На расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике 31 августа обсудили тренды спроса, предложения, цен на рынке новостроек. В обсуждении приняли участие представители Банка России, портала ЕРЗ.РФ, Frank RG, bnMAP.pro, ДОМ.РФ, НОСТРОЙ, а также застройщики жилья и другие эксперты.

Фото: www.capital-vikup.ru

Модератором онлайн-мероприятия выступил президент НОЗА, член бюро правления РСПП, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец (на фото ниже).

Открывая заседание, он отметил, что стоимость денег и цена квартир сегодня — очень чувствительный вопрос для застройщиков, особенно на фоне роста ставки проектного финансирования.

Фото: www.zanostroy.ru

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов обратил внимание на активный рост ипотечного портфеля.

По его словам, объемы выдач остаются очень высокими и на первичном, и на вторичном рынках во многом благодаря действующим льготным ипотечным программам.

Источник: Банк России

По данным ЦБ, в июле 2023 года российские банки выдали 170,7 тыс. ипотечных кредитов. Это на 1,6% превосходит результат июня и является максимальным показателем с февраля текущего года.

Повысился и общий объем выданных кредитов — с 627 млрд руб. в июне до 646,7 млрд руб. в июле.

Фото: www.vsemobrake.ru

Прогнозируя дальнейшее развитие событий на рынке, представитель регулятора заявил, что льготные ипотечные программы в прежнем виде не останутся — их ждут корректировки.

«В будущем рынок жилья ждет уменьшение объемов выданных кредитов. Поддержка спроса на рынке жилья требует снижения цен, а потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан», — считает Александр Копылов (на фото).

Фото: www.logistics.ru

По его мнению, сейчас наблюдается не системное восстановление рынка, а, скорее, «набор разного вида ажиотажей», связанных с ожиданиями покупателей.

Российскому рынку ипотечного кредитования предстоит путь постепенного отказа от госпрограмм, полагает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов (на фото ниже).

Фото: www.frankmedia.ru

«Это не может случиться моментально, поскольку рынок сильно зависит от льготных ипотечных программ, и сценарий, когда они моментально выключаются, приведет к стрессу, к шоку, которые на рынке никому не хочется создавать, — заметил он и добавил: — Но мы считаем, что рынок должен постепенно готовиться к тому, чтобы снова жить в рыночных условиях, без вмешательства государственных поддерживающих механизмов».

Источник: Оценка Frank RG, данные банков

По прогнозам Frank RG, несмотря на рост ключевой ставки и ужесточение регулирования, прирост годовых выдач ипотеки в 2023 году составит 38%. Объем выданных ипотек в 2023 году достигнет 6,7 трлн руб., а общий портфель вырастет почти до 18 трлн руб.

Презентация руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика была посвящена восстановлению рынка жилищного строительства. По его мнению, рынок ДДУ быстро восстанавливается после периода турбулентности прошлого года и уже в 2024 году может поставить новый рекорд.

«После "взрыва" ключевой ставки, который был в 2014 году, у нас было падение продаж на 25%. После аналогичного "взрыва" в 2021 году падение продаж составило 22%, — напомнил эксперт и перешел к выводам: — Реакция рынка на "взрывной" рост ключевой ставки оба раза была одинаковой, а вот скорость восстановления разная. Продажи 2014 года восстанавливались семь лет и только в 2021 году мы достигли докризисных значений спроса. Сейчас же восстановление спроса заняло лишь полтора года».

Источник: НОЗА, ЕРЗ.РФ

По его прогнозам, уже в 2023 году удастся выйти на средний показатель по продаже 2 тыс. квартир по ДДУ в день (примерно 730 тыс. договоров в целом). За этот год рынок приблизится к восстановлению, а в 2024 году может быть побит рекорд 2021 года, считает эксперт.

«Ситуация на рынке остается относительно стабильной, нет таких факторов, которые могли бы привести к снижению цены на первичном рынке. При этом необходимо и дальше формировать разнообразное предложение и развивать "ипотечное меню" для разных категорий граждан, поскольку основное влияние на покупательский интерес оказывает уровень благосостояния населения», — считает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Главным условием увеличения объемов текущего строительства специалист по-прежнему видит принятие мер по повышению доступности проектного финансирования и снижения кредитной нагрузки для застройщиков.

«Чем больше застройщик вводит жилья, тем лучше для потребителя, — убежден Антон Мороз. — Важно, чтобы застройщик соблюдал при этом сроки ввода в эксплуатацию и вводил жилье надлежащего качества».

При этом увеличение числа новых проектов не должно приводить к переизбытку предложения.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе представил исследование, посвященное объемам нереализованных остатков и расчетному сроку реализации площадей в строящихся домах.

Он назвал города, где возможна рисковая ситуация, при которой некоторый объем жилья выходит в реализацию уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Источник: bnMAP.pro

К таким городам, в частности, относятся Воронеж, Омск, Краснодар, Самара. Здесь сроки реализации остатков составляют 4—5 и более лет, что превышает средний срок строительства многоквартирных домов.

А вот, например, в Нижнем Новгороде, Красноярске, Перми, Екатеринбурге, Москве и Санкт-Петербурге таких рисков нет — здесь расчетный срок реализации не превышает трех лет.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

В 2023 году в России может быть выдано 1,5—1,6 млн кредитов на общую сумму 5,9—6 трлн руб. Таким прогнозом поделилась руководитель подразделения «Исследования в жилищной сфере» в аналитическом центре ДОМ.РФ Мария Жолобова (на фото).

По ее словам, итоги года превзойдут результаты 2022-го и рекордного 2021 года.

Презентации спикеров заседания опубликованы по ссылке.

Другие публикации по теме:

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

РСПП приглашает застройщиков обсудить тренды на рынке новостроек

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ грозит застройщикам кризисом

ЦБ на внеочередном заседании повысил ключевую ставку до 12% годовых (график) 

Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку и обсуждает с профильными ведомствами регулирование этой практики, сообщил РБК представитель ЦБ.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

В публикации говорится, что регулятор видит здесь три основных риска:

• скрытый рост долговой нагрузки покупателей;

• непрозрачность правил продажи объекта;

• ухудшение экономики проектов для девелоперов.

Как следует из ответов застройщиков на запрос РБК, участники рынка работают над тем, чтобы снизить риски дефолтов для себя и клиентов. Но некоторые из них уже начали предупреждать о формировании на рынке жилья «пузыря рассрочки».

Об этом, например, на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds заявил директор по ипотечным продажам ГК А101 Рустам Азизов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой А101

В январе в его компании продажи с рассрочками составляли порядка 30%, но в целом по рынку их доля действительно растет и уже может достигать 60%.

При этом, отметил девелопер, есть застройщики, которые предлагают весьма «агрессивные» схемы, и их клиенты берут на себя высокую финансовую нагрузку, не всегда адекватно оценивая свою способность с ней справиться.

«Есть такой термин, как "ипотечный пузырь", а сейчас формируется "пузырь рассрочки", — сказал Рустам Азизов и заключил: — Наверное, это не очень хорошая тенденция».

Фото предоставлено пресс-службой ИСГ Мармакс

С тем, что на рынке назревает «пузырь рассрочки», согласна директор по продажам ИСГ Мармакс Анна Терехова (на фото). В ее компании такие продажи составляют порядка 70%, хотя ранее они не превышали 10% — 15%.

Специалист не сомневается в том, что большая доля рассрочек в портфеле — это опасно. При отказе клиентов платить денежных средств на эскроу к моменту завершения строительства не будет хватать для погашения кредита по проектному финансированию.

Поэтому в ИСГ Мармакс установили жесткие условия по рассрочке, чтобы инструментом могли воспользоваться только клиенты «с серьезными намерениями».

Фото из архива Ю. Архангельской

«Объем продаж по рассрочкам регламентируется банком по проектному финансированию и не может превышать порядка 40%», — напомнила руководитель управления ипотечного кредитования ГК Мангазея Юлия Архангельская (на фото).

Чтобы снизить риски, компания через партнерские платформы проводит проверку надежности клиента на предмет отсутствия статуса банкрота, оплате налогов и т. д.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец ГК Родина Владимир Щекин (на фото) подтвердил, что в Москве по итогам января продажи в рассрочку приблизились к 65%. В его компании показатель варьируется от проекта к проекту, но вполне сопоставим со средними уровнями на рынке.

«Поэтому застройщики, прежде чем предоставить рассрочку, подают на одобрение ипотеки клиента, и при отказе банка делают то же самое», — заявил девелопер.

Фото: fsk.ru

В ГК ФСК за 2024 год доля рассрочек в продажах увеличилась в четыре раза, до 24%, сообщила коммерческий директор Группы Ольга Тумайкина (на фото), но компания старается держать установленные для себя предельные лимиты, и, как другие застройщики, внимательно проверяет финансовое положение покупателей.

Фото: strana.com

В ГК Страна Девелопмент, по словам ее вице-президента Александра Гуторова (на фото), такую оценку не проводят, но клиентов с рассрочкой обязательно страхуют.

Фото: fazlyeva.com

«Наверное, можно говорить, что "пузырь рассрочек" формируется», — согласна с коллегами руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева (на фото).

Может быть, это не самый губительный инструмент, но пока застройщики его пытаются внедрить, ситуация, по ее мнению, только усугубляется.

Поэтому эксперт здесь скорее на стороне ЦБ, который пытается охладить рынок и снизить количество рискованных схем.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Массовость таких сделок, конечно, ведет к накоплению дефолтных рисков», — заключил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Рассрочку не контролируют банки и финансовые власти — это свободная сделка клиента и продавца. В случае резкого ухудшения экономической ситуации многие покупатели окажутся неспособными платить, уточнил он.

С другой стороны, поскольку рыночная ипотека стала абсолютно недоступна, у рассрочки сегодня фактически нет альтернатив. Поэтому при ее регулировании должны учитываться меры поддержки покупателей и отрасли, считает эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды 13 февраля в 10.00: рассрочки от застройщика

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше 

Ипотека или рассрочка: мнения экспертов

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС