На фоне повышения ключевой ставки и увеличения первоначального взноса по ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдается повышенный спрос. К такому выводу пришли аналитики компании Метриум при подведении итогов года на столичном рынке новостроек бизнес-класса.

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

Эксперты подсчитали, что объем предложения вырос на 5,8%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 433,7 тыс. руб. (+5,8% за год, +0,7% за квартал).

По данным Метриум, по итогам 2023 года 130 проектов бизнес-класса находилось в реализации на рынке новостроек Москвы в старых границах. На конец декабря суммарный объем предложения насчитывал около 19,8 тыс. лотов (из которых 16,5 тыс. — это квартиры, а 3,3 тыс. — апартаменты).

Количество лотов в экспозиции за год увеличилось на 5,8%, а за полгода сократилось на 4,3%.

Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество квартир

Источник: Метриум

В 17 проектах стартовали продажи (13 жилых комплексов и 4 комплекса апартаментов).

К концу 2023 года эксперты отметили, что доля предложения по округам изменилась.

На первом месте по-прежнему ЮАО (22,4%, +1,3 п. п.). ЗАО — на втором (15,2%, -3,9 п. п. за год), СЗАО поднялся на третью строку рейтинга (14,2%, +1,2 п. п.). Значительные изменения доли предложения отмечены в САО (+4,1 п. п.) и ЮВАО (-4,1 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

Что касается стадии строительной готовности, то, по данным Метриум, доля новостроек на начальном этапе строительства снизилась на 9,8 п. п. и составила 19,2%.

Анализ показал прирост доли готовых предложений (15,7%, +5,2 п. п.) и предложений на стадии отделки (23,7%, +6,4 п. п.). Ну а самое большое количество предложений по традиции зафиксировано на стадии монтажа этажей (41,4%, -1,7 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили сокращение доли предложений студий (14,3%, -1,3 п. п.), хотя в декабре 2022 года именно этот формат продемонстрировал значительный прирост (+4 п. п. к декабрю 2021).

В 2023 году увеличилась доля предложений вариантов с одной (32,7%, +2,2 п. п.) и двумя (34,4%, +1,3 п. п.) спальнями. Тем не менее продолжается рост доли компактных лотов в предложении бизнес-класса: сокращение средней площади лота за год составило 1,4 кв. м — с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

Больше всего объектов бизнес-класса предлагается без отделки (66,3%, +1,4 п. п. за год). Варианты с предчистовой отделкой составляют 20,6% рынка (-3,7 п. п.). 13,1% предложений (+2,3 п. п.) — с готовой отделкой.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Эксперты Метриум подсчитали, что к концу 2023 года средневзвешенная цена 1 кв. м в этом классе жилья (включая квартиры и апартаменты) составила 433,7 тыс. руб., прибавив 5,8% за год и 0,7% за квартал.

Самая дорогая недвижимость по-прежнему отмечена в ЦАО (508,9 тыс. руб. за 1 кв. м, +15,5% за год, +6,5% за квартал), где реализуется 11 проектов бизнес-класса.

Средневзвешенная цена предложения в новостройках бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения бизнес-класса в декабре 2023 года находятся в ЖК Метрополия — квартира-студия площадью 24,5 кв. м за 5,7 млн руб.; ЖК N’ice Loft — студия-апартамент 17,3 кв. м за 5,9 млн руб.; ЖК Измайловский парк — студия-апартамент 18,8 кв. м за 6,7 млн руб.

В 2023 году зафиксирован значительный рост сделок ДДУ на рынке бизнес-класса (25,4 тыс., +84% к 2022 году). Из них 22,8 тыс. сделок заключено на квартиры, 2,6 тыс. — на апартаменты.

За декабрь прошедшего года зарегистрировано 3 тыс. сделок ДДУ, это немногим меньше, чем в сентябре (3,3 тыс. сделок), но больше показателей октября и ноября. Эксперты объясняют такую статистику фактором сезонности, а также информацией о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 1 января.

Количество сделок по ДДУ в новостройках бизнес-класса по годам, количество лотов

Источник: Метриум

В IV квартале 2023 года доля ДДУ с использованием ипотеки в бизнес-классе составила 73%, в декабре 2023 года — 76%.

Напомним, что средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре достигла 16,2%, по льготной — 8%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Максимальное количество сделок (24%, +1 п. п. за год) в этом сегменте столичного жилья пришлось на ЮАО. В САО было зарегистрировано 15% сделок (+9 п. п. к 2022-му).

Несколько снизился спрос в ЗАО (11%, -9 п. п. за год) и СЗАО (14%, -6 п. п. за год). Аналитики заметили в 2023-м более сбалансированную структуру спроса между округами по сравнению с 2022-м.

Распределение сделок по ДДУ в 2023 году
на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам

Источник: Метриум

Подводя итоги года, аналитики выделили ряд тенденций:

• рост объема предложения (+5,8%) несмотря на снижение числа стартовавших в 2023 году проектов (17) по сравнению с 2022-м (29);

• сокращение средней площади экспозиции за год на 2,2%;

• сокращение доли апартаментов в структуре предложения в IV квартале: с 22% в III квартале до 16% (-6 п. п.);

• рекордное повышение спроса и доли ипотеки в сентябре 2023 года (76%), декабрь повторил этот показатель. При этом средняя ставка по стандартной ипотеке достигла 16,2%;

• сокращение среднего метража ДДУ до 51,3 кв. м (57 кв. м. в 2022 году), что на 15% ниже средней площади экспозиции (60,4 кв. м) в декабре 2023 года. Таким образом, к 2023 году средний метраж ДДУ сократился на 10%.

Фото предоставлено компанией Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) ожидает охлаждения спроса на рынке недвижимости в первой половине 2024 года после изменения условий по ипотечному кредитованию.

«В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий по продажам между продавцом и покупателем без участия кредитных организаций, а также от покупательской способности в сложившихся рыночных условиях», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: в начале января интерес к покупке новостроек в России вырос на 60%

Московский регион: последний месяц ажиотажного ипотечного года

Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость, но считают, что трендом станут ИЖС и аренда

Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперт назвал города с самым высоким ростом цен на квартиры в 2023 году

Эксперты назвали районы столицы с самым высоким спросом на новостройки в 2023 году

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: 2024-й станет годом борьбы за покупателя

Эксперты: в следующем году значительная доля спроса на новостройки может перейти на рынок аренды жилья

Эксперты: с января 1 кв. м в массовых новостройках Москвы подорожал на 22,5%

Эксперты: в 2023 году подмосковные новостройки избежали ажиотажного спроса

Рынок недвижимости — 2023: главное

Эксперты назвали города, обогнавшие Москву по росту цен на жилье

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится