«Известия» опросили экспертов в сфере недвижимости и выяснили, каких изменений спроса и цен ожидать на рынке.

Фото: www.capital-vikup.ru

Повышение ипотечных ставок вследствие действий ЦБ, опасающегося перегрева рынка, способствовало росту стоимости.

До конца года, прогнозируют девелоперы, стоимость «квадрата» увеличится, но не так значительно и быстро.

Фото www.citytraffic.ru

Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов отметил, что за прошедший месяц средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек России продемонстрировала рекордную с начала года динамику роста.

«При годовом росте в 5,2% она выросла за месяц на 1,1%. Чуть меньшую динамику она демонстрировала в ажиотажный, высокий спрос августа, когда средняя цена «квадрата» в новостройках выросла на 1%. До этого с начала года рост не превышал 0,6%», — уточнил он.

Фото: www.bfm.ru

«Нынешнее лето и первый осенний месяц действительно бьют рекорды по объемам продаж и покупательскому спросу», — согласился с ним акционер, управляющий партнер ГК ОСНОВА Олег Колченко (на фото).

По его словам, на фоне этого растет и стоимость новостроек: за июль — сентябрь средняя стоимость в столице, например, выросла на 2% — 2,5%. Это ощутимый рост, подчеркнул эксперт.

Фото: www.kommersant.ru

По данным первого вице-президента GloraX Александра Андрианова (на фото), за август — сентябрь стоимость 1 кв. м в новостройках Санкт-Петербурга выросла с 255,1 тыс. руб. до 266,3 тыс. руб. за «квадрат» (+4,4%), в Москве — с 462,6 до 476 тыс. руб. (+2,9%).

Фото: www.bonton.ru

По данным генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Валерии Цветковой (на фото), на первичном рынке квартир Москвы в старых границах средняя цена 1 кв. м выросла за месяц на 3%: в комфорт-классе — на 4,4%, бизнес-классе — на 2,5%, в премиальном сегменте — на 0,8%.

Эксперты считают, что основными триггерами роста спроса стали изменения в условиях ипотечного кредитования — в частности, ожидаемое, а затем и произошедшее повышение ставок и минимального размера первоначального взноса.

Фото: www.avatars.dzeninfra.ru

По мнению партнера архитектурного бюро Syntaxis Александра Старикова, всплеск роста стоимости жилья в первую очередь объясняется макроэкономическими факторами и действиями Центробанка, на который оглядываются все участники рынка.

«Увеличение ключевой ставки привело к удорожанию кредитов и ипотеки, а потребитель устремился заключить договоры с банками на старых условиях. Ажиотаж всегда разогревает цены, так как происходит скачок спроса и вымывание ликвидного предложения», — объяснил эксперт

Фото: www.vbr.ru

«С середины мая 2023-го начал дешеветь рубль, вследствие чего ЦБ и начал предпринимать действия по изменению ключевой ставки», — напомнила гендиректор «ricci | жилая недвижимость» Екатерина Ломтева.

Как не раз отмечал портал ЕРЗ.РФ, первое ее повышение произошло 21 июля 2023 года до 8,5%, 15 августа — до 12% и 15 сентября — до 13%. С 13 сентября первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с господдержкой подняли с 15 до 20%.

Фото: www.t.me

Гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов (на фото) считает, что к концу года стоимость квартир на первичном рынке может увеличиться до 8%.

«Спрос может незначительно снизиться, однако останется на высоком уровне, так как инвестиции в жилье — один из наиболее надежных инструментов сохранения капитала», — полагает эксперт.

По мнению заместителя директора по аналитике и маркетинговым концепциям ГК Pioneer Екатерины Петровой (на фото), при сохранении показателей покупательской активности осенью рынок может продолжить демонстрировать небольшую положительную динамику цен.

«Спад спроса может произойти, но надолго не затянется: впереди ноябрь и декабрь — активные месяцы на рынке новостроек», — полагает коммерческий директор девелоперской компании Asterus Вера Стефан (на фото).

Она уверена, что в конце года, когда девелоперы предлагают самые интересные скидки и акции, а покупатели получают годовые бонусы, это поможет поддержать спрос.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова (на фото) считает наиболее вероятным сценарием развития ситуации до конца текущего года — стагнацию цен на новостройки.

«Но в наиболее ликвидных жилых комплексах цены продолжат расти», — не сомневается эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: прогноз на снижение цен в новостройках не оправдался

Эксперт: в октябре рост цен на жилье продолжится, но это не сформирует долгосрочный тренд

Нижний Новгород — лидер по росту цен на новостройки среди крупных российских городов

Эксперты: спрос рождает рост цен

Эксперты: в августе установлен рекорд продаж новых квартир и апартаментов с начала 2023 года

Петербургский регион в августе: спрос падает, цены также уходят в минус

Перспективы спроса на новостройки определятся через месяц

Эксперты: спрос на новостройки в Петербургском регионе ушел в область

Эксперты выяснили, как изменятся цены на квартиры к концу 2023 года

Эксперты: в «старой» Москве в I полугодии росли и цены, и спрос, в Подмосковье цены держались, а спрос снизился

Эксперты: подорожание ИЖС продолжится из-за курса рубля

Эксперты: средняя площадь квартир в Москве за 10 лет снизилась на 14 кв. м при двукратном росте цен

Бегство в недвижимость как в надежный актив, или Последний шанс взять ипотеку

Эксперты: рынок ждет повышения цен на новостройки

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

Фото: псбр.рф 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

Фото: vk.com

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

Фото: vk.com

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

Фото: yakubovsky.ru

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

Фото: er-ictra.ru

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

Фото: council.gov.ru 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Фото: urbanus.ru

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

Фото: vk.com

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

Фото: vk.com

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно