,3%

К таким выводам, обсудив актуальную тему и последние решения, принятые регулятором, пришли опрошенные ЦИАН эксперты.

Фото:www.investtalk.ru

Ужесточение Банком России условий выдачи ипотеки от застройщиков, считают эксперты, безусловно влияет на ипотечный рынок. Банкам, выдающим ипотеку по сверхнизким ставкам, придется формировать дополнительные резервы по таким кредитам, выданным после 15 марта 2023 года.

Ограничения ЦБ будут действовать для кредитов, полная стоимость которых значительно ниже рыночной ставки. Актуальная рыночная процентная ставка будет ежемесячно публиковаться на сайте регулятора.

Фото: www.tvzvezda.ru

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков (на фото) уверен, что банкам станет невыгодно давать ипотеку по низким ставкам — ведь такие кредиты официально отнесены к высокорискованным.

Для обеспечения возможных потерь по таким кредитам банки будут резервировать большие суммы, что сделает ипотечные сделки невыгодными для банков.

Фото: www.citybur.ru

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) ожидает охлаждения рынка недвижимости из-за снижения объемов ипотечного кредитования.

Фото: www.loft-apart.ru

Это подтверждает и глава девелоперской компании Glincom Иван Татаринов (на фото), отмечая, что банки еще до принятия этого решения перестали выдавать ипотеку с околонулевыми ставками.

Принятые ЦБ меры помогут частично смягчить перегрев ипотечного рынка, уверен управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич (на фото ниже).

Фото:www.im.kommersant.ru

Еще в I квартале, отмечает эксперт, банки начали менять условия ипотеки от застройщиков. Сейчас уровень ставки (от 3% годовых) все еще ниже рыночных ставок по ипотеке.

В марте темпы выдачи ипотеки выросли, то есть отмечается рост спроса, несмотря на повышение ставок по кредитам от застройщиков.

По мнению Грицкевича, застройщикам придется скорректировать ставки по совместным программам с банками.

Фото: www.realty.interfax.ru

Для поддержания спроса на жилье развитие ипотечных программ продолжится, полагают эксперты. Реакцией на повышение в 2023 году ставки по льготной ипотеке на новостройки и увеличение ставок по кредитам от застройщиков стало снижение покупательской активности.

Как заявил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото), в марте доля нераспроданного жилья в московских новостройках достигла 45%.

Новые меры могут еще больше снизить покупательскую активность, считает эксперт. Застройщикам придется корректировать свои финансовые модели, поскольку снизится наполнение счетов эскроу, и, соответственно, темпы продаж жилья. «В результате замедлятся темпы вывода новых проектов», — прогнозирует девелопер.

Управляющий партнер Prime Life Development (СЗ Альфа) Денис Коноваленко (на фото выше) считает, что теперь «будет практически невозможно получить околонулевую ипотеку».

С ним соглашается и совладелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото). «Застройщикам и банкам придется свернуть большинство таких схем», — уверен девелопер.

При этом он не ожидает обрушения спроса, поскольку, по его словам, «более половины сделок с новостройками заключается с использованием льготных госпрограмм».

Другие публикации по теме: 

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в феврале выросла до 5,21% (графики)

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

ЦБ пообещал доработать проект своего Указания о дестимулировании ипотеки с учетом ряда предложений бизнеса

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

Эксперты: без околонулевой ипотеки покупатели переплачивают 10% к стоимости жилья

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке