Эксперты: во сколько реально обходится покупателю льготная ипотека от застройщика
Аналитики ЦИАН подсчитали, что при «нулевой» ставке ИЖК конечная цена за квартиру в столичной или подмосковной новостройке может вырасти на четверть, зато ежемесячный платеж по ипотеке — снизиться на 40%.
В обзоре, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, специалисты Аналитического центра ЦИАН отмечают, что снижение ставки ИЖК вплоть до «нулевой» — один из наиболее популярных способов поддержки спроса, который используют сегодня застройщики Московского региона.
Предпосылками такой маркетинговой политики служит растущая популярность среди покупателей жилья госпрограммы льготной ипотеки, активно продвигаемой федеральными властями. Как известно, субсидируемая государством ставка в период со второй половины апреля по вторую половину июня последовательно снижалась: сначала с 12% до 9%, а затем — до 7%.
Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net
Поэтому неудивительно, что по итогам мая 73% всего числа сделок с новостройками на территории трех основных локаций Московского региона (Москва в старых границах, Новая Москва, Подмосковье) были совершены с привлечением ипотечных кредитов.
Каким образом застройщики (совместно с банками) умудряются предоставлять покупателям-ипотечникам дополнительные скидки по льготным ставкам ИЖК, субсидируемым государством?
Фото: www.storm24.media
Они это делают, используя три варианта одной схемы, сводящейся к тому, что увеличивается цена за саму квартиру, поясняют аналитики ЦИАН.
При первом варианте недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, просто закладывается в стоимость жилья.
«То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену», — рассказывают эксперты, уточняя, что девелоперы также дополнительно компенсируют ставку ИЖК за счет сокращения маржинальности.
Фото: www.utmagazine.ru
Второй вариант предполагает, что девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент (то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку).
При использовании третьего варианта дополнительная скидка к льготной ставке ИЖК действует не на весь срок кредита, а только в первые один-два, после чего ставка увеличивается. Такие программы выгодны, например, тем покупателям, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку, поясняется в исследовании.
Фото: www.pronovostroy.ru
В обзоре приведены расчеты конечных затрат, которые несет привлеченный нарочито дешевой ипотекой покупатель, на примере конкретной квартиры в одном из проектов крупнейшего российского застройщика ПИК — столичном ЖК Матвеевский парк (рендер на фото).
|
Наличный расчет или «стандартная» льготная ипотека под 7% |
Ипотека 4,99% |
Ипотека 1,99% |
Ипотека 0,1% |
Стоимость квартиры, млн р. |
15,27 |
15,98 |
16,87 |
18,76 |
Доплата за льготную ипотеку от девелопера к базовой цене |
|
5% |
10% |
23% |
Ежемесячный платеж, п.в. 15%, 30 лет |
66 070 |
59 181 |
43 681 |
39 250 |
Ежемесячный платеж, п.в. 15%, 30 лет |
66 070 |
59 181 |
43 681 |
39 250 |
Источник: ЦИАН.Аналитика по данным pik.ru
Базовая стоимость 2-комнатной квартиры в этом жилом комплексе —15,27 млн руб. За снижение ставки до 4,99% (одно из маркетинговых предложений ПИК) нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тыс. руб.
Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн руб. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры — 23% или 3,5 млн руб.
Фото: www.makfin.ru
Но при всех этих затратах у покупателя есть одна выгода — уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, отмечают аналитики ЦИАН. Так, при ставке под 0,1% платеж будет на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%, подчеркивается в исследовании.
Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых
девелоперов Московского региона
Девелопер |
Минимальная ставка |
“Наценка” к стоимости квартиры за минимальную ставку |
ПИК |
0,10% |
в среднем 23% |
Самолет |
2,99% |
10% |
Гранель |
0,01% |
в среднем 25% |
А101 |
0,10% |
13,8% |
ФСК |
0,01% |
надбавка до 19% |
Донстрой |
0,10% |
озвучивают наценку только при личном посещении офиса |
MR Group |
0,10% |
в среднем 13-15% |
Ingrad |
0,10% |
14% |
МИЦ |
0,60% |
от 15% |
Инвесттраст |
6,06% |
отсутствует |
Источник: ЦИАН.Аналитика по данным застройщиков
В нем также указано (см. таблицу выше), насколько может вырасти базовая стоимость жилья от других крупных застройщиков Мосрегиона, предлагающих от себя льготную ипотеку по привлекательным ставкам:
По мнению руководителя Центра ЦИАН.Аналитика Алексея Попова (на фото), нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку». Эксперт склоняется к тому, что второй вариант разумнее предпочесть в том случае, если покупатель не планирует досрочно погашать кредит.
«Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке», — заметил Попов.
По его оценке, на банковских вкладах россиян сегодня находится в общей сложности 30 трлн руб., при этом ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены.
«Поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с “живыми” деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки», — предположил главный аналитик ЦИАН.
Другие публикации по теме:
Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%
Эксперты: майское снижение цен на столичные новостройки стало наиболее заметным за год
Эксперты: треть московских новостроек уже распродана
Эксперты: Московская область — наиболее привлекательный для девелоперов регион
Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале
Эксперты: За год объем продаж на рынке новостроек Мосрегиона вырос почти на четверть по числу лотов
