Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

В числе основных причин такого роста фигурирует реформа долевого строительства. К такому выводу на основе анализа предварительных итогов 2019 года на рынке столичных новостроек пришли аналитики «Метриум».

   

Фото: www.tsargrad.tv

   

В своем исследовании они отмечают, что процесс подорожания столичной жилой недвижимости начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума.

  

Источник: «Метриум»

      

О подоплеке роста цен

В этом году рост цен продолжился, и к ноябрю средняя стоимость 1 кв. м достигла 173 тыс. руб., что заметно превысило предыдущий рекорд, пришедшийся декабрь 2018 года (162 тыс. руб.).

Причем средний «квадрат» в 2019 году заметно подорожал сразу во всех основных ценовых сегментах московского рынка новостроек (см. график 1).

     

Фото: www.i.ytimg.com

    

По мнению директора по развитию «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), основными причинами столь внушительной ценовой динамики стали:

• высокий спрос (в 2016—2018 годах число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели);

• рост себестоимости строительства;

• инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году и повышением тарифов естественных монополий;

• рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС);

перевод отрасли на рельсы проектного финансирования.

   

Источник: «Метриум»

    

Последний фактор, считает эксперт, определил спекулятивный характер повышения расценок, поскольку при повсеместном удорожании квартир от застройщиков на новую модель финансирования было переведено только 15% строящегося в столице жилья.

«По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы, а затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным», — предполагает Сазонова.  

  

Источник: «Метриум»

    

О противоречивой динамике спроса

В целом за десять месяцев этого года в Москве (в старых границах города) было заключено на 11% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем в тот же период 2018 года, отмечается в исследовании «Метриум».

Однако если сравнивать динамику сделок из расчета месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то видно, что со второй половины 2019 года спрос сокращается. Например, в августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты обычно бывают очень активными. 

А в границах Новой Москвы (ТиНАО) отрицательная динамика спроса зафиксирована также и в годовом исчислении (-11%). 

«Основные причины снижения активности клиентов — это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года», — объясняет сложившийся тренд на падение объемов ДДУ Наталья Сазонова.

      

Источник: «Метриум»

       

О ставке ИЖК

На графике выше видно, как менялась средневзвешенная ставка по ипотеке для новостроек Москвы в период с января 2018 по сентябрь текущего года.  

По данным исследования, по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» и 56% соглашений — в Новой Москве.

Но Сазонова считает, что только лишь за счет увеличения доли ипотечных сделок и снижения ставки ИЖК активизировать спрос не удастся. 

     

Фото: www.pbs.twimg.com

    

«Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов», — разъясняет свое видение ситуации эксперт.

Наталья Сазонова полагает, что при сохранении текущих ставок ИЖК столичный рынок новостроек ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов: примерно до 10—15% по сравнению с показателями конца 2018 года.

Чтобы сохранить приемлемые темпы продаж, девелоперам придется смягчать ценовую политику, например повысить средний размер скидки с текущих 4% до 5—7% от первоначальной цены квартиры, уверена аналитик.

   

 

 

О влиянии реформы долевого строительства на объем продаж

В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты в Москве, замечает Сазонова, поскольку это грозило перспективой переводить их уже к середине года на менее рентабельную модель проектного финансирования. А во второй половине года девелоперы были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы.    

Поэтому для большинства игроков рынка акцент на завершении текущих строек, а не на старт новых, стал основной стратегией. Ее итогом стало то, что за 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов — на 30 меньше, чем за аналогичный период 2018 года. 

   

Фото: www.guberniya.info

    

О текущей статистике предложения

Несмотря на отрицательную динамику по разным показателям, общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, и дефицит новостроек столице пока не грозит, свидетельствуют аналитики «Метриум».

Общий объем предложения столичного жилья оценивается в 3,5 млн кв. м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв. м).

    

 

Фото: shopandmall.ru

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Цена метра столичной «элитки» перевалила за миллион

В 2019 году заметный рост сделок на рынке новостроек столичного региона отмечен лишь на территории старой Москвы

В сентябре на столичном рынке новостроек предложение снизилось на 3—4%

Рынок новостроек Москвы: цены выросли, но появились предложение жилья сверхмалого формата

Несмотря на спад предложения, в целом реформа долевого строительства в Москве проходит успешно

Эксперты: спрос на новостройки в III квартале начал сокращаться 

В августе ситуация на рынке новостроек Новой Москвы изменилась мало

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Новостройки Новой Москвы стали хуже покупать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

+

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

В ходе еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» ведущие эксперты рынка недвижимости разобрали аналитический обзор ЦБ «О проектном финансировании в жилищном строительстве в IV квартале 2024 года». Представители Железно, ГК Метрикс Development рассказали о прогнозируемых объемах продаж, планах по выводу проектов и региональных особенностях рынка.

 

Фото: cbr.ru

 

Подробнее о ситуации с продажами и со средствами на счетах эскроу рассказали ведущие эксперты и девелоперы.

 

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Мы видим, что в IV квартале впервые в истории произошло существенное снижение остатков средств на счетах эскроу. И при этом в III—IV кварталах наблюдается рост поступлений на такие счета.

То есть это падение произошло за счет раскрытия счетов эскроу в силу того, что большие суммы с них списались — были переданы застройщикам, в том числе на погашение кредитов.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Однако в целом, по словам Кирилла Холопика, прослеживается положительная динамика.

«Почти 100 млрд руб. за квартал составил рост средств на счетах эскроу, и мы надеемся, что такими темпами рост поступлений на счета эскроу будет продолжаться, — отметил специалист и уточнил: — Здесь, конечно, можно говорить, что это связано с ростом не продаж в штуках, а цены, но, мне кажется, что ценовая динамика сейчас несколько отстает от динамики рубля».

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

На конец IV квартала, по данным Банка России, доля реализованного жилья в завершенных проектах составила 74%, что далеко как от минимальных, так и от максимальных значений.

«По нераспроданным остаткам мы видим, что, по данным на январь 2025 года, проданная площадь составляет лишь 31%, но опять же это не является минимумом», — заметил Кирилл Холопик.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Отвечая на вопрос, какой должна быть доля распроданного жилья в срезе момента, эксперт отметил, что в идеальных условиях в середине процесса строительства она составляет порядка 50%.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

«Но у нас же не все проекты стартовали, а только 78%, а 22% проектов соответственно объявлены строящимися, и по ним не начаты продажи, поэтому их вычитаем, — пояснил руководитель портала ЕРЗ.РФ. — И, согласно расчетам, в срезе момента получается норма распроданности на уровне 39% — то есть половина от тех 78%».

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

«При этом если считать от 74% [доля реализованного жилья в завершенных проектах по данным ЦБ Ред.], то норма распроданности в срезе момента составляет 28%, а ее текущий уровень в 31% даже превышает расчетную норму», — добавил Кирилл Холопик.

«То есть у нас еще есть определенный запас, есть куда падать, — подчеркнул эксперт и перешел к выводам: — Вот когда мы упадем ниже 27,3% — тогда уже можно будет говорить о каких-то критических цифрах. Хотя очевидно, что у каких-то отдельных застройщиков эта цифра уже ниже 27,3%».

 

Фото из архива Ю. Сидоровой

 

Юлия СИДОРОВА (на фото), коммерческий директор ГК Метрикс Development (г. Краснодар):

— Мы стремимся к тому, чтобы на момент ввода не оставалось нераспроданных квадратных метров, чтобы этот показатель не превышал 5% — 10%. С чем это связано? Реализовать такие квадратные метры в дальнейшем сложнее, потому что даже оставшиеся программы поддержки населения не работают, и девелопер несет дополнительные затраты как по времени, так и в денежном выражении.

 

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

 

Мы работаем в регионе, который максимально затоварен по нераспроданным квадратным метрам, и видим абсолютно разную динамику спроса и разное количество конкурентов. При этом некоторые проекты буквально самопродаются и не требуют особого стимулирования.

Люди начали более активно думать, куда альтернативно вкладывать денежные средства. Поэтому недвижимость на побережье очень комфортно себя «ощущает» и составляет максимальную доходность нашего портфеля.

 

Фото из архива Я. Романец

 

Яна РОМАНЕЦ (на фото), руководитель отдела привлечения банковского и долгового финансирования Железно (Кировская область):

— В текущем году мы планируем вывести в продажу более 200 тыс. кв. м жилья. А прогнозируемый объем продаж превышает объем жилья, выведенного в стройку, и это позволит поддерживать достигнутые темпы строительства.

С начала 2025 года мы наблюдаем небольшое отклонение темпов продаж от базового плана, однако не считаем это чем-то критичным, полагая, что это связано с сезонностью.

 

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Коэффициент покрытия проектного долга у нас составляет более 105%. Однако последние пару кварталов мы фиксируем рост средневзвешенной ставки обслуживания проектного долга. Прямое влияние на этот факт оказывает растущая доля объема продаж с применением комплексного продукта банка.

Также при получении проектного финансирования важен размер собственного участия застройщика, и он, к сожалению, также растет ввиду наличия прямой взаимосвязи с высокими действующими ставками.

 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

ЦБ: в IV квартале 2024 года ставка по проектному финансированию выросла до 9,4%, однако при этом осталась вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю

С падением выдачи ипотеки начал снижаться и спрос на проектное финансирование

Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек

ЕРЗ-тренды 6 марта в 10.00: востребованные потребительские качества новостроек

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

ЕРЗ-тренды 27 февраля в 10.00: каналы лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

ЕРЗ-тренды 13 февраля в 10.00: рассрочки от застройщика

ЕРЗ-тренды: помогут ли предпринимаемые властями меры поднять продажи новостроек после январского спада

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

ЕРЗ-тренды 30 января в 10.00: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

Эксперты: какие каналы лидогенерации наиболее эффективны для застройщиков