Подводя итоги I квартала текущего года, аналитики ЦИАН проанализировали изменение цен на рынке новостроек Москвы и области, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты. Результатами исследования эксперты любезно поделились с ЕРЗ.РФ.

Фото: www.vita-property.ru

Начало года — традиционно малоактивный сезон на рынке недвижимости, однако в 2023 году показатели были значительно ниже предыдущих лет.

По данным ЦИАН, на рынке новостроек Москвы и области региона было заключено 29,3 тыс. ДДУ за I квартал 2023 года. По сравнению с I кварталом прошлого года спрос просел на 36%, но если сравнивать с IV кварталом 2022-го, разница составляет только -2%. Аналитики объясняют это адаптацией рынка к отсутствию нулевой ипотеки.

Фото: www.сз-саратов.рф

В январе было заключено 8,3 тыс. ДДУ. (-36% относительно декабря 2022 г.), в феврале — 8,6 тыс. ДДУ (+4% относительно января). В марте спрос увеличился до 12,5 тыс. ДДУ (уровень 2018 года), что и позволило сократить разрыв с показателями 4 квартала прошлого года.

Эти цифры, представленные аналитиками ЦИАН, отображают зависимость рынка от ипотеки: изменение условий ипотечного кредитования, свертывание программ с околонулевыми ставками не могли не сказаться на спросе.

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Тем не менее динамика сделок относительно конца 2022 года разнится по Москве в старых границах (+8%), Новой Москве (-13%) и области (-10%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Пересмотр условий кредитования привел к росту ставок по выданным кредитам в начале года. Согласно данным ЦБ, в Москве в январе 2023 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила 5,25%, в феврале — 5,51% против 3,2% в ноябре и 3,1% в декабре 2022 года.

Это привело к снижению доступности ипотечного кредитования: в I квартале 2023 года количество сделок с оформлением ипотеки снизилось на 4% (с 82% в IV квартале 2022-го до 78% за I квартал 2023-го).

Фото: www.stroikyufy.ru

Наибольшее снижение доли сделок с оформлением ипотеки отмечено в Новой Москве (на 5 п.п.). В Белокаменной в старых границах зафиксировано снижение на 4 п.п. относительно IV квартала 2022 года.

В Московской области доля сделок с ипотекой не изменилась.

Фото: www.cdn.inmyroom.ru

Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, с февраля 2023 года лидирующую позицию заняла «Семейная» ипотека (47% выданных кредитов с господдержкой), доля «Льготной ипотеки» — 42%.

Во многом этому способствовало расширение программы с начала 2023 года на семьи с двумя детьми до 18 лет. Одновременно произошло увеличение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

  Источник: Циан.Аналитика

Анализируя изменение средней цены 1 кв. м в Московском регионе за I квартал 2023 года, эксперты ЦИАН отметили, что фактически на рынке сохраняется ценовая стагнация.

Источник: Циан.Аналитика

Относительно марта 2022 года средние цены в регионе выше всего лишь на 1,5%. Предпосылок к заметному росту цен на первичном рынке нет.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

Источник: Циан.Аналитика

Наиболее заметная динамика в Москве в старых границах. В марте «квадрат» подорожал здесь на 2,6%, за квартал рост составил 4,6%, а за год — 3,2%.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

Источник: Циан.Аналитика

В Новой Москве максимальный среди локаций годовой рост — на 4,2%. За квартал и за последний месяц цены практически не изменились (+0,4% и -0,2% соответственно).

В Московской области минимальная динамика.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе

Источник: Циан.Аналитика

В начале 2023 года, согласно результатам анализа ЦИАН, темпы роста объема предложения замедлились. Выбор на рынке новостроек Московского региона стабилизировался.

В феврале объем предложения немного сократился — на 1,2% относительно январских значений, однако в марте вновь зафиксирован рост на 2,4%.

Сейчас на рынке доступно 114,6 тыс. лотов (уровень 2018 г.) Большая часть предложения сосредоточена в столице (60%): 51,2 тыс. лотов в старых границах и 18 тыс. лотов в Новой Москве. Относительно марта 2022 г. выбор больше на 52%.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

По данным аналитиков, заметно сократилось число новых ЖК. В январе в продажу вновь вышел 31 корпус, в феврале — 34 корпуса, в марте — только 21 корпус. Итог трех месяцев — 86 новых корпусов (28 в Москве в старых границах, 15 в Новой Москве и 43 — в области).

В I квартале 2022 года этот показатель составлял 114 корпусов, а в 4 квартале 2022-го — 159 корпусов. Темпы вывода, по мнению аналитиков, сопоставимы с показателями II квартала 2020 года, на который пришлись жесткие пандемийные ограничения.

Новые корпуса на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Сокращение числа новинок в начале 2023 года уже привело к стабилизации объема предложения и к небольшому росту средних цен.

Новинок в 2023 году будет меньше, чем в 2020—2022 годах, прогнозируют специалисты. Это вполне ожидаемая реакция на спад спроса и кризисные события минувшего года.

«В I квартале 2023 года на фоне удорожания ипотеки заключено минимальное для I квартала количество ДДУ с 2017 года», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

При этом относительно конца 2022 года спрос практически не изменился (-2%), заметил он, несмотря на то, что в начале года на рынке традиционно неактивный сезон.

«Таким образом, рынок адаптировался к жизни без нулевой ипотеки. Рассчитывать на существенный рост числа ДДУ в 2023 году не стоит», — заключил Алексей Попов.

По мнению эксперта, основным драйвером спроса в условиях роста ставок по ипотеке, высокой конкуренции, снижения доходов и общих внешних рисков для девелоперов в ближайшие месяцы будут прямые скидки на лоты.

Другие публикации по теме:

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Эксперты: «Семейная ипотека» становится ключевым инструментом господдержки на рынке новостроек

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

Эксперты: несмотря на рост средних ипотечных ставок, переплата за квартиры по субсидированным программам сохранилась

Но при условии повышения льготной ставки по ней с 6,5% до 7% и понижения максимального размера кредита до 3 млн руб. для клиентов из всех регионов России. Об этом «Интерфаксу» рассказали источники на финансовом рынке, знакомые с ходом обсуждения данного вопроса в Правительстве.

Фото: www.u.9111s.ru

Источники агентства сообщили, что вопрос о продлении госпрограммы субсидирования ставок ИЖК на приобретение жилья в новостройках, действие которой, как известно, заканчивается 1 июля 2021 года, обсуждался на совещании у Президента РФ с членами Правительства в конце мая.     

По их мнению, наиболее вероятным станет вариант продления госпрограммы еще на один год. Но при этом льготная ставка по ней (за счет госсубсидирования выпадающих доходов банкам-кредиторам) вырастет на 0,5 процентного пункта — до 7%, а лимит по кредиту будет урезан до 3 млн руб. для всех регионов, рассказал информированный источник.

Фото: www.andominanta.ru

Напомним, что сегодня максимальный размер кредита в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки составляет 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб.  — для остальных субъектов РФ.

Другой источник «Интерфакса» поведал, что в Правительстве также обсуждается расширение действия госпрограммы «Семейная ипотека», ориентированной на предоставление льготной ставки ИЖК под максимум 6% для заемщиков с двумя или более детьми, родившимися после 2018 года.

Данную госпрограмму собираются также распространить и на семьи с одним ребенком. А тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках «Семейной ипотеки», уточнил источник.

Фото: www.ingraficon.ru

Как ранее неоднократно отмечал портал ЕРЗ.РФ, запущенная по поручению Президента в апреле 2020 года госпрограмма льготной ипотеки сильно подстегнула спрос на рынке жилья, а вместе с ним и цены (+17,6% на рынке новостроек, +13,6% на вторичном рынке относительно I квартала 2020 года, по оценке Банка России).

В отдельных регионах рост цен достиг 20—30%, причем в условиях снижения реальных доходов населения.

Фото: www.rferl.org

В связи с этим руководство ЦБ не раз выступало за максимальное ограничение действия госпрограммы во временных и пространственных рамках, предлагая не позднее, чем до конца текущего года, продлить ее только в 24-х из 85-ти российских регионах, где спрос на недвижимость еще не восстановился.

Однако в Правительстве и Минстрое всегда склонялись к тому, чтобы продлить госпрограмму льготной ипотеки на значительный срок — вплоть до трех-четырех лет — и после 1 июля 2021 года. А в качестве главного средства обуздания роста цен на жилье в Правительстве рассматривают увеличение застройщиками объема строительства и предложения. 

Фото: www.cian.ru

Между тем, в минувший понедельник представители 12 субъектов РФ обратились к федеральным властям с просьбой продлить программу льготной ипотеки под 6,5%.

