Несмотря на то, что в апреле на рынок новых проектов не выходило, результаты за месяц и за год в основном показали прирост, согласно данным департамента аналитики компании БОН ТОН.

Фото: www.static13.tgcnt.ru

Совокупный объем предложения новостроек в старых границах Москвы по итогам апреля текущего года, по данным экспертов компании БОН ТОН, в массовом сегменте составил 1,1 млн кв. м (+4,9% за месяц, +41,6% за год). В лотах — 24,2 тыс. (+6,8% за месяц, +52,4% за год).

98,4% всего объема предложения приходится на комфорт-класс: 1,1 млн кв. м (+4,7% за месяц, +41,5% за год), 23,6 тыс. лотов (+6,6% за месяц, +51,9% за год).

Доля стандарт-класса — 17,6 тыс. кв. м (+16% за месяц, +48,4% за год) и 599 квартир (+17,5% за месяц, +76,7% за год).

Фото: www.elitnoe.ru

Что касается премиум-класса, совокупный объем предложения новостроек в старых границах Москвы, по данным аналитиков компании БОН ТОН, составил 223 тыс. кв. м (+1,3% за месяц, +98,6% за год) и 2,1 тыс. квартир (+0,8% за месяц, +88% за год).

С использованием проектного финансирования реализуется 80,4% площади в 70 проектах массового сегмента и 81,8% площади в 16 проектах премиум-класса.

Большая часть экспозиции квартир комфорт-класса находится на заключительной стадии строительной готовности — 52,3% площади (-1,8% за месяц, +18,4% за год), на начальной стадии — 25,2% площади (-4,5% за месяц, -17,9% за год).

22,5% предложения представлено на стадии монтажных работ (+6,3% за месяц, -0,5% за год). В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности.

Структура предложения комфорт-класса по стадиям строительной готовности, кв. м, %

Источник: БОН ТОН

В премиум-классе большая часть предложения находится в заключительной стадии строительной готовности — 59,1% площади. Прирост за месяц составил 5,2%, за год —24%.

Начальная стадия строительной готовности у 40,9% площадей (+0,1% за месяц, +15,3% за год).

Нулевая экспозиция у стадии монтажа (-5,3% за месяц, -39,3% за год).

Структура предложения премиум-класса по стадиям строительной готовности, кв. м, %

Источник: БОН ТОН

Большинство квартир комфорт-класса реализуется с различными видами отделки — 79,6% лотов (+2,4% за месяц, -5% за год): с отделкой — 59% лотов (+2,2% за месяц, -6,3% за год), с предчистовой отделкой — 15,3% (-0,7% за месяц, -3,4% за год).

Предложение без отделки включает 20,4% лотов (-2,4% за месяц, +5% за год). В стандарт-классе большая часть предложения с отделкой — 86,3% лотов (-10,2% за месяц, -9,6% за год).

Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт., %

Источник: БОН ТОН

В премиум-классе большинство квартир реализуется без отделки — 67,1% лотов (-1,8% за месяц, +43,5% за год).

Только 25,6% приходится на долю предложения с отделкой (+1,5% за месяц, +0,1% за год), с предчистовой отделкой — 7,3% (+0,3% за месяц, -0,4% за год).

Структура предложения премиум-класса по наличию отделки, шт., %

Источник: БОН ТОН

Две трети предложения (73,2% лотов) приходится на 3 типа квартир: 29,3% «двушек», 22,4% студий и 21,5% «трешек».

Средняя площадь экспозиции, по подсчетам аналитиков, составила 46 кв. м (-1,8% за месяц, -6,8% за год).

В стандарт-классе большую часть экспозиции (68,3%) составляют студии, 10,5% — 1-комнатные квартиры. Соответственно, средняя площадь предложения невелика — 29 кв. м.

Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт., %

Источник: БОН ТОН

Основная часть предложения в премиум-классе — это квартиры евроформата.

На 4-комнатные приходится 30,9% (+0,5% за месяц, -5% за год), на 3-комнатные — 29,8% (-0,6% за месяц, -2,9% за год) и 2-комнатные — 20,1% (-1,2% за месяц, -1,1% за год).

Соответственно, средняя площадь экспозиции составила 105,8 кв. м (+0,5% за месяц, +5,7% за год).

Структура предложения по типу квартир премиум-класса, шт.,%

Источник: БОН ТОН

Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в указанных предложениях массового сегмента, согласно данным аналитиков БОН ТОН, составила 285,8 тыс. руб. (+0,5% за месяц, -1,3% за год): в комфорт-классе — 285,7 тыс. руб. (+0,4% за месяц, -1,4% за год), в стандарт-классе — 294,4 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +5,9% за год).

СВЦ квартир по классам, тыс. руб.

Источник: БОН ТОН

Эксперты подсчитали, что средняя цена квартир в массовом сегменте за месяц снизилась на 1,4% за месяц и на 8,3%, составив 13 млн руб.

Средняя цена квартир по классам, млн руб.

Источник: БОН ТОН

Средневзвешенная цена предложения в премиум-классе подросла до 828,7 тыс. руб. (+2,8% за месяц, +16,8% за год).

А средняя цена квартиры в этом классе по итогам апреля составила 87,7 млн руб. (+3,4% за месяц, +23,5% за год).

Другие публикации по теме:

Новостройки Москвы в мае: резких движений не наблюдается

Эксперты выясняют, начнут ли в теплое время таять цены на новостройки

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

Портфель строительства многоквартирного жилья превысил 100 млн кв. м

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Эксперты: в Московском регионе покупатели заинтересовались многокомнатными квартирами

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Эксперты: спрос на новостройки выше, чем в прошлом году, а цены ниже, чем в 2021-м

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку

В одних городах новостройки продолжают дорожать, в других — начали дешеветь

Эксперты: самая низкая средняя цена «квадрата» в Подмосковье — около 143 тыс. руб.

Эксперты: в апреле объем предложения московских новостроек вырос на 5,4%

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

Эксперты: в апреле в Москве реализовано 4,7 тыс. квартир

Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи 

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)