Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги апреля на рынке новостроек Москвы и Московской области.

Фото: www.metrium.ru

По данным экспертов, в апреле 2023 года на рынке новостроек Московского региона заключено 11,5 тыс. ДДУ (-6% по сравнению с мартом). Среди возможных причин снижения числа сделок в прошедшем месяце аналитики называют рост ставок по ипотеке. 

Наиболее заметно число сделок сократилось в Новой Москве (-9%), наименьшее снижение зафиксировано в Москве в старых границах (-4%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

По расчетам авторов исследования, в апреле в Московском регионе продолжается сокращение доли сделок с привлечением ипотеки: в Новой Москве на 3%, в Московской области — на 1%. Показатель по «старой» Москве стабилен — 71%.  

Зависимость рынка от ипотеки по-прежнему велика: в апреле 2023 года в столичном регионе зафиксировано 77% сделок с применением ипотечного кредитования. Для сравнения: в апреле 2022-го их количество составляло 65%. При снижении роли льготной и околонулевой ипотек аналитики отмечают рост сделок по программам «Семейной ипотеки».

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Средняя цена 1 кв. м в этом сегменте региона снизилась на 0,3% (до 260,9 тыс. руб.). Эксперты отмечают, что месячная динамика цен укладывается в тренды текущего года: на рынке сохраняется стагнация.

Слабоположительная динамика наблюдается в Москве в старых границах и Московской области (+0,3% и +0,1% соответственно), в Новой Москве — снижение почти на 2%.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

По сравнению с ценами апреля прошлого года снижение в регионе составило 1,1% (тогда цена «квадрата» равнялась 263,7 тыс. руб.).

По результатам анализа эксперты делают вывод, что динамика средних номинальных цен предложения определяется ценообразованием в новинках рынка и активностью застройщиков по предоставлению скидок.

После сворачивания программ околонулевой ипотеки девелоперы вынуждены предлагать альтернативные варианты покупки, включая прямые скидки.

Фото: www.uezdny-gorod.ru

Апрель продемонстрировал увеличение предложения до 116,8 тыс. лотов (+1,9% за месяц). Относительно апреля 2022 года рост составил 52%.

Большая его часть сосредоточена в столице (72,9 тыс. лотов, или 62%): 53,7 тыс. лотов в старых границах Москвы и 19,2 тыс. лотов в Новой Москве.

В области, наоборот, количество лотов в продаже относительно марта сократилось — с 45,4 тыс. до 43,9 тыс.

Фото: www.kvartyroom.ru

Рост объема предложения, по мнению аналитиков, связан в том числе с выводом в продажу новых корпусов.

В апреле в Московском регионе в продажу было выведено 46 корпусов на 857 тыс. кв. м жилья. В марте был только 21 корпус на 287 тыс. кв. м жилья, а год назад — 18 корпусов на 408 тыс. кв. м. Учитывались исключительно проекты с продажами по ДДУ. 

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

«Рынок продолжает адаптироваться к жизни без "нулевой" ипотеки, все большую роль играет программа семейной ипотеки, — прокомментировал результаты анализа руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

Аналитик считает, что «для поддержания спроса застройщики идут на предоставление прямых скидок и выводят новинки рынка по более низким, чем в 2021 — 2022 годах, ценовым уровням».

Кроме того, по его мнению, поддержку рынку новостроек оказывает и оживление на вторичном рынке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост

Росреестр: в I квартале средняя сумма сделки с жильем в новостройках Москвы снизилась на 0,3 млн руб.

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты: экспозиция новостроек в Новой Москве уступает Белокаменной в старых границах и Подмосковью

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I квартал 2023 года показали Москва, Санкт-Петербург и Московская область

Максимальные объемы ввода жилья за I квартал 2023 года показали Московская область, Москва и Краснодарский край

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

В Московском регионе сменился тренд: после падения спроса в начале года продажи в марте начали расти

В феврале рынок новостроек Новой Москвы сократился на 20%

В Московском регионе в январе спрос на новостройки упал на 37%

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