Такой вывод содержит аналитический обзор компании Est-a-Tet, посвященный состоянию московского рынка новостроек в конце I квартала текущего года.

     

Источник: Est-a-Tet

     

Статистика

Авторы исследования представили следующую статистику рынка на данный период, опираясь в том числе и на данные портала ЕРЗ.РФ:

• объем строящегося в столице жилья (с учетом Новой Москвы) составил более 18 млн кв. м;

• общий объем предложения квартир и апартаментов по сравнению с предыдущим кварталом уменьшился на 4,2%;

• за этот же период объем предложения уменьшился на 11,1%;

• в сегменте жилья комфорт и бизнес-класса за год объем предложения сократился соответственно на 12,5% и 10,7%;

• в премиум-классе и элитном сегменте, наоборот, зафиксирован годовой прирост — на 6,2% и 8% соответственно;

• на продажу было выставлено 29 новых корпусов общей площадью 164,2 тыс. кв. м — на 11,4% меньше, чем в предыдущем квартале и в 1,7 раз меньше (-42,5%), чем в I квартале 2019 года;

• новое предложение на 59,3% состоит из бизнес-класса, доля апартаментов в нем составляет 13,2%.

     

Источник: Est-a-Tet

      

• в структуре предложения растет доля апартаментов: за год в Москве она увеличилась с 21,7% до 26,9%;

• объем реализованного спроса снизился на 13,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 10,7% — по сравнению с аналогичным периодом 2019 года;

• средневзвешенная цена предложения (СЦП) квартир и апартаментов в старых границах Москвы достигла 259 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента);

     

Фото: www.storm24.media

    

• по сравнению с предыдущим кварталом прирост СЦП составил 4,3%;

• по сравнению с аналогичным периодом 2019 года — 9,2%, что превышает прирост СЦП I квартала 2019 года над I кварталом 2018 года более чем в два раза;

• в формате квартир за год цена выросла на 11,2%, в формате апартаментов — снизилась на 1,2%;

• за квартал удельная цена квартир увеличилась на 4,5%, удельная цена апартаментов — на 2,5%.

    

Фото: vsenovostroyki.ru

    

Тенденции

На основе вышеприведенных данных в своем обзоре столичного рынка новостроек по итогам I квартала текущего года аналитики Est-a-Tet выявили ряд важных тенденций, возникших еще в конце 2019 года:    

• воздействие на рынок сразу нескольких дестабилизирующих факторов: перевода отрасли на проектное финансирование, общего снижения экономической активности в связи с эпидемией коронавируса, вызвавшей снижение мировых цен на нефть и ослабление рубля;

• снижение общего объема предложения жилья на продажу;

• сокращение темпов выхода новых проектов на реализацию;

• активный рост цен;

• вялое оживление рынка ипотеки.

   

Фото: www.cian.ru

    

Что касается последней тенденции, то авторы исследования отмечают, что удешевление ипотеки, начавшееся во второй половине 2019 года, было не слишком значимым.

Так, в конце 2019 года среднегодовая ставка ИЖК составляла 9,25%, что превышало запланированный нацпроектом «Жилье и городская среда» показатель (8,9%).

В I квартале 2020 года достичь предусмотренного нацпроектом уровня в 8,7% также не удалось.

   

Фото: www.st.novostroy.su

    

Выводы

Эксперты Est-a-Tet пришли к основному выводу, что на первичном рынке жилой недвижимости Москвы складывается нерыночная ситуация: одновременно сокращается как объем реализованного спроса, так и объем предложения.

По их мнению, причинами сокращения спроса являются:  

• преждевременно реализованный спрос в ожидании перехода рынка на новые правила финансирования;

• рост цен на квартиры;

• сокращение платежеспособности населения;

• рост кредитной нагрузки (увеличилась как доля ипотеки в структуре сделок, так и средний размер ипотечного кредита).