О такой инициативе «Известиям» рассказали в руководстве Ленинградской, Самарской, Владимирской, Вологодской, Тюменской, Мурманской, Калужской, Амурской, Архангельской областей, Кузбасса, Чувашии и Ставропольского края. Представители этих регионов направили официальные запросы в Правительство РФ.

Фото: www.strategy24.ru

В регионах считают, что льготная программа позволила ускорить темпы выдачи ипотечных кредитов и нарастить объемы строительства жилья. В частности, в Чувашии на долевое строительство в 2020 году было направлено на 54% больше кредитных средств, чем в 2019-м.

Свое мнение о возможных перспективах госпрограммы льготной ипотеки на новостройки кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ изложил президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), член бюро правления РСПП, Леонид КАЗИНЕЦ (на фото):

«НОЗА направляло в правительство предложения по продлению программы на существующих условиях с детальным обоснованием, — заявил он. — Получили недавно ответ Минфина России, из которого непонятно, поддерживаются наши предложения или нет.

Наши расчеты показывают — чтобы обеспечить к 2030 году ввод жилья в объеме 120 млн кв. м, в том числе 70 млн. кв. м многоквартирных домов, граждане должны иметь возможность приобретать по договорам участия в долевом строительстве 60—65 млн кв. м в год.

Сейчас это около 35 млн. кв. м. Значит объем покупок новостроек гражданами должен ежегодно увеличивался на 3 млн кв. м. Улучшение возможностей купить квартиру должно являться следствием роста покупательной способности людей.

Фото: www.utmagazine.ru

Но в период, когда доходы населения растут медленно, единственный источник дать больше возможностей гражданам улучшить жилищные условия — повышение доступности ипотеки.

Конечно, желательно обеспечивать доступность рыночной ставки ипотеки через снижение инфляции и ключевой ставки. Но если инфляция пока такая, то надо субсидировать ставку. Насколько субсидировать? Настолько, чтобы граждане могли купить в 2021 году — 38 млн кв. м, в 2022 году — 41 млн кв. м и т.д. Только условия ипотеки такой рост дадут.

Даже в предлагаемом сокращенном виде это существенная поддержка спроса. Ведь субсидируемая ставка будет на 2—3% ниже рыночной.

Фото: www.us86.ru

Что касается уменьшения лимита, то сейчас совокупная ипотека по кредитам более 3 млн руб. — это в денежном выражении больше половины ДДУ с ипотекой. Поэтому важно предусмотреть механизм субсидирования части кредита. Например, при ипотеке в 4 млн руб. — 3 млн руб. должно выдаваться по ставке льготной, а 1 млн руб. — по рыночной.

Есть мнение, что не надо продлевать льготную ипотеку в тех регионах, где произошел существенный рост цен. Это мнение ошибочное.

Почему произошел рост цен? Потому что не хватало предложения. Банки не пропускали на рынок (не кредитовали) проекты жилищного строительства с низкой рентабельностью.

Фото: www.vsemobrake.ru

Сейчас цены достигли уровня, при котором банки стали пропускать значительно больше проектов. В последние месяцы активность вывода новых проектов выросла в 1,4 раза.

Но банки внимательно следят за спросом. Там, где льготную ипотеку отменят, банки станут более осторожно кредитовать новые проекты. Дефицит предложения увеличится, что приведет к дальнейшему росту цен», — резюмировал глава НОЗА Леонид Казинец.

Фото: www.risovach.ru

Судьба программы льготной ипотеки на новостройки может войти в число тем, которые Президент Владимир Путин поднимет в своем выступлении на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). Такое мнение высказал генеральный директор госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко.

«Давайте подождем, — cказал он журналистам. — У Президента было поручение сформировать до середины июня предложения, они сформированы. Я думаю, может, и на форуме какие-либо объявления президент сделает», — добавил Мутко.

Выступление Президента России на ПМЭФ-2021 ожидается 4 июня 2021 года.

Другие публикации по теме:

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

Правительство: увеличить объемы строительства, остановить рост цен на жилье, расширить роль КРТ и определиться со статусом апартаментов

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эксперт: после отмены госпрограммы льготной ипотеки продажи новостроек упадут на 50%

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Марат Хуснуллин: Решение о дальнейшей судьбе госпрограммы льготной ипотеки будем принимать отдельно по каждому региону

Минфин России: продлить действие льготной ипотеки в отдельных регионах будет сложно

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход