«Квадрат» в новостройке сегодня дороже, чем на «вторичке», на 60% в Башкортостане и Свердловской области, на 21% — в Московской области, на 28% — в Санкт-Петербурге. Такие цифры приводит «Независимая газета» в обзоре рынка жилья.

Фото: www.sdelanounas.ru

В обзоре отмечается, что поддержка властями стройкомплекса привела к искусственному подъему цен на новостройки. В итоге разница в цене 1 кв. м новостройки и «вторички» составляет от 40% до 60% в таких регионах, как Краснодарский край, Томская, Ростовская области, Татарстан, Башкорстостан. Такой разброс делают покупку новой квартиры после продажи старой бессмысленной.

При этом, полагают аналитики, ссылаясь на данные фонда «Общественное мнение», доля потенциальных покупателей жилья сегодня вдвое ниже, чем 10 лет назад.

На основании этого они делают вывод о дальнейшем снижении спроса на покупку нового жилья, называя в числе причин сокращение населения, падение рождаемости, эмиграцию и экономическую неопределенность. К тому же почти три четверти россиян заявляют, что вполне удовлетворены жилищными условиями.

Фото: www.kremlin.ru

Как неоднократно писал портал ЕРЗ.РФ, наибольшим спросом в новостройках пользуются квартиры небольшой площади — однокомнатные и студии.

Вопросы стимулирования пользователей ипотечного кредитования к приобретению квартир большей площади и введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке прозвучали на встрече руководителя ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото справа) с Президентом России Владимиром Путиным.

Фото: www.pnp.ru

«Сейчас семейная ипотека в основном — это однокомнатные квартиры, — заявила первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая (на фото), добавив: — Это тревожно».

Она подчеркнула, что очень важно иметь программы, направленные на поддержку семьи. Имеется в виду, что семья должна иметь возможность покупать в ипотеку не однокомнатную квартиру, а многокомнатную.

Сегодня депутаты Госдумы пытаются добиться снижения ипотечной ставки для многокомнатных квартир площадью более 55 кв. м.

Фото: www.nation-news.ru

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) считает, что «квартирография сейчас действительно не позволяет многодетным семьям приобретать квартиры нужной площади».

Одна из причин, по мнению эксперта, в том, что госпрограммы льготной ипотеки нацелены именно на первичный рынок, а там цены у застройщиков на десятки процентов выше, чем цены на «вторичке» (даже для аналогичных квартир), констатировал Гольдберг.

Фото: www.cbr.ru

В конце апреля председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина (на фото) заявила, что Банк России считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья.

«Это адресная программа, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», — уточнила глава ЦБ, добавив, что «неважно, как они покупают жилье — на первичном рынке или на вторичном». Но пока госпрограммы льготной ипотеки фактически адресованы застройщикам.

Одной из причин ценовой разницы между вторичным и первичным жильем директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото) называет быстроту регулирования стоимости в зависимости от конъюнктуры на «вторичке», поскольку это рынок физлиц.

«Застройщику в этом плане сложнее. У него есть финмодель с банком с планом продаж и поступлением денежных средств, — напоминает эксперт. — Есть этапы и планы закупок стройматериалов, которые проплачены на квартал вперед. Все это влияет на ценообразование, и в моменте понизить цену невозможно».

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) уверен, что разница в цене вполне логична и объясняется качеством продукта.

«Новостройки от ведущих игроков рынка объективно обладают более высоким классом энергоэффективности, привлекательной архитектурой, насыщенной инфраструктурой, чем дома, сданные более 10 лет назад», — замечает он.

Но существуют, с его точки зрения, и «иные причины роста цен: переход отрасли на проектное финансирование, инфляция на стройматериалы, удорожание смены вида разрешенного использования земли, а также косвенное влияние льготных ипотечных программ».

Фото: www.static2.banki.ru

Эксперт компании БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов (на фото) считает, что покупка жилья на первичном рынке обходится неоправданно дорого по сравнению с «более равновесными ценами во вторичном сегменте».

Большинство покупателей на первичном рынке сейчас используют льготную ипотеку. «Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены, — отмечает эксперт. — Клиентам кажется, что раз государство гасит половину процентов за них, и платеж удобный, то это не важно… Но становится важным в случае попытки продажи жилья, купленного на первичном рынке по завышенной в полтора раза цене».

Фото: www.tsargrad.tv

Емельянов считает, что для граждан эта ситуация не является нормальной: ведь те, кому удалось купить по льготной ставке, в лучшем случае не увидят роста цен на свои квартиры еще много лет, а в худшем — не смогут продать даже с дисконтом в 20% — 30%.

«Строительная отрасль фактически получила доступ к дешевым деньгам. Застройщики заинтересованы продавать свой товар возможно дороже, что они и делают. Но вечно наращивать маржу нельзя, — предупреждает аналитик и резюмирует: — В ближайшие годы им придется ужиматься, строить меньше и качественнее, давать скидки и придумывать способы продаж, не связанные с дешевой ипотекой».

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки 

Владимир Путин: Дисбаланс на рынке недвижимости приводит к его затовариванию, что грозит сокращением стройки. Нужно поддержать спрос на жилье

Эксперты: за три года цены жилья в новостройках выросли на 82%

Сбер примирил льготную ипотеку с господдержкой и скидки от застройщиков

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты ожидают в апреле четырехкратного роста спроса на ипотеку

Петербургский регион более двух десятков лет оставался во власти местных застройщиков, но последние годы он активно осваивается федеральными компаниями. Как прогнозируют опрошенные «Коммерсантом» специалисты, доля крупных игроков на локальных рынках жилья будет расти, и это общероссийская тенденция.

Фото: vk.com

Эксперты напомнили, что за последние пять лет отрасль претерпела ряд значительных изменений и столкнулась с масштабными вызовами.

• В 2019 году произошел переход от долевого строительства к счетам эскроу. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился и сходит на нет, слабые строительные компании «вымыло» с рынка.

Сокращение количества игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования практически в каждом регионе привели к концентрации основных объемов строительства в руках крупных девелоперов.

Источник: DOGMA

• В 2020 году для поддержки отрасли в условиях пандемии была запущена льготная ипотека. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке, продажи пошли вверх.

• В 2022 году началась СВО, российская экономика испытала санкционное давление. Резко упал спрос на жилье, запуск новых проектов приостановился.

По данным ЕРЗ.РФ, с февраля по май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к декабрю года спрос увеличился, выросли темпы строительства, количество выдаваемых ипотечных кредитов и, вполне закономерно, цены на новостройки.

Источники: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• В 2023 году ужесточилась денежно-кредитная политика государства, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на проектное финансирование.

• Рост цен на первичную недвижимость привел к существенному разрыву стоимости между новостройками и «вторичкой».

По информации Домклик, разница между этими сегментами в Санкт-Петербурге достигла в 2024 году 38%, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке сейчас составляет 270 538 руб., на вторичном — 195 906 руб.

Фото: ya.ru

Наталия КОРОТАЕВСКАЯ (на фото), коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих в одном-двух регионах, — к большим федеральным девелоперам, действующим уже в пяти — десяти субъектах.

Это пойдет на пользу рынку, поскольку за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшая качество своих проектов.

За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Санкт-Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке.

Фото: пресс-служба AAG

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— Если говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Санкт-Петербурге не было никого. Сегодня в Северной столице работают компании с Урала, из Сибири, Краснодарского края, Татарстана и других регионов.

За три года их доля увеличилась с 16% до 19%. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов.

Фото: NF Group

Ольга ШИРОКОВА (на фото), партнер NF Group:

— Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья.

Фото: пресс-служба ГК Fizika Development

Александр КРАВЦОВ (на фото), управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах.

Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать.

Фото: www.static.tildacdn.com

Эвелина ИШМЕТОВА (на фото), директор по консалтингу и развитию Key Capital:

— Пока рано говорить о тренде увеличения числа иногородних девелоперов, однако в перспективе ближайших пяти лет этого стоит ожидать. В стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации деятельности.

Несмотря на предполагаемое снижение объемов жилого строительства, Санкт-Петербург, второй по значимости город страны, находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, и здесь всегда будет «окно» для нового игрока.

Фото: пресс-служба ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Пока доля иногородних застройщиков в Санкт-Петербурге относительно невелика. Региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы.

Бездонный «котел» покупательского спроса, высокая маржинальность проектов — эти и другие факторы всегда привлекали и будут привлекать новые компании на столичный рынок.

К слову, сейчас мы наблюдаем в целом по России обратный процесс: «федерализацию» застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько.

Фото: пресс-служба DOGMA

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA:

— Тенденция по выходу новых игроков на рынок Санкт-Петербурга будет развиваться дальше: с его историческим наследием, культурными достопримечательностями он всегда был привлекательным для жизни и работы.

Доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства увеличивается главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей.

Фото: vk.com

Ольга ЗЫБЛАЯ (на фото), директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:

— За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения.

Потому на столичные рынки входит много региональных игроков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: в 2023 году снизилась степень монополизации на рынках новостроек Московского и Петербургского регионов

Брусника начинает строительство своего первого объекта в Москве — жилого квартала на востоке столицы

Унистрой начал строительство масштабного ЖК в Северной столице

Группа Эталон продвигается в регионы

«Понаехали» с Урала, чтобы… удивлять

DOGMA вышла в Московский регион с первым жилым проектом

Уральский застройщик купил у московского девелопера ростовский бизнес за 3 млрд руб.

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Банк ДОМ.РФ поможет ПИК возвести на границе с Китаем крупнейший жилой квартал стоимостью более 19 млрд руб.