Банк России повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п. п., до 12% годовых. С тем, что в ближней и среднесрочной перспективе будет с ипотекой, доступностью жилья и ситуацией на строительном рынке, пытались разобраться «Известия» и эксперты.

Фото: www.u.9111s.ru

Издание отметило следующие основные моменты текущего года.

Ипотека была главной движущей силой российского жилищного рынка. В I полугодии количество выданных кредитов выросло на 51%, а их объем — на 63%.

Во многом рынок поддерживался за счет льготных программ, составляющих около 40% от всех выдач.

Фото: www.restate.ru

Жилая недвижимость с начала года дорожала достаточно бурно. В секторе новостроек — на 15%, что почти в четыре раза выше уровня инфляции.

Кредитная активность и быстрый рост цен на жилье, пишут «Известия», выглядят как признаки перегрева экономики, против чего и было направлено повышение ключевой ставки.

Тем не менее эксперты считают, что ее рост был не настолько большим, как можно было бы ожидать.

«В первичной реакции банков на решение ЦБ важно то, что ставки по жилищным кредитам были повышены на 2 п. п.—2,5 п. п.», — подчеркнул руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

То есть, по его мнению, пока участники рынка в своих моделях опираются на прогноз, согласно которому на столь высоком уровне ключевая ставка продержится недолго.

Фото: www.capital-vikup.ru

Цены, безусловно, зависят от спроса.

В августе он был высок, из экспозиции, в первую очередь, уходили недорогие лоты, поэтому номинальные цены предложения росли быстрее, чем в начале года.

Этот тренд, предположил Алексей Попов, сохранится еще как минимум несколько недель.

Фото: www.zsrf.ru

Цены также зависят от объема ввода жилья.

Ожидать его снижения по итогам 2023 года не стоит, а вот в 2024 — 2026 годах очередные рекорды маловероятны, предположил эксперт.

Прежде всего, потому что за последнюю пару лет новых проектов запускалось меньше, чем в 2019—2020 годах.

Фото: www.tilda.com

По данным директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева (на фото), в августе количество ипотечных консультаций на первичном рынке было на 40% больше, чем в июле. Естественно, такой входящий поток в ближайшие месяцы будет подогревать спрос, полагает эксперт.

Зайцев не готов говорить про возможный рост ипотечных ставок, поскольку считает этот процесс сложно малопредсказуемым.

Фото: www.stroikyufy.ru

«Фактически банковский сектор сейчас занял выжидательную позицию, и дальнейшее изменение ипотечных ставок будет зависеть от действий Центробанка», — подтвердил представитель «Этажей» точку зрения коллеги из Циан.Аналитики.

С ценами более или менее понятно. Они вряд ли снизятся (удорожание кредитных средств и инфляция будут это тормозить) и, скорее всего, удержатся на текущих позициях, прогнозирует Сергей Зайцев.

При этом спрос на ипотеку, уверен риэлтор, будет неизбежно падать, хотя и медленно.

Фото: www.uezdny-gorod.ru

«По нашим расчетам, на перегретом рынке каждый 1% роста ставок снижает спрос на ипотеку в среднем на 10%. Но такое снижение возможно в среднесрочной перспективе», — уточнил он.

Согласился Сергей Зайцев с Алексеем Поповым и в том, что до конца года каких-то снижений объемов ввода жилья точно ждать не стоит.

Фото: www.sarov24.ru

Если же говорить о долгосрочных перспективах, то тут строительной отрасли нужны гарантии мер по стимулированию спроса. Эксперт надеется, что в ближайшие два года такие гарантии застройщики получат.

Портал ЕРЗ.РФ уже приводил мнения экспертов о возможных последствиях повышения ключевой ставки. Пока их прогнозы не сильно разнятся. Далее все будет зависеть от следующего шага ЦБ.

Другие публикации по теме:

Эксперт ЕРЗ.РФ: в 2024 году цены на новостройки вырастут, и довольно существенно

Эксперты: квартиры дорожают по всей России. Но это продлится недолго

Прогноз Сбера по выдаче ипотеки обещает новый рекорд

Эксперты: условия по льготной ипотеке не должны измениться

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

Марат Хуснуллин: предполагаемый объем ввода жилья в 2024—2025 годах вызывает беспокойство у Правительства

ЦБ урегулировал схему выдачи ипотеки

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Эксперты: рынок ждет повышения цен на новостройки

Эксперты: падение рубля и повышение ипотечных ставок разогнали спрос на жилье в Московском регионе

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)