Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели очередное исследование рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в рамках которого выявили устойчивый тренд на подорожание частных домов с начала текущего года.

 

Фото: www.mirkvartir.ru

   

В ходе ценового мониторинга, охватившего 84 из 85 субъектов РФ было зафиксировано снижение цены за десять месяцев лишь в трех регионах: Краснодарском крае (–12,1%), Крыму (–10,7%) и Московской области (–0,5%).

В остальных цены росли. Особенно сильно, как можно увидеть из таблицы ниже, в Карачаево-Черкесии (+36,5%), Кабардино-Балкарии (+36,3%), Магаданской области (+35,9%), Тыве (+34,8%), Калмыкии (+32,9%), Марий Эл (+31,6%), Воронежской области (+30,6%), Хакасии (+30,6%), Алтайском крае (+30,2%) и Адыгее (+27,6%).

  

№	Регион	Цена дома, руб.	Прирост за III квартал	Прирост с начала года
1	Москва	21 787 747	2,5%	3,6%
2	Санкт-Петербург	19 005 301	0,9%	6,7%
3	Московская область	15 303 121	7,2%	-0,5%
4	Севастополь	11 600 990	-0,8%	3,5%
5	Ямало-Ненецкий АО	10 840 472	4,4%	13,0%
6	Краснодарский край	10 807 400	-4,6%	-12,1%
7	Калининградская область	10 536 848	-5,4%	1,8%
8	Сахалинская область	10 403 124	6,0%	6,7%
9	Чеченская республика	10 259 773	-2,2%	13,6%
10	Ленинградская область	10 099 880	3,9%	14,3%
11	Крым республика	9 848 828	1,8%	-10,7%
12	Дагестан республика	9 533 772	2,9%	16,0%
13	Мурманская область	8 375 074	1,5%	10,8%
14	Ингушетия республика	8 051 360	3,2%	18,7%
15	Якутия республика	7 498 794	-1,7%	9,0%
16	Адыгея республика	7 166 614	3,6%	27,6%
17	Татарстан республика	6 972 190	5,7%	19,0%
18	Камчатский край	6 967 007	1,0%	5,2%
19	Карачаево-Черкесская республика	6 942 288	7,9%	36,5%
20	Кабардино-Балкарская республика	6 767 068	5,7%	36,3%
21	Ставропольский край	6 586 646	0,2%	19,1%
22	Тюменская область	6 512 985	3,4%	8,8%
23	Ростовская область	6 444 665	0,2%	22,0%
24	Ненецкий АО	5 986 789	-6,4%	7,0%
25	Северная Осетия — Алания республика	5 954 540	6,2%	20,9%
26	Карелия республика	5 950 135	1,0%	20,9%
27	Магаданская область	5 904 273	12,6%	35,9%
28	Новосибирская область	5 696 540	22,8%	16,0%
29	Приморский край	5 636 385	24,4%	24,7%
30	Самарская область	5 480 391	9,4%	24,3%
31	Тыва республика	5 460 926	6,5%	34,8%
32	Калужская область	5 380 923	2,8%	15,4%
33	Белгородская область	5 371 679	3,3%	20,1%
34	Томская область	5 220 754	20,4%	15,1%
35	Ханты-Мансийский АО — Югра	5 217 311	6,5%	7,1%
36	Тверская область	5 153 209	10,4%	22,4%
37	Хабаровский край	5 135 983	24,9%	16,4%
38	Амурская область	5 133 918	21,0%	26,9%
39	Нижегородская область	5 123 651	21,0%	25,7%
40	Тульская область	4 937 255	11,2%	18,5%
41	Алтай республика	4 921 754	13,3%	30,2%
42	Красноярский край	4 921 231	11,4%	13,5%
43	Воронежская область	4 919 343	9,5%	30,6%
44	Калмыкия республика	4 861 686	15,9%	32,9%
45	Башкортостан республика	4 698 936	7,5%	17,7%
46	Костромская область	4 653 442	10,0%	0,8%
47	Ярославская область	4 647 805	8,2%	24,8%
48	Астраханская область	4 633 912	11,3%	18,5%
49	Свердловская область	4 608 315	16,7%	16,0%
50	Иркутская область	4 549 060	4,2%	13,1%
51	Челябинская область	4 363 671	16,8%	24,8%
52	Курская область	4 300 626	10,3%	26,5%
53	Марий Эл республика	4 250 903	12,7%	31,6%
54	Хакасия республика	4 223 358	20,4%	30,6%
55	Пензенская область	4 189 864	23,9%	26,1%
56	Смоленская область	4 129 618	10,0%	20,7%
57	Оренбургская область	4 108 284	5,0%	11,2%
58	Волгоградская область	4 058 079	13,5%	16,2%
59	Пермский край	4 037 177	19,6%	21,4%
60	Ульяновская область	4 036 289	22,9%	27,2%
61	Забайкальский край	4 035 200	10,7%	23,8%
62	Владимирская область	3 992 898	11,9%	26,7%
63	Орловская область	3 989 666	4,9%	13,8%
64	Бурятия республика	3 988 985	11,1%	19,8%
65	Удмуртская республика	3 984 994	11,8%	18,5%
66	Омская область	3 819 825	16,7%	19,5%
67	Саратовская область	3 819 222	4,9%	12,6%
68	Ивановская область	3 736 512	18,0%	23,5%
69	Вологодская область	3 734 802	12,9%	9,2%
70	Тамбовская область	3 689 377	6,3%	22,4%
71	Липецкая область	3 559 033	10,8%	21,9%
72	Новгородская область	3 547 042	15,6%	22,0%
73	Коми республика	3 454 031	2,9%	2,1%
74	Кировская область	3 434 996	16,8%	25,5%
75	Псковская область	3 379 814	5,9%	19,8%
76	Брянская область	3 341 240	3,9%	8,8%
77	Алтайский край	3 337 225	15,3%	22,4%
78	Рязанская область	3 322 922	12,0%	20,0%
79	Архангельская область	3 241 983	-2,8%	11,5%
80	Еврейская АО	3 117 805	14,4%	22,0%
81	Мордовия республика	3 036 490	9,4%	25,1%
82	Чувашская республика	2 959 445	11,5%	21,3%
83	Кемеровская область	2 546 548	15,3%	22,6%
84	Курганская область	2 207 216	19,7%	21,7%
	Среднее	5 874 372	6,7%	18,8%

