Снижение ставки ИЖК за счет девелопера на три процентных пункта (п.п.) эквивалентно скидке на цену квартиры в размере около 16%, подсчитали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Фото: www.nv-online.info

Подробно проанализировав рынок новостроек Московского региона, эксперты выяснили, что изменение маркетинговых стратегий застройщиков по замене прямых скидок на субсидирование ипотечных ставок было вызвано обвалом продаж в июле-августе минувшего года.

А этот обвал в свою очередь обусловило снижение спроса из-за того, что со 2 июля с 12 млн до 3 млн руб. был сокращен максимальный размер кредита в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки, а субсидируемая государством ставка по ней повышена с 6,5% до 7% годовых.

Застройщики поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает, и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные девелоперы Мосрегиона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой, отмечается в исследовании IRN.RU.

Фото: www.cian.ru

Его авторы также обращают внимание на следующие особенности новых маркетинговых стратегий, ориентированных на придание привлекательности не цене за квартиру, а ипотеке на ее покупку:

• кто-то из застройщиков, запустив свои собственные ипотечные программы со сниженной ставкой в качестве альтернативы госпрограммам, субсидирует их сроком на полгода-год;

• кто-то — на 3—5 лет;

• есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита;

• при этом прямые скидки, достигавшие несколько лет назад 25% от цены квартиры и более, существенно сократились — как в плане размера, так и распространенности.

Фото: www.netyerim.net

Как в случае с прямыми скидками, так и при субсидируемой ипотеке покупатель на выходе получает удешевление стоимости жилья. Какой именно? На этот вопрос аналитики IRN.RU ответили с помощью ипотечного калькулятора платформы. В цифрах это выглядит так: 

• допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тыс. руб.;

• в таком случае при рыночной ставке ИЖК в 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб.;

• при уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке в 6% — почти до 10 млн руб.;

• то есть субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а на 4 п.п. — почти на 30% дороже того жилья, что было бы ему доступно на рыночных условиях;

• застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цену на 5%.

Фото: www.krimchel.ru

Фактически данная схема позволяет девелоперам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным, способом, поясняют аналитики. Они прогнозируют, что на фоне дальнейшего естественного роста средней ставки ИЖК (в связи с инфляцией и повышением ключевой ставки ЦБ) такая стратегия в конце концов даст сбой.

«Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря», — резюмируют специалисты IRN.RU.

Фото: www.urbanawards.ru

Другие публикации по теме:

Ставка ипотеки для долевого строительства в ноябре снизилась до 5,83% (графики)

Эльвира Набиуллина: В следующем году цены на жилье будут расти не так быстро, как в году уходящем

Ставки по ипотеке в российских банках продолжают расти вслед за неоднократным повышением ключевой ставки Банка России

ЦБ: ипотека демонстрирует ускорение темпов роста

ВТБ: к 2025 году доля российских семей, способных взять ипотеку, увеличится с нынешних 20 до 33%

Банки начинают увеличивать ставки по ипотеке после очередного, на сей раз резкого, повышения ключевой ставки ЦБ

ВТБ: необходимо распространить на всю Россию наш опыт и запустить госпрограмму льготной экоипотеки

Доля ипотеки в ВВП России достигла 10%

ВТБ смягчает условия по основным ипотечным продуктам с господдержкой

Дистанционная покупка жилья стимулируется скидками: продажи застройщиков в режиме онлайн

Об этом со ссылкой на специализированные телеграм-каналы для риэлторов сообщил «Деловой Петербург».

Фото: © E. O. / Фотобанк Лори

В сообщении говорится, что несколько крупных застройщиков России приостановили работу со Сбербанком по льготным ипотечным программам. Поводом для этого стало введение комиссий при оформлении сделок с применением субсидируемой ипотеки.

Против нововведений выступили одни из лидеров по объемам строительства в стране — ПИК и Холдинг Setl Group. Соответствующая информация появилась в специализированных telegram-каналах для риэлторов.

По информации «Делового Петербурга», агенты по недвижимости подтвердили эти сведения: речь идет именно о программах, предполагающих удорожание жилья для покупателей. По другим программам со Сбербанком и другими крупнейшими банками холдинги работать продолжают.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

11 января к ПИК и Setl Group присоединился Строительный трест. Компания проинформировала агентов, которые продают квартиры этого застройщика, об изменении условий работы: договоры по ипотеке от Сбербанка больше не подписываются. В пресс-службе Строительного треста изданию эту информацию подтвердили. В беседе с РБК представители девелопера подчеркнули, что в первую очередь работают с теми банками, которые предлагают наиболее выгодные условия кредитования.

В Setl Group приостановку работы по льготным программам изданию также подтвердили, однако добавили, что сейчас ведут переговоры с банками, объявившими о вводе комиссий. Компания рассчитывает урегулировать ситуацию в ближайшее время.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев пояснил, что его компания приостановила работу с пятью банками, требующими комиссию по льготным кредитам, сообщил «Коммерсант».

«Правительство определенно свернуло не туда, столкнув лбами крупнейших застройщиков с крупнейшими банками, — объясняют происходящее в агентстве недвижимости Lighthouse Estate. — И в этом мало удивительного, ведь сейчас кредитовать население по госпрограммам банкам невыгодно из-за роста ключевой ставки до 16% и снижения размера субсидии от правительства».

Риэлторы уточнили, что с декабря возмещение недополученных доходов происходит по схеме 16% (ключевая ставка ЦБ) + 1,5% — ставка по кредиту. Вот поэтому, по мнению экспертов, «банки и переложили издержки на застройщиков, которые, в свою очередь, не хотят удорожания квартир еще на 5% — 10%».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, Сбербанк принял решение компенсировать потерю части маржинальности по льготным программам. Теперь кредиты по ним будут выдаваться только на покупку квартир у аккредитованных застройщиков. Это объяснялось снижением размера госсубсидии банкам по программе. Такое же решение принято и в ВТБ. 

Аналитики ГК Страна Девелопмент прогнозируют рост количества банков, которые не станут вводить дополнительных условий субсидирования для застройщиков.

В отличие от нескольких ключевых игроков банковского сектора, заявивших о применении субсидирования льготной ипотеки со стороны застройщиков, по оценкам экспертов ГК Страна Девелопмент, которой они поделились в порталом ЕРЗ.РФ, есть достаточное количество банков, которые не берут дополнительный процент. Сегодня к их числу относятся Банк ДОМ.РФ, Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, Тинькофф, Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР), Всероссийский банк развития регионов (ВБРР), Сургутнефтегазбанк (СНГБ).

Фото: пресс-служба Страна Девелопмент

«Сейчас хорошее время для клиентов, которые берут ипотечный кредит и планируют его погасить за небольшой срок, — прокомментировал вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото) и добавил: — Не стоит откладывать покупку до лучших времен и тем гражданам, для кого вопрос приобретения жилья в данный момент критичен. Тем более что всегда доступна опция рефинансирования ипотечной ставки после снижения ключевой, что уже не раз случалось раньше».

Возникшие проблемы взаимодействия «банк — застройщик» будут обсуждены на Комиссии РСПП по жилищной политике 18 января в 11.00. Для подключения к видеотрансляции необходимо зарегистрироваться по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки 

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика

Банки объявили новые условия выдачи ипотеки