Как одна из мер стимулирования просевшего спроса на жилье траншевая ипотека появилась в прошлом году вместе с другими программами от застройщика — c околунолевой ставкой, кешбэком, комбинированной ипотекой и т. д., отмечает РБК.

Фото: www.dzeninfra.ru

Данная ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, когда оплата застройщику производится банком частями (траншами).

Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.

Фото: www.sun9-40.userapi.com

Причем первый транш может быть как символическим, так и доходить до 30% от суммы займа.

В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию кредита относительно небольшие деньги: платежи могут составлять 1 руб. в месяц.

РБК совместно с экспертами попытался разобраться в плюсах и минусах этой «ипотеки за рубль».

Фото: www.repa-pr.ru

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков», — сказал управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15%—20% девелоперов, уточнил он.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на заемщика.

Фото: www.en-ua.com

По словам аналитика группы «Финам» Игоря Додонова (на фото), такая ипотека подойдет тем людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме. Нагрузка меньше, им не надо вносить большие ипотечные платежи, пояснил специалист.

К числу минусов такой ипотеки Додонов относит «неправильное информирование покупателя», в результате чего резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать неприятной неожиданностью.

Подойдет «траншевый» вариант и покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки, считает эксперт.

Фото: www..dzeninfra.ru

«Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила гендиректор компании БЕСТ-Новострой Виктория Григорьева (на фото).

При этом она обратила внимание на риск просрочки со стороны заемщика при погашении первого транша.

В этом случае застройщик может не получить второй транш от банка и столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ.

Фото предоставлено компанией HPA

Младший директор по банковским рейтингам Эксперт РА Надежда Караваева (на фото) согласна с коллегами по поводу аренды и ремонта.

Пока у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить и на будущие выплаты по кредиту, добавила она.

Среди минусов такой ипотеки Караваева назвала «невозможность воспользоваться льготными программами».

Фото: www.rbk.ru

Кроме того, напоминают эксперты, что список банков, готовых выдавать такие кредиты, ограничен.

Пока траншевую ипотеку в основном предлагают Сбер в партнерстве с некоторыми девелоперами и Альфа-Банк. Похожие программы также есть у МКБ.

РБК привел и точку зрения Банка России. Здесь нет ничего нового: регулятор с конца прошлого года последовательно выступает против любых ипотечных программ от застройщика.

Фото: www.rbk.ru

По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной (на фото), портал ЕРЗ.РФ не раз его приводил, льготное кредитование — очень эффективный механизм в условиях кризиса, но он должен быть временным. В траншевой ипотеке она видит несколько рисков.

Первый касается застройщика. Это возможное подорожание проектного финансирования, так как на эскроу-счет поступает меньшая сумма.

Второй — повышение спроса на жилье как объект инвестирования и, соответственно, рост цен.

Третий риск — это мисселинг, недобросовестная продажа.

Другие публикации по теме:

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизирую

Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования 

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

Эксперты: несмотря на рост средних ипотечных ставок, переплата за квартиры по субсидированным программам сохранилась

«Атлас Девелопмент» запускает программу траншевой ипотеки

Экономный кредит — жильё в «Совушках» можно купить с помощью траншевой ипотеки

Аналитики Домклик рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов на рынке недвижимости за август 2024 года и выяснили их распределение между новостройками, готовым жильем и индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

По данным Домклик, в августе выдача ипотечных кредитов увеличилась на 5,7% по сравнению с июлем, до 52,6 тыс. Количество выдач оказалось ниже значений мая (77,2 тыс. кредитов) и июня (109,1 тыс.), но выше среднего показателя первого квартала (47 тыс.). А вот объем выдач в августе прибавил 11,7% относительно июля, до 232,3 млрд руб.

Эксперты отметили частичное восстановление спроса — до 17,6 тыс. (+62,4% с июля) и рост доли первичного рынка в общей структуре ипотечных выдач — до 33,4% (+11,7 п. п. с июля).

Комментируя результаты исследования, директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) подчеркнул, что основным драйвером спроса на рынке новостроек остается «Семейная ипотека».

Фото: domclick.ru

«В августе доля выдач по программе составила 85,7% от общего количества кредитов на новостройки — самый высокий показатель за всю историю наблюдений», — уточнил он и добавил, что география выдач по этой программе в сегменте строящегося жилья практически не изменилась.

«Большая часть (62,1%) сделок по-прежнему заключается в крупнейших регионах страны. Тогда как в регионах, на которые распространяются расширенные условия, уровень спроса пока небольшой: в августе на них пришлось лишь 16%», — привел статистические данные топ-менеджер кредитной организации.

Увеличение доли новостроек произошло во всех регионах страны. Самые значительные изменения отмечены в Калининградской области (+23,2 п. п.), Республике Тыва (+22,6 п. п.), Кировской области (+21,9 п. п.), Санкт-Петербурге (+18 п. п.), Воронежской (+17,8 п. п.) и Волгоградской (+16,7 п. п.) областях. В Москве значение параметра увеличилось на 13,8 п. п.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Наибольшая доля первичного рынка в августовских выдачах зафиксирована в Республике Адыгея (50,4%), Москве (49%), Калининградской области (48,2%) и Санкт-Петербурге (46,1%).

На рынке готового жилья количество выдач с мая держится на уровне 32—35 тыс. В августе этот показатель снизился на 8,1%, до 31,8 тыс.

После прироста в июле на фоне завершения массовой ипотеки с господдержкой под 8% и корректировки условий «Семейной ипотеки» доля вторичного рынка уменьшилась в августе до 60,5% (-9,1 п. п. с июля).

Наибольшая доля вторичного рынка зафиксирована в Чеченской Республике (90,3%), Магаданской (83,3%), Тверской (82,7%), Саратовской (77,8%) и Курской (77,3%) областях.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что касается строящихся частных жилых домов, то в этом сегменте аналитики отметили продолжение спада: в августе количество выдач снизилось до 1,6 тыс. Это самый низкий показатель с июля 2022 года.

Доля выдач на ИЖС также опустилась до минимальных 3% с апреля 2022 года (-2,1 п. п. относительно минувшего июля).

Эксперты связывают такой результат с одним из нововведений в условиях «Семейной ипотеки»: оформление льготного кредита на строительство дома возможно при использовании счетов эскроу.

Впрочем, в ряде регионов доля ИЖС в общем количестве выдач все же увеличилась: это Забайкальский (+6,8 п. п.), Камчатский (+5,6 п. п.) края и Республика Бурятия (+4,1 п. п.). В этих регионах доля выдач на ИЖС составила от 16% до 19%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Эксперты назвали причины отрицательной динамики на московском рынке новостроек в августе

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: в августе объем выдач ипотечных кредитов вырос более чем на 6%

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС