Внимание потенциальных покупателей осенью переключилось на столичную «вторичку», которая весной и летом демонстрировала тенденцию к подешевлению, в то время как предложения от застройщиков только росли в цене, отмечается в очередном исследовании рынка жилья «старой» Москвы, подготовленного аналитиками Метриум.

Фото: www.tsargrad.tv

В обзоре приводятся ключевые ценовые данные по итогам октября:

• средняя стоимость 1 кв. м столичной новостройки сегмента эконом- и комфорт-класса составила 294 тыс. руб. (-0,7% к сентябрю);

• в Южном административном округе (ЮАО) данный показатель составил 304 тыс. руб. (-2,7% за месяц);

• в Восточном административном округе (ВАО) — 299 тыс. руб. (-2,4%);

• в Западном административном округе (ЗАО — самый дорогой из локальных рынков массовых новостроек) — 323 тыс. руб. (—2,2%);

• в Северо-Западном административном округе (СЗАО) — 301 тыс. руб. (—2,2%);

Фото: www.unikassa.ru

• в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) — 236 тыс. руб. (—1,7%);

• в Северо-Восточном административном округе (СВАО) — 279 тыс. руб. (—0,6%).

• в Северном административном округе (САО) — 279 тыс. руб. (—1,1%);

• в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) — до 290 тыс. руб. (+2,4%).

Таким образом, за месяц стоимость «квадрата» снизилась в семи из восьми административных округов «старой» Москвы, где застройщики реализуют жилые комплексы эконом- и комфорт-класса.

По словам управляющего партнера компании Метриум Надежды Коркка (на фото), подобная коррекция цен стала результатом падения спроса на столичные новостройки в октябре.

Напомним, что согласно данным Центра ЦИАН.Аналитика, по итогам прошлого месяца число сделок на этом рынке в «старой» Москве рухнуло на 43%, а в Новой Москве (ТиНАО) — на 24% относительно сентября. Годовое падение по ДДУ составило в указанных локациях, соответственно, -47% и -43%.

«Начиная с весны цены на вторичном рынке жилья устойчиво снижались, тогда как новое жилье дорожало. Поэтому многие клиенты переориентировались на покупку старых квартир», — пояснила октябрьский тренд эксперт.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

По ее словам, этот тренд был усилен объявленной в третьей декаде сентября частичной мобилизацией, после которого многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу.

«Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены», — заключила эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос в Москве сместился с новостроек на «вторичку»

Эксперты: в октябре падение спроса на столичные новостройки достигло годового антирекорда

Эксперты: спрос на новостройки Москвы и Подмосковья за месяц обрушился более чем на треть

Росреестр: спрос на столичные жилые новостройки почти восстановился до уровня осени прошлого года

Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

Фото: www.infokanal55.ru

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии