В последнее время звучат утверждения о 40-процентной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики ЦИАН выяснили, сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — в регионах, крупнейших городах и отдельно в Москве и Подмосковье.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

С начала 2000-х до 2018—2019 годов, напомнили эксперты, стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков.

Переход на счета эскроу, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

Ср. цены предложения по лотам, опубликованным на сайте ЦИАН (на 10.10.2023)

Источник: ЦИАН

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять стоимость 1 кв. м во всех объявлениях на ЦИАН, то на «вторичку» в среднем она составит 143,3 тыс. руб., на «первичку» — 169,2 тыс. руб.

Но, как подчеркивают аналитики, эти показатели не отражают реального соотношения цен в конкретных локациях. Так как в сравнительный ряд попадают в том числе и локации, где новостроек в принципе нет, а есть только старое и дешевое вторичное жилье.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в регионах

Источник: ЦИАН

ЦИАН проанализировал средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов, и только в 10% субъектов РФ «вторичка» оказалась дороже «первички». В большинстве стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье.

Наибольший разрыв в Астраханской области (52%). В Самарской, Костромской и Смоленской областях цена сопоставима, но это скорее исключение. В среднем по исследованным регионам «первичка» дороже «вторички» на 16,2%.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

Для анализа цен внутри отдельных городов эксперты взяли 34 населенных пункта, где проживают от 500 тыс. человек. В итоге выяснилось, что только в четырех из них 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном.

В большинстве локаций новостройки дороже. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске (55%), Астрахани (48%) и Набережных Челнах (34%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

В городах Подмосковье новостройки дороже «вторички» на 9,2%. Максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в районах Москвы

Источник: ЦИАН

Перейдя к Москве, эксперты отметили, что, как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в отдельных районах.

При этом, уточнили они, активные продажи там идут в 1— 3 новых ЖК, и средняя стоимость «квадрата» напрямую зависят от этих проектов. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен «первички» над «вторичкой».

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Что, по данным аналитиков, как раз и наблюдается в Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость «квадрата» в новостройках этих районов превышает 450 тыс. руб., а вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. руб.).

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, и только в шести локациях из 71 «квадрат» готового жилья дороже.

«Универсального ответа на вопрос, насколько "первичка" дороже "вторички", нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета», — прокомментировал исследование руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

В ближайшее время, по его мнению, цены на первичном рынке продолжат расти на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном, скорее всего, застынут и или даже начнут падать из-за удорожания ипотеки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: главным драйвером на рынке ипотеки в текущем году была «вторичка»

Эксперты: ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжает улучшаться, и прежде всего за счет вторичного рынка (графики)

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: жители каких населенных пунктов смогут получить льготную ипотеку на вторичное жилье

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

В конце декабря Правительство РФ вновь продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Данная мера действует до 30 июня 2025 года. РБК вместе со специалистами разбирался, почему власти пошли на такой шаг.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Авторы публикации напомнили, что согласно Постановлению Правительства РФ №1916 от 26 декабря 2024 года:

• неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;

• компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;

• проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;

• с застройщиков нельзя взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (если жилье было приобретено для личных нужд) и штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Кроме того, с 1 марта 2025 года строителям разрешено придерживаться собственных стандартов качества отделочных работ на объекте долевого строительства: Минстрой установил минимальные требования.

При этом взыскание за недостатки по отделке стен, установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования не может превышать 3% от цены ДДУ.

Фото из архива А. Поликыржа

Кроме того, указала адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа (на фото), гарантийный срок на отделочные работы сокращен с трех лет до одного года,

С отменой льготной ипотеки продажи новостроек снизились, пояснила она, в такой ситуации медленнее пополняются счета эскроу, а уход дольщиков создал бы для рынка дополнительные риски.

Поэтому и застройщику, и банку важно удержать их от бегства, считает руководитель аналитический службы юридической фирмы ИНФРАЛЕКС Ольга Плешанова (на фото ниже).

Фото из архива О. Плешановой

Расторгнуть ДДУ в случае долгостроя мораторий не запрещает, однако проценты на свои вложенные деньги дольщики не получат, а если даже и получат, то только за ограниченный период в ничтожно малом размере.

Расторгать договор, по словам юриста, не имеет смысла и для дольщиков, получивших субсидируемую ипотеку, поскольку новый льготный кредит на таких же условиях им не дадут.

По мнению отраслевых экспертов, введение моратория поможет застройщикам снизить дополнительные издержки и выполнить обязательства перед дольщиками в условиях падения продаж.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

«Чтобы к завершению работ объект был распродан в достаточном объеме и застройщик мог погасить взятый кредит, он должен регулировать сроки строительства», — пояснил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото).

Мораторий позволит девелоперу выполнить все обязательства и не дойти до банкротства, после которого дольщику хотя и вернут деньги со счета эскроу, но квартиру он не получит, специалист.

Фото: erzrf.ru

Мораторий направлен и против потребительского экстремизма, добавил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото), поскольку «вал несправедливых претензий к застройщикам достиг таких масштабов, что возникла угроза стабильности рынка».

Пока существенных изменений по сдаче новостроек эксперты не видят. По данным ЕРЗ.РФ на январь 2025 года, средний перенос планируемых сроков ввода новостроек в эксплуатацию составил четыре месяца, а с учетом тех, строительство которых остановлено, — 6,9 месяца.

По сравнению с январем 2024-го переносы снизились на 0,8 месяца, а по остановленным объектам — на 0,3 месяца.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Мораторий на неустойки для застройщиков продлен: комментарий эксперта

Застройщики страны получили новогодний подарок

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Правительство продлило мораторий на проведение проверок юрлиц на 2024 год