Эксперты: в строительной отрасли будет усиливаться процесс укрупнения бизнеса и усиления роли государства и городских властей
Такой вывод содержит аналитический обзор компании Est-a-Tet, посвященный состоянию московского рынка новостроек в конце I квартала текущего года.
Источник: Est-a-Tet
Статистика
Авторы исследования представили следующую статистику рынка на данный период, опираясь в том числе и на данные портала ЕРЗ.РФ:
• объем строящегося в столице жилья (с учетом Новой Москвы) составил более 18 млн кв. м;
• общий объем предложения квартир и апартаментов по сравнению с предыдущим кварталом уменьшился на 4,2%;
• за этот же период объем предложения уменьшился на 11,1%;
• в сегменте жилья комфорт и бизнес-класса за год объем предложения сократился соответственно на 12,5% и 10,7%;
• в премиум-классе и элитном сегменте, наоборот, зафиксирован годовой прирост — на 6,2% и 8% соответственно;
• на продажу было выставлено 29 новых корпусов общей площадью 164,2 тыс. кв. м — на 11,4% меньше, чем в предыдущем квартале и в 1,7 раз меньше (-42,5%), чем в I квартале 2019 года;
• новое предложение на 59,3% состоит из бизнес-класса, доля апартаментов в нем составляет 13,2%.
Источник: Est-a-Tet
• в структуре предложения растет доля апартаментов: за год в Москве она увеличилась с 21,7% до 26,9%;
• объем реализованного спроса снизился на 13,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 10,7% — по сравнению с аналогичным периодом 2019 года;
• средневзвешенная цена предложения (СЦП) квартир и апартаментов в старых границах Москвы достигла 259 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента);
Фото: www.storm24.media
• по сравнению с предыдущим кварталом прирост СЦП составил 4,3%;
• по сравнению с аналогичным периодом 2019 года — 9,2%, что превышает прирост СЦП I квартала 2019 года над I кварталом 2018 года более чем в два раза;
• в формате квартир за год цена выросла на 11,2%, в формате апартаментов — снизилась на 1,2%;
• за квартал удельная цена квартир увеличилась на 4,5%, удельная цена апартаментов — на 2,5%.
Фото: vsenovostroyki.ru
Тенденции
На основе вышеприведенных данных в своем обзоре столичного рынка новостроек по итогам I квартала текущего года аналитики Est-a-Tet выявили ряд важных тенденций, возникших еще в конце 2019 года:
• воздействие на рынок сразу нескольких дестабилизирующих факторов: перевода отрасли на проектное финансирование, общего снижения экономической активности в связи с эпидемией коронавируса, вызвавшей снижение мировых цен на нефть и ослабление рубля;
• снижение общего объема предложения жилья на продажу;
• сокращение темпов выхода новых проектов на реализацию;
• активный рост цен;
• вялое оживление рынка ипотеки.
Фото: www.cian.ru
Что касается последней тенденции, то авторы исследования отмечают, что удешевление ипотеки, начавшееся во второй половине 2019 года, было не слишком значимым.
Так, в конце 2019 года среднегодовая ставка ИЖК составляла 9,25%, что превышало запланированный нацпроектом «Жилье и городская среда» показатель (8,9%).
В I квартале 2020 года достичь предусмотренного нацпроектом уровня в 8,7% также не удалось.
Фото: www.st.novostroy.su
Выводы
Эксперты Est-a-Tet пришли к основному выводу, что на первичном рынке жилой недвижимости Москвы складывается нерыночная ситуация: одновременно сокращается как объем реализованного спроса, так и объем предложения.
По их мнению, причинами сокращения спроса являются:
• преждевременно реализованный спрос в ожидании перехода рынка на новые правила финансирования;
• рост цен на квартиры;
• сокращение платежеспособности населения;
• рост кредитной нагрузки (увеличилась как доля ипотеки в структуре сделок, так и средний размер ипотечного кредита).
Фото: www.besumno.ru
Объем предложения жилья на столичном рынке новостроек сокращается по следующим причинам, считают авторы аналитического обзора:
• застройщики удерживают часть своих объемов и выводят их в продажу уже на более высокой стадии строительства, чтобы реализовать их по более высокой цене и не создавать конкуренцию уже продающимся объемам в проекте;
• увеличиваются объемы строительства проектов по реновации, в коммерческую реализацию попадет лишь часть из них через несколько лет;
• разница между задекларированными объемами и предложением в экспозиции говорит о наличии «задела» на будущее, но он будет выводиться на рынок постепенно;
• цены предложения растут за счет повышения стадии строительной готовности уже строящихся корпусов, за счет выхода новых объемов по рыночной цене, за счет преобладания в структуре новых проектов не комфорт-, а бизнес-класса.
Фото: www.netyerim.net
Прогнозы
В представленном исследовании Est-a-Tet дана вполне развернутая картина того, как будет или как может (в зависимости от развития экономической ситуации в стране и мире) развиваться столичный рынок новостроек в ближайшей перспективе.
Основные пункты прогноза таковы:
• переход на проектное финансирование, общее снижение экономической активности в связи с пандемией COVID-19, снижение цен на нефть и ослабление рубля в краткосрочной перспективе приведут к ускорению инфляции, удорожанию строительных материалов, и, как следствие, к росту себестоимости строительства;
Фото: www.tsargrad.tv
• на фоне сокращающихся объемов предложения и спроса и увеличения себестоимости строительства ценовой коррекции ожидать не стоит, поскольку из-за раскручивающейся инфляции в отсутствие роста реально располагаемых доходов населения спрос на рынке жилья продолжает «сжиматься», и здесь ситуация радикально отличается от картины 2017—2018 гг., когда спрос ежегодно увеличивался на 25—40%;
• несмотря на сохранение в марте ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне 6% годовых, из-за ситуации на нефтяном и валютном рынках регулятор может принять решение о повышении ставки, а это в свою очередь приведет к росту ставок ИЖК, однако их рост должен сдерживаться целевыми показателями нацпроекта (средняя ставка ИЖК — 8,7%);
Фото: www.st.novostroy.su
• реализация ранее внесенных предложений по переводу части новостроек с апартаментами в статус квартир поможет увеличить часть ликвидного предложения как в текущих объемах экспозиции, так и в перспективных проектах;
• позитивным моментом является активное рассмотрение застройщиками новых площадок под строительство как для точечной застройки, таки и для масштабных проектов; причем как в старых границах Белокаменной, так на территории Новой Москвы, но с учетом времени на подготовку проектов и не совсем благоприятную экономическую ситуацию, их старта можно ожидать не ранее чем через 2—3 года;
Фото: www.terra-auri.ru
• не исключено перетекание спроса из старой Москвы в Новую Москву, особенно учитывая строительство МЦД и продление веток метро на присоединенных территориях;
• если ситуация на валютном рынке не стабилизируется, можно ожидать краткосрочного периода резкого увеличения объема спроса;
• в сложившейся ситуации активизировать спрос могут лишь существенное снижение ипотечных ставок и реализация программ по поддержке покупателей («семейная ипотека», материнский капитал и др.).
«В таких непростых условиях мы будем наблюдать дальнейшее укрупнение застройщиков и усиление роли государства и городских властей в строительном секторе», — резюмируют аналитики инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet.
Фото: www.prnews.ru
Другие публикации по теме:
Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.
Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание
Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария
Завтра квартиры в новостройках будут однозначно дороже, чем сегодня
Росреестр: в феврале число сделок купли-продажи жилья в Москве выросло почти в полтора раза
Дальнейший рост цен на новостройки будет сдерживать платежеспособный спрос
За 2023 год область собрала 1,6 млрд руб. за смену ВРИ по заявлениям 11 тыс. собственников, напомнила гендиректор компании 
Предложения от чиновников довольно логичны на фоне того, что в Москве прекратили действие программы льготной и IT-ипотек, считает гендиректор 
Заявленные меры направлены также на более эффективную эксплуатацию сельхозземель и предотвращение их нецелевого использования, добавила директор управления элитной недвижимости