      

Фото: www.besumno.ru

   

Объем предложения жилья на столичном рынке новостроек сокращается по следующим причинам, считают авторы аналитического обзора:

• застройщики удерживают часть своих объемов и выводят их в продажу уже на более высокой стадии строительства, чтобы реализовать их по более высокой цене и не создавать конкуренцию уже продающимся объемам в проекте;

• увеличиваются объемы строительства проектов по реновации, в коммерческую реализацию попадет лишь часть из них через несколько лет;

• разница между задекларированными объемами и предложением в экспозиции говорит о наличии «задела» на будущее, но он будет выводиться на рынок постепенно;

• цены предложения растут за счет повышения стадии строительной готовности уже строящихся корпусов, за счет выхода новых объемов по рыночной цене, за счет преобладания в структуре новых проектов не комфорт-, а бизнес-класса.

   

Фото: www.netyerim.net

 

Прогнозы

В представленном исследовании Est-a-Tet дана вполне развернутая картина того, как будет или как может (в зависимости от развития экономической ситуации в стране и мире) развиваться столичный рынок новостроек в ближайшей перспективе.

Основные пункты прогноза таковы:

• переход на проектное финансирование, общее снижение экономической активности в связи с пандемией COVID-19, снижение цен на нефть и ослабление рубля в краткосрочной перспективе приведут к ускорению инфляции, удорожанию строительных материалов, и, как следствие, к росту себестоимости строительства;

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

• на фоне сокращающихся объемов предложения и спроса и увеличения себестоимости строительства ценовой коррекции ожидать не стоит, поскольку из-за раскручивающейся инфляции в отсутствие роста реально располагаемых доходов населения спрос на рынке жилья продолжает «сжиматься», и здесь ситуация радикально отличается от картины 2017—2018 гг., когда спрос ежегодно увеличивался на 25—40%;

• несмотря на сохранение в марте ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне 6% годовых, из-за ситуации на нефтяном и валютном рынках регулятор может принять решение о повышении ставки, а это в свою очередь приведет к росту ставок ИЖК, однако их рост должен сдерживаться целевыми показателями нацпроекта (средняя ставка ИЖК — 8,7%);

  

Фото: www.st.novostroy.su 

 

• реализация ранее внесенных предложений по переводу части новостроек с апартаментами в статус квартир поможет увеличить часть ликвидного предложения как в текущих объемах экспозиции, так и в перспективных проектах;

• позитивным моментом является активное рассмотрение застройщиками новых площадок под строительство как для точечной застройки, таки и для масштабных проектов; причем как в старых границах Белокаменной, так на территории Новой Москвы, но с учетом времени на подготовку проектов и не совсем благоприятную экономическую ситуацию, их старта можно ожидать не ранее чем через 2—3 года;

 

Фото: www.terra-auri.ru

  

• не исключено перетекание спроса из старой Москвы в Новую Москву, особенно учитывая строительство МЦД и продление веток метро на присоединенных территориях;

• если ситуация на валютном рынке не стабилизируется, можно ожидать краткосрочного периода резкого увеличения объема спроса;

• в сложившейся ситуации активизировать спрос могут лишь существенное снижение ипотечных ставок и реализация программ по поддержке покупателей («семейная ипотека», материнский капитал и др.).  

«В таких непростых условиях мы будем наблюдать дальнейшее укрупнение застройщиков и усиление роли государства и городских властей в строительном секторе», — резюмируют аналитики инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet.

 

Фото: www.prnews.ru

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

Средневзвешенная цена предложений в новостройках достигла рекордных 80 тыс. руб. за 1 кв. м (графики)

Завтра квартиры в новостройках будут однозначно дороже, чем сегодня

Из-за ослабления рубля жилье и ипотека неизбежно подорожают, но существенного падения спроса не будет

За первые два месяца 2020 года число ипотечных сделок в Москве выросло на 15% — до 14,5 тыс. договоров

Росреестр: в феврале число сделок купли-продажи жилья в Москве выросло почти в полтора раза

Эксперты: Главные приметы уходящего года на рынке жилой недвижимости — замедление девелоперской активности и ползучий рост цен

Дальнейший рост цен на новостройки будет сдерживать платежеспособный спрос

Завершение массовой льготной ипотеки не положило конец появлению серых ипотечных схем, в рамках которых предлагаются различные «льготные» ставки и условия. Все подобные схемы в итоге сводятся к завышению цены на жилье, сообщила глава Банка России Эльвира Набиуллина в ходе XXI Международного банковского форума.

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

Глава Банка России напомнила о существовании дисбаланса цен на рынке недвижимости из-за массовой долгосрочной льготной ипотеки.  

«Льготной ипотеки нет уже почти три месяца, но мы видим, к сожалению, как всегда, начинают возникать разные схемы, очень креативные: так называемые "льготные" ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, ипотека без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку — множество схем», — отметила Эльвира Набиуллина (на фото ниже).

По ее словам, несмотря на внешнюю привлекательность таких схем, все сводится к завышению цен на квартиры.

 

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

 

Набиуллина добавила, что если такие серые схемы в ипотеке продолжат возникать, то ЦБ РФ будет настойчиво просить законодателей утвердить жесткий ипотечный стандарт для банков.

«Если такие схемы будут плодиться, мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить, то есть смогут выдавать только по тем продуктам, которые будут прямо прописаны в законе, — заявила глава регулятора и добавила: — Это, конечно, сузит возможности банков, но тогда защитит интересы заемщиков. Если мы как банковское сообщество вместе с вами не можем сделать это сами, тогда это нужно будет делать через закон».

Ранее Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций утвердил согласованный с Банком России стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Он начнет действовать с 1 января 2025 года. Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, основная цель документа — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и предоставление заемщикам четкого понимания условий займа и связанных с ним рисков.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

В ходе выступления на форуме Набиуллина заявила, что «ипотечный портфель по итогам этого года вырастет где-то на 12%». И это верхняя граница того диапазона роста кредитования, который ЦБ оценивает как сбалансированные темпы, добавила она.

Глава ЦБ подчеркнула, что уже сейчас заметно замедление в ипотеке. При сравнении с первой половиной года выдачи в июле — августе снизились почти вдвое, до 350 млрд руб. в месяц. Тем не менее регулятор не оценивает это как драматическое падение, поскольку темпы соответствуют уровню 2022 года.

По словам Набиуллиной, речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста ипотеки, который не будет приводить к перегреву и к опережающему росту цен на жилье.

 

Фото: asros.ru

 

Первый замдиректора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Антон Наберухин (на фото) пояснил, что ЦБ планирует сблизить риск-веса по ипотеке на готовое и строящееся жилье.

«В этом году мы хотим уравнять риск-веса по ипотеке на ДДУ и не ДДУ, и это может привести к снижению риск-весов по ипотеке на ДДУ практически в два раза», — уточнил он, напомнив о международной практике разделения между готовым жильем и правами требования на жилье, которое будет введено в будущем, и сохранении такого подхода до настоящего времени.

Анализируя прежние дефолты по ипотеке и потери, Банк России, по словам Наберухина, «рекалибрует» матрицу, которая теперь становится совместной, без разделения на право требования и готовое жилье.

По оценке ЦБ, в результате этих изменений средний риск-вес в сегменте ДДУ снизится примерно в два раза, до 50% с нынешних 100%.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: в 2024 году в российских мегаполисах увеличилась доступность вторичного жилья

Эксперты: наметилась тенденция снижения цен на новостройки

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: что будет с экономикой и строительством при ключевой ставке ЦБ в 19%

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперт: в нынешнем году ипотеку на новостройки бросало то вверх, то вниз

Эксперт: за 7 месяцев российские банки предоставили ипотечным заемщикам 3,2 трлн руб. — на 13% меньше, чем год назад

Эксперты: субсидии банкам по льготной ипотеке за 10 лет могут составить 1,2 трлн руб.

ЦБ: в июле активность на рынке ипотечного жилищного кредитования ожидаемо снизилась

Новые правила работы банков с ипотечными заемщиками могут вступить в силу 1 января 2025 года