Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

В числе основных причин такого роста фигурирует реформа долевого строительства. К такому выводу на основе анализа предварительных итогов 2019 года на рынке столичных новостроек пришли аналитики «Метриум».

   

Фото: www.tsargrad.tv

   

В своем исследовании они отмечают, что процесс подорожания столичной жилой недвижимости начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума.

  

Источник: «Метриум»

      

О подоплеке роста цен

В этом году рост цен продолжился, и к ноябрю средняя стоимость 1 кв. м достигла 173 тыс. руб., что заметно превысило предыдущий рекорд, пришедшийся декабрь 2018 года (162 тыс. руб.).

Причем средний «квадрат» в 2019 году заметно подорожал сразу во всех основных ценовых сегментах московского рынка новостроек (см. график 1).

     

Фото: www.i.ytimg.com

    

По мнению директора по развитию «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), основными причинами столь внушительной ценовой динамики стали:

• высокий спрос (в 2016—2018 годах число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели);

• рост себестоимости строительства;

• инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году и повышением тарифов естественных монополий;

• рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС);

перевод отрасли на рельсы проектного финансирования.

   

Источник: «Метриум»

    

Последний фактор, считает эксперт, определил спекулятивный характер повышения расценок, поскольку при повсеместном удорожании квартир от застройщиков на новую модель финансирования было переведено только 15% строящегося в столице жилья.

«По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы, а затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным», — предполагает Сазонова.  

  

Источник: «Метриум»

    

О противоречивой динамике спроса

В целом за десять месяцев этого года в Москве (в старых границах города) было заключено на 11% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем в тот же период 2018 года, отмечается в исследовании «Метриум».

Однако если сравнивать динамику сделок из расчета месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то видно, что со второй половины 2019 года спрос сокращается. Например, в августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты обычно бывают очень активными. 

А в границах Новой Москвы (ТиНАО) отрицательная динамика спроса зафиксирована также и в годовом исчислении (-11%). 

«Основные причины снижения активности клиентов — это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года», — объясняет сложившийся тренд на падение объемов ДДУ Наталья Сазонова.

      

Источник: «Метриум»

       

О ставке ИЖК

На графике выше видно, как менялась средневзвешенная ставка по ипотеке для новостроек Москвы в период с января 2018 по сентябрь текущего года.  

По данным исследования, по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» и 56% соглашений — в Новой Москве.

Но Сазонова считает, что только лишь за счет увеличения доли ипотечных сделок и снижения ставки ИЖК активизировать спрос не удастся. 

     

Фото: www.pbs.twimg.com

    

«Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов», — разъясняет свое видение ситуации эксперт.

Наталья Сазонова полагает, что при сохранении текущих ставок ИЖК столичный рынок новостроек ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов: примерно до 10—15% по сравнению с показателями конца 2018 года.

Чтобы сохранить приемлемые темпы продаж, девелоперам придется смягчать ценовую политику, например повысить средний размер скидки с текущих 4% до 5—7% от первоначальной цены квартиры, уверена аналитик.

   

 

 

О влиянии реформы долевого строительства на объем продаж

В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты в Москве, замечает Сазонова, поскольку это грозило перспективой переводить их уже к середине года на менее рентабельную модель проектного финансирования. А во второй половине года девелоперы были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы.    

Поэтому для большинства игроков рынка акцент на завершении текущих строек, а не на старт новых, стал основной стратегией. Ее итогом стало то, что за 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов — на 30 меньше, чем за аналогичный период 2018 года. 

   

Фото: www.guberniya.info

    

О текущей статистике предложения

Несмотря на отрицательную динамику по разным показателям, общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, и дефицит новостроек столице пока не грозит, свидетельствуют аналитики «Метриум».

Общий объем предложения столичного жилья оценивается в 3,5 млн кв. м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв. м).

    

 

Фото: shopandmall.ru

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Цена метра столичной «элитки» перевалила за миллион

В 2019 году заметный рост сделок на рынке новостроек столичного региона отмечен лишь на территории старой Москвы

В сентябре на столичном рынке новостроек предложение снизилось на 3—4%

Рынок новостроек Москвы: цены выросли, но появились предложение жилья сверхмалого формата

Несмотря на спад предложения, в целом реформа долевого строительства в Москве проходит успешно

Эксперты: спрос на новостройки в III квартале начал сокращаться 

В августе ситуация на рынке новостроек Новой Москвы изменилась мало

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Новостройки Новой Москвы стали хуже покупать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

+

Эксперты: в крупных городах страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

  

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

 

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

 

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

 

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

 

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

 

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

 

Фото: cbr.ru

 

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

 в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов