Такой точки зрения придерживается большинство опрошенных РИА Недвижимость специалистов рынка жилой недвижимости.

Фото: www.vsemobrake.ru

По их мнению, запущенная в апреле этого года федеральным центром госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% максимально разогнала спрос на новостройки, а он в свою очередь спровоцировал беспрецедентный рост цен.

В итоге, полагают эксперты, выгода от «дешевой» ипотеки для покупателей практически обнулилась.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Так, по оценке специалистов Мосреалстрой, в период с сентября 2019 по сентябрь этого года, средняя цена квартир увеличилась на 9,5%. Исходя из этого, в конце сентября данный показатель для Москвы в старых границах (без учета жилья элитного класса) составила 243,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

А в Новой Москве жилье в новостройках подорожало за год на 24,6% (!), до 153,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Фото: www.proocenka.com

При этом дорожают как новые проекты, выведенные на рынок, так и прежние, выставленные на продажу еще в начале года, свидетельствует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).

По его словам, если в I квартале этого года лоты в московских корпусах на старте стоили в среднем 189 тыс. руб. за «квадрат», то в III квартале — уже 202 тыс. руб. (+7%).

«А лоты, которые находились в активной реализации в марте (до пандемии) и до сих пор не проданы сейчас — подорожали на 15%», — подчеркнул Попов.

Фото: www.n911.ru

Согласно расчетам сотрудников жилищной экосистемы «Метр квадратный», при снижении ставки ИЖК с 9% до 6% годовых при одновременном росте цены квартиры на 10% выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком.

Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении в сторону застройщиков, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, полагают аналитики системы «Метр квадратный».

Фото: www.lianapress.ru

А вот в среде застройщиков не столько категоричны в оценках. Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость «квадрата» одномоментно должна вырасти более чем на 8%, но этого не произойдет, считает директор по продажам ГК ИНГРАД Константин Тюленев (на фото).

С ним солидарен совладелец Группы Родина Владимир Щекин. После запуска программы субсидирования ипотечных ставок рост цен на жилье, действительно, оказался настолько стремительным, что частично нивелировал льготные условия, но приобретение жилья по господдержке по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях, заявил он.

При этом Владимир Щекин (на фото) не отрицает, что застройщики получают выгоду от ажиотажного спроса и роста цен. По его оценке, совокупная выручка застройщиков московского региона за первые 10 месяцев текущего года составила около 620 млрд руб. и уже превысила показатель всего 2019 года.

«Для сравнения: в 2019 году это значение находилось на уровне 608 млрд, в 2018 — 543 млрд руб.», — подчеркнул совладелец Группы Родина.

Фото: www.realty.vesti.ru

Будет ли государство воздействовать на девелоперов, стимулируя их каким-либо образом не повышать цены на волне ажиотажного спроса?

Вряд ли, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото), поскольку это чревато дестабилизацией отрасли.

По его мнению, оптимальный ход для сдерживания цен — наращивание темпов строительства и объемов предложения.

Фото: www.facebook.com

Директор по продажам ГК Самолет Кирилл Храпов (на фото) уверен, что на подобные свершения застройщиков могло бы сподвигнуть Правительство, упростив процедуру получения разрешительной документации на новые проекты.

Фото: www.f.mirkvartir.me

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (на фото) обратила внимание на то, что льготная ипотека, приводя к удорожанию жилья, стимулирует рост количества инвестиционных сделок.

«Учитывая текущую динамику цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна даже с учетом издержек по обслуживанию кредита», — заметила эксперт, уточнив при этом, что есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%.

Фото: www.urbanawards.ru

Заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба (на фото) пояснила, что сегодня инвесторы видят повышенные риски вложений в коммерческую недвижимость (обусловленные в первую очередь эпидемиологической ситуацией), и потому чаще обращают взор в сторону рынка жилья, защищенного эскроу и жесткими штрафными санкциями от нарушений прав дольщиков.

Фото: www.frommillion.ru

«Повышение активности инвесторов наблюдается уже несколько месяцев, отмечает управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая (на фото).

По ее оценке, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%. «Также в два-три раза выросла доля региональных покупателей, стремящихся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем», — заметила эксперт.

Фото: www.medium.com

По информации генерального директора агентства Weknow Александра Галицына (на фото), используют новостройки в качестве инвестиционного инструмента не только физлица, но и юрлица.

«Нужно понимать, что это не только инвестиционные фонды, но и иногда аффилированные с девелопером юрлица, на которые по тем или иным причинам "переводятся" квартиры в новостройках», — заметил Галицын.

В то же время, подчеркнул он, не все те физлица, кто приобретает две и более квартиры, — инвесторы. «Иногда это просто люди, которые покупают жилье для себя и родственников в одном доме», — уточнил эксперт.

Фото: www.cian.ru

По мнению директора МИЭЛЬ по поддержке риэлторского бизнеса Юлии Федулаевой (на фото), желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотажном спросе аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом, перейдя в категорию вторичной недвижимости, этот объект надолго зависнет на рынке.

«Это станет проблемой не застройщика, а покупателя», — обращает Федулаева на еще одну уязвимость потенциального дольщика перед застройщиком.

Фото: www.yandex.net

Впрочем, руководитель отдела аналитики Мосреалстрой Екатерина Николаева (на фото) не согласна с таким подходом.

Она выразила уверенность в том, что покупатели-инвесторы расширяют рынок жилья, а значит, делают его более эффективным в плане дифференциации целевой аудитории.

Напомