Снижение ставки ИЖК за счет девелопера на три процентных пункта (п.п.) эквивалентно скидке на цену квартиры в размере около 16%, подсчитали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Фото: www.nv-online.info

Подробно проанализировав рынок новостроек Московского региона, эксперты выяснили, что изменение маркетинговых стратегий застройщиков по замене прямых скидок на субсидирование ипотечных ставок было вызвано обвалом продаж в июле-августе минувшего года.

А этот обвал в свою очередь обусловило снижение спроса из-за того, что со 2 июля с 12 млн до 3 млн руб. был сокращен максимальный размер кредита в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки, а субсидируемая государством ставка по ней повышена с 6,5% до 7% годовых.

Застройщики поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает, и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные девелоперы Мосрегиона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой, отмечается в исследовании IRN.RU.

Фото: www.cian.ru

Его авторы также обращают внимание на следующие особенности новых маркетинговых стратегий, ориентированных на придание привлекательности не цене за квартиру, а ипотеке на ее покупку:

• кто-то из застройщиков, запустив свои собственные ипотечные программы со сниженной ставкой в качестве альтернативы госпрограммам, субсидирует их сроком на полгода-год;

• кто-то — на 3—5 лет;

• есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита;

• при этом прямые скидки, достигавшие несколько лет назад 25% от цены квартиры и более, существенно сократились — как в плане размера, так и распространенности.

Фото: www.netyerim.net

Как в случае с прямыми скидками, так и при субсидируемой ипотеке покупатель на выходе получает удешевление стоимости жилья. Какой именно? На этот вопрос аналитики IRN.RU ответили с помощью ипотечного калькулятора платформы. В цифрах это выглядит так: 

• допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тыс. руб.;

• в таком случае при рыночной ставке ИЖК в 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб.;

• при уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке в 6% — почти до 10 млн руб.;

• то есть субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а на 4 п.п. — почти на 30% дороже того жилья, что было бы ему доступно на рыночных условиях;

• застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цену на 5%.

Фото: www.krimchel.ru

Фактически данная схема позволяет девелоперам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным, способом, поясняют аналитики. Они прогнозируют, что на фоне дальнейшего естественного роста средней ставки ИЖК (в связи с инфляцией и повышением ключевой ставки ЦБ) такая стратегия в конце концов даст сбой.

«Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря», — резюмируют специалисты IRN.RU.

Фото: www.urbanawards.ru

Другие публикации по теме:

Ставка ипотеки для долевого строительства в ноябре снизилась до 5,83% (графики)

Эльвира Набиуллина: В следующем году цены на жилье будут расти не так быстро, как в году уходящем

Ставки по ипотеке в российских банках продолжают расти вслед за неоднократным повышением ключевой ставки Банка России

ЦБ: ипотека демонстрирует ускорение темпов роста

ВТБ: к 2025 году доля российских семей, способных взять ипотеку, увеличится с нынешних 20 до 33%

Банки начинают увеличивать ставки по ипотеке после очередного, на сей раз резкого, повышения ключевой ставки ЦБ

ВТБ: необходимо распространить на всю Россию наш опыт и запустить госпрограмму льготной экоипотеки

Доля ипотеки в ВВП России достигла 10%

ВТБ смягчает условия по основным ипотечным продуктам с господдержкой

Дистанционная покупка жилья стимулируется скидками: продажи застройщиков в режиме онлайн

Законопроект, предусматривающий освобождение от подоходного налога возмещений обманутым дольщикам, полученных из средств регионов до 2023 года, внесен на рассмотрение Госдумы РФ.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Напомним, что, согласно действующему законодательству, при банкротстве застройщика дольщик имеет право на компенсационную выплату, которая осуществляется за счет средств федерального или регионального бюджета.

Из федерального бюджета такие компенсации начали предоставлять в конце 2019 года. При этом они сразу были освобождены от уплаты НДФЛ.

Возмещения из регионального бюджета начали выплачивать с 2020 года, а от подоходного налога их освободили лишь в 2023 году с принятием 201-ФЗ от 29.05.2023. Однако эта норма не распространилась на тех дольщиков, что получили выплаты до вступления закона в силу: такие компенсации облагаются НДФЛ на общих основаниях.

Авторы законопроекта расценивают этот факт как «огромную несправедливость» и предлагают поправки, которые распространят освобождение от уплаты подоходного налога на выплаты, полученные дольщиками из регионального бюджета, начиная с 1 января 2020 года.

В случае принятия закона он вступит в силу спустя месяц со дня его официального опубликования.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Нюансы применения НДС застройщиками

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству