Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, Постановлением №1474 Правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотеке в рамках льготных госпрограмм с 15% до 20% и снизило величину компенсации банкам недополученных доходов на 0,5 п. п. Постановление вступает в силу с 20 сентября 2023 года.

Фото: www.avatars.dzeninfra.ru

Мнения опрошенных СМИ экспертов о том, как это решение скажется на рынке новостроек, разошлись.

Одни считают, что повышение первоначального взноса не так чувствительно, как рост ставок, и не окажет негативного влияния.

Другие специалисты ждут снижения спроса на 20—30% и роста ставок по льготным программам до предельных значений.

«Увеличение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке ощутимо усложняет получение кредита», — заявил ТАСС управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Тем не менее, считает он, резкого спада выдачи займов не произойдет.

С учетом высокой ключевой ставки покупателей по-прежнему будет интересовать рынок новостроек, поскольку льготные программы остаются самыми привлекательными.

Фото: www.rbk.ru

Возможно, на рынке произойдет некое охлаждение активности клиентов, но они быстро адаптируются к новым условиям, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

В частности, по его мнению, граждане начнут чаще привлекать созаемщиков, а также оформлять ипотеку под залог имущества.

«Покупатели не откажутся от покупки новой квартиры, потому что альтернативы у них нет: ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья уже достигли 14% годовых», — пояснил ТАСС основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

Из возможных сценариев специалист назвал поиск доступных квартир, чтобы хватило средств на первый взнос, либо отсрочку покупки до накопления нужной суммы.

Фото: www.sber.pro

«В результате решения Правительства РФ месячные ипотечные выдачи в целом могут упасть на 25%—30% в конце этого — начале следующего года», — приводит портал banki.ru слова управляющего директора по валидации рейтингового агентства Эксперт РА Юрия Беликова (на фото).

Кроме того, добавил эксперт, спрос естественным образом будет сдерживаться динамикой долговой нагрузки населения, уже достигшей высокого уровня.

Фото: www.finam.ru

С тем, что объем ипотечных выдач может снизиться на 20% и более, согласилась аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева (на фото).

И это связано не только с повышением первоначального взноса, но и с общей тенденцией к ужесточению условий кредитования, пояснила аналитик.

Наталия Пырьева также предполагает рост цен на новостройки в ближайшее время, так как клиенты будут спешить с покупкой квартиры, пока условия не стали еще хуже, и застройщики воспользуются моментом.

Фото: www.tenchat.ru

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) думает, что повышение первого взноса по ипотеке с господдержкой может привести к снижению спроса, но не более чем на 10%—15%.

«Гораздо более негативный эффект будет иметь продолжающееся снижение доступности жилья вследствие роста цен на него», — отметила эксперт.

Она также считает, что основная часть банков-кредиторов не будет переносить на заемщиков 0,5 п. п., чтобы поддержать спрос.

Фото: www.zsrf.ru

С точки зрения завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), которую он высказал «Российской газете», снижение величины компенсаций из бюджета не должно вызвать линейного увеличения кредитной ставки для заемщиков.

Это, конечно, ограничит прибыль банков, и они будут более осторожны в отборе заемщиков и ужесточат условия как минимум для части клиентов с высоким кредитным риском.

Фото: www.kommersant.ru

Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк (на фото), допускает, что повышение первоначального взноса до 20% временно приостановит рост спроса.

Но затем, по ее мнению, застройщики предложат какие-нибудь программы по ускорению накопления первоначального взноса, более длительный срок бронирования и фиксацию цены.

Фото: www.vedomosti.ru

Руководитель направления аналитики и корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Григорий Жирнов (на фото) рассказал РБК, что в результате повышения минимального первоначального взноса и изменения макропруденциального регулирования спрос с конца сентября — начала октября начнет слабеть.

И это, по его словам, нормализует ситуацию после ажиотажа, так что катастрофы на рынке не случится.

От сильного падения спрос будут удерживать растущие доходы населения и перераспределение выдач ипотеки в менее рискованный сегмент, отметил эксперт.

Если спрос все-таки существенно снизится, то и цены на новостройки притормозят свой рост.

Либо застройщики будут чаще предлагать акции и дополнительные скидки для привлечения покупателей, заявила Циан.Журналу эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова (на фото).

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России — 30,5%

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Эксперты: 22% россиян не могут выплатить ипотеку без первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке повысят до 20% с 1 июня

ЦБ ограничил предоставление кредитов без первоначального взноса

Ряд банков предлагает клиентам рассрочку первоначального взноса по ипотеке

С 1 августа начали действовать повышенные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом 

У половины россиян нет средств не только для покупки жилья по ипотеке, но и для внесения первоначального взноса

Быстрее всех в России копят на первоначальный взнос по ипотеке жители Урала: полтора года

РБК: банки начали повышать первоначальный взнос по ипотеке

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

Итоги первого масштабного исследования рынка рассрочек, проведенного ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA под эгидой ДОМ.РФ, представители крупнейших девелоперских компаний обсудили на недавней онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Рассрочки от застройщика». Подробные результаты исследования и материалы онлайн-дискуссии доступны по ссылке. Кроме того, представители застройщиков раскрыли порталу ЕРЗ.РФ подробности и нюансы использования данного инструмента в повседневной работе.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В условиях высоких ипотечных ставок рассрочка стала одним из ключевых инструментов поддержания продаж новостроек. Как показало исследование, более 90% застройщиков применяют рассрочки, при этом 65%, как правило, не повышают цену квартиры при ее использовании, а 83% не начисляют проценты на остаток долга.

А вот что рассказали порталу ЕРЗ.РФ об использовании рассрочки представители российских девелоперских компаний.

Фото предоставлено АО «ПЗСП»

Кирилл НИКОЛАЕВ (на фото), коммерческий директор АО «ПЗСП», Пермский край:

— На фоне высоких ставок по рыночной ипотеке покупка квартир в новостройках в рассрочку становится все более популярной. В настоящее время застройщики предлагают рассрочку на строящиеся объекты, как правило, до момента завершения строительства дома. Для готового жилья условия более гибкие, и рассрочка может предоставляться на весьма длительный срок.

После завершения льготной ипотеки в ПЗСП запустили программу рассрочки от застройщика. В 2024 году доля сделок по программе рассрочки у нас не превысила 6,8% от общего количества проданных объектов, с начала 2025 года программой рассрочки воспользовалось уже 8% покупателей.

Рассрочка от ПЗСП пользуется спросом среди клиентов. Мы предоставляем ее на все строящиеся объекты в Пермском крае и Удмуртской Республике. Рассрочка беспроцентная и без удорожания, первоначальный взнос должен составлять не менее 10% или 20%. Клиент должен погасить рассрочку за три месяца до ввода дома в эксплуатацию. В ПЗСП ежемесячный платеж по программе составляет от 20 тыс. руб. до 40 тыс. руб. в зависимости от первоначального взноса. На данном этапе это наиболее комфортный способ покупки квартир.

Мы не ограничиваемся только программой рассрочки и внедряем альтернативные варианты для стимулирования продаж. Полагаем, что программа рассрочки будет наиболее выгодна для тех, кто уверен в том, что может полностью рассчитаться за недвижимость до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Например, можно проживать в своей квартире практически до завершения строительства, а затем продать ее. Также эта программа подойдет тем, кто на данный момент не соответствует условиям семейной ипотеки, но в ближайшем будущем ожидает пополнения в семействе и сможет под них попасть.

Фото предоставлено компанией Неометрия

Ксения РЫСЕНКО (на фото), директор департамента аналитики федерального девелопера Неометрия, Краснодарский край:

— До отмены льготной ипотеки доля рассрочек была незначительная. После изменения условий по ипотеке, роста процентных ставок и сворачивания массовых льготных программ рассрочка стала набирать популярность.

Наиболее распространен данный инструмент в Сочи, где процент рассрочек в сделках у нас достигает 50% и более. В менее дорогих городах, таких как Краснодар и Ростов-на-Дону, доля рассрочек составляет порядка 20% — 30% от общего объема сделок по объектам Неометрии.

Фото предоставлено Группой ЦДС

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото), директор департамента недвижимости Группы ЦДС, Санкт-Петербург:

— В предыдущие три года, на фоне массовой льготной ипотеки, рассрочка не пользовалась популярностью у покупателей и застройщиков. В нашей компании в рассрочку оформлялись единичные сделки. В настоящий момент уровень продаж в рассрочку в наших проектах составляет порядка 15%. Мы считаем его приемлемым и не собираемся искусственно увеличивать этот показатель. Большинство наших объектов находятся в высокой стадии готовности, длительность рассрочек по ним не превышает 12 месяцев

Безопасный уровень рассрочек — тот, который позволяет застройщику балансировать на грани минимальных ставок по проектному финансированию. У каждой компании он будет своим в зависимости от стадии строительной готовности ее объектов. Высокий уровень наполнения счетов эскроу позволяет нам при необходимости совершать более 50% продаж в рассрочку.

Но мы считаем такую политику слишком рискованной ввиду отсутствия гарантий получения будущих платежей. Текущий уровень продаж в рассрочку представляется нам оптимальным. Возможно, в будущем он станет немного выше, но без кардинальных изменений на рынке мы не готовы осуществлять в рассрочку более 20% — 25% продаж. И даже в этом случае речь будет идти о рассрочках длительностью до одного года.

Фото предоставлено ГК ИНКО и К

Ольга ГАСАНОВА (на фото), коммерческий директор ГК ИНКО и К, Тюменская область:

— Доля рассрочек сейчас за декабрь 2024-го и январь 2025-го составляет у нас 60%. Между тем с сентября по ноябрь прошлого года этот показатель держался на уровне 30%.

Фото предоставлено компанией УГМК-Застройщик

Евгения ХОХЛОВА (на фото), коммерческий директор компании УГМК-Застройщик, Свердловская область:

— В текущих экономических условиях, наибольший потенциал развития получают модели, ориентированные на гибкость условий и поддержку покупателей. Например, застройщик предлагает индивидуальные программы рассрочки, которые являются действенным инструментом. Покупатели предпочитают оформить квартиру в новостройке с рассрочкой платежа до ввода дома в эксплуатацию, то есть до двух лет.

В проекте комфорт-класса ЖК Изумрудный бор (г. Екатеринбург) доля покупок с рассрочкой в 2023 и 2024 году стабильно держалась на уровне 30%. Однако в декабре 2024-го — январе 2025 года этот показатель немного снизился, составив 28%.

Что касается жилых комплексов сегмента «бизнес», таких как ЖК Нагорный и ЖК Никольский в Екатеринбурге, то здесь основным драйвером спроса как раз выступает предложение рассрочки, и мы наблюдаем рост с 34% в первой половине 2024 года до 80% от общего числа сделок в конце года. В январе 2025 года рассрочка в этом сегменте составляла уже 86%.

Фото предоставлено ГК Монолит

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор ГК Монолит, Республика Крым:

— Доля рассрочек с минувшего лета постепенно росла с привычных нам в прежние периоды 7% — 10% до 15% — 20% к началу 2025 года.

Крым ограничен не только отсутствием льготной ипотеки, которая, безусловно, существенно прибавляла к спросу, но и спектром банков. В отличие от всей материковой части России в Крыму по-прежнему работает всего пять банков, которые выдают ипотеки нашим клиентам.

Это существенно ограничивает покупателя, поэтому в целях поддержки клиентского спроса на грани допустимой рентабельности застройщики в Крыму активно предлагают рассрочки как один из альтернативных финансовых инструментов.

Фото предоставлено ГК Таврида Девелопмент

Максим ШАРЕНКОВ (на фото), директор по продажам ГК Таврида Девелопмент:

— На февраль текущего года доля рассрочки как формы оплаты в нашей компании составляет порядка 60%. Для сравнения: в 2024 году данный показатель находился на уровне 40%. Причем важно отметить, что до изменений условий ипотечного кредитования, которые произошли весной прошлого года, около 80% сделок оплачивалось ипотечными средствами. А уже во втором полугодии 2024-го на рынке спрос на рассрочку стал расти.

Одним из наиболее популярных механизмов рассрочки, в частности на территории Крыма, является так называемая траншевая рассрочка. Например, 50/10/40, а также 30/20/50, где первоначальный взнос составляет 30% — 50% от общей стоимости объекта строящейся недвижимости, второй транш — 10% — 20%, выплачивается ежемесячными либо квартальными платежами. А оставшаяся часть стоимости (40% — 50%) оплачивается перед вводом объекта в эксплуатацию.

Учитывая прогнозируемый двукратный рост туристического потока на Крымский полуостров, я уверен, что в текущем году, рассрочки как альтернативный ипотеке формат оплаты будут становиться все более востребованными, поскольку интерес к курортной недвижимости только растет.

Фото предоставлено ФСК Family

Анна КОМАРОВА (на фото), коммерческий директор ФСК Family (входит в ГК ФСК):

— В сегменте загородного малоэтажного строительства по некоторым нашим проектам доля рассрочки достигает 50% — 60% от всех продаж. В 2024 году доля рассрочки составляла не более 30%.

Стоит отметить, что популярность такого финансового инструмента увеличилась из-за изменений семейной ипотеки с июля 2024 года, до этого в приоритете была ипотека с льготными условиями кредитования. Рассрочка получила свою популярность в августе-сентябре 2024-го, когда условия по льготной ипотеке стали заградительными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

Раньше все говорили о рисках «ипотечного пузыря», а сегодня пора бояться «пузыря рассрочки»

ЕРЗ-тренды 13 февраля в 10.00: рассрочки от застройщика

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Ипотека или рассрочка: мнения экспертов

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку