В последнее время звучат утверждения о 40-процентной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики ЦИАН выяснили, сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — в регионах, крупнейших городах и отдельно в Москве и Подмосковье.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

С начала 2000-х до 2018—2019 годов, напомнили эксперты, стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков.

Переход на счета эскроу, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

Ср. цены предложения по лотам, опубликованным на сайте ЦИАН (на 10.10.2023)

Источник: ЦИАН

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять стоимость 1 кв. м во всех объявлениях на ЦИАН, то на «вторичку» в среднем она составит 143,3 тыс. руб., на «первичку» — 169,2 тыс. руб.

Но, как подчеркивают аналитики, эти показатели не отражают реального соотношения цен в конкретных локациях. Так как в сравнительный ряд попадают в том числе и локации, где новостроек в принципе нет, а есть только старое и дешевое вторичное жилье.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в регионах

Источник: ЦИАН

ЦИАН проанализировал средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов, и только в 10% субъектов РФ «вторичка» оказалась дороже «первички». В большинстве стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье.

Наибольший разрыв в Астраханской области (52%). В Самарской, Костромской и Смоленской областях цена сопоставима, но это скорее исключение. В среднем по исследованным регионам «первичка» дороже «вторички» на 16,2%.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

Для анализа цен внутри отдельных городов эксперты взяли 34 населенных пункта, где проживают от 500 тыс. человек. В итоге выяснилось, что только в четырех из них 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном.

В большинстве локаций новостройки дороже. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске (55%), Астрахани (48%) и Набережных Челнах (34%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

В городах Подмосковье новостройки дороже «вторички» на 9,2%. Максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в районах Москвы

Источник: ЦИАН

Перейдя к Москве, эксперты отметили, что, как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в отдельных районах.

При этом, уточнили они, активные продажи там идут в 1— 3 новых ЖК, и средняя стоимость «квадрата» напрямую зависят от этих проектов. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен «первички» над «вторичкой».

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Что, по данным аналитиков, как раз и наблюдается в Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость «квадрата» в новостройках этих районов превышает 450 тыс. руб., а вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. руб.).

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, и только в шести локациях из 71 «квадрат» готового жилья дороже.

«Универсального ответа на вопрос, насколько "первичка" дороже "вторички", нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета», — прокомментировал исследование руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

В ближайшее время, по его мнению, цены на первичном рынке продолжат расти на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном, скорее всего, застынут и или даже начнут падать из-за удорожания ипотеки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: главным драйвером на рынке ипотеки в текущем году была «вторичка»

Эксперты: ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжает улучшаться, и прежде всего за счет вторичного рынка (графики)

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: жители каких населенных пунктов смогут получить льготную ипотеку на вторичное жилье

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

Аналитики Метриум подвели итоги февраля на столичном рынке новостроек массового сегмента. Рост объема предложения за месяц составил 2,9%, средневзвешенная цена 1 кв. м — 343 090 руб. (+1,3% за месяц, +7,7% за год), заключено 2,8 тыс. ДДУ (+31,4% за месяц, +68,8% за год).

Фото: mos.ru

По данным экспертов, февральская экспозиция новостроек массового сегмента насчитывала 19,1 тыс. лотов (+2,9% за месяц, -8,0% за год): из них 17,5 тыс. квартир (+3,1% за месяц, -7,3% за год) и 1,6 тыс. апартаментов (+0,1% за месяц, -15,1% за год).

Не отмечено ни одного старта проектов этого класса жилья.

Динамика объема предложения на рынке новостроек массового сегмента по месяцам, шт.

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов в феврале 2025 года равнялась 343 090 руб. (+1,3% за месяц, +7,7% за год): в квартирах — 350 420 руб. (+1,3% за месяц, +8,4% за год), в апартаментах — 260 740 руб. (-0,5% за месяц, -0,5% за год).

Средневзвешенная цена предложения новостроек массового сегмента
по месяцам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты в феврале 2025 года располагались в следующих проектах:

- ЖК Wellbe (ЗелАО): 19,4 кв. м за 4,8 млн руб.;

- ЖК Citimix Новокосино (ВАО): 22,1 кв. м за 5,3 млн руб.;

- ЖК Citimix (ЗАО): 22,7 кв. м за 5,6 млн руб.

Самые доступные квартиры в феврале 2025 года находились в:

- ЖК Зеленый парк (ЗелАО): 19,3 кв. м за 4,9 млн руб.;

- ЖК Никольские луга (ЮЗАО): 20,5 кв. м за 6 млн руб.;

- ЖК 2-й Иртышский (ВАО): 19,2 кв. м за 6,3 млн руб.

В последний месяц зимы 2025 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 2,8 тыс. ДДУ (+31,4% за месяц, +68,8% за год).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента по месяцам, шт.,
без уступок и оптовых сделок

Источник: Метриум

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в феврале поднялась до 67% (+11 п. п. за месяц) при снижении средней ставки по рыночной ипотеке на 0,2 п. п., до 28,8%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента по
месяцам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

В феврале максимальное число сделок было зарегистрировано в ЗАО (22%, -3 п. п. за месяц), второе место по числу сделок приходится на САО (17%, +1 п. п.), третью позицию занимает ЮАО (16%, +1 п. п. за месяц).

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) считает, что рост спроса в феврале обусловлен в первую очередь снижением надбавок на «Семейную ипотеку».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Можно сказать, что спрос на новостройки в Москве вырос благодаря оперативной реакции главы государства на жесткую политику банков, — подчеркнул топ-менеджер и добавил: — В ходе прямой линии в декабре Президент РФ назвал недопустимыми высокие комиссии кредитных организаций при оформлении семейной ипотеки. Практически все ведущие банки уже отказались от подобной практики».

Кроме того, напомнил эксперт, власти выделили дополнительные лимиты на выдачу семейных займов, которые пользуются максимальной популярностью именно на рынке комфорт-класса, поскольку здесь больше возможностей приобрести недвижимость и уложиться в субсидируемую сумму.

Немалую роль, по мнению Сырцова, сыграли и высокие премии москвичей, особенно занимающих руководящие посты. И, конечно, спрос стимулируют скидочные акции от застройщиков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Троицк опередил все районы Новой Москвы по снижению цен на новостройки

В феврале продажи жилья в новостройках Московского региона выросли в 1,6 раза

Девелоперы: контрактация в Москве выросла на 35% при увеличении цен на 19%

Академический район стал лидером «старой» Москвы по темпам снижения цен на новостройки

В феврале рынок новостроек Московского региона наверстал упущенное за январь

Ряд девелоперов надеются, что новостройки существенно подорожают, а вот большинство экспертов убеждены в том, что этого не будет

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки столицы заметно упал только в классе «комфорт»

В феврале в Москве подорожал только комфорт-класс, в более дорогих сегментах наблюдалась стагнация цен

Эксперты: весной новостройки подешевеют

Москва поднялась на одну позицию в списке регионов по средней рыночной стоимости квадратного метра