Источник: МИР КВАРТИР

   

В Москве с начала года рост составил +3,6%, в Санкт-Петербурге — 6,7%, в Ленинградской области — 14,3%.

За десять месяцев в среднем по стране частные дома подорожали, согласно данным исследования, на 18,8%. При этом в масштабах III квартала средний дом в РФ вырос в цене на 6,7% — до 5,87 млн руб.

  

Фото: www.mirkvartir.me

  

«Явное увеличение цен на индивидуальные дома продиктовано общим подъемом цен на недвижимость в последние годы», — пояснил директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павла Луценко (на фото). 

Он отметил, что с ростом стоимости квартир рано или поздно вырастает и ценность частных домов, которые многими россиянами рассматриваются как более комфортное и желаемое жилье.

  

Фото: www.cian.ru

 

«Не секрет, что часто по цене квартиры можно купить больший по площади дом, и в условиях сворачивания “нулевой” ипотеки на квартиры [от застройщика — Ред.] спрос частично переключается на такие объекты», — заключил эксперт.

  

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: построить в России бюджетный частный дом стало дешевле

Виталий Мутко: Доля ипотеки на частные дома растет

Эксперты: самые дешевые частные дома продаются в Волгоградской, Челябинской и Омской областях

Эксперты: с начала года наибольшее снижение цен зафиксировано в Набережных Челнах — на 13%

Эксперты: Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк лидируют по росту цен на жилье

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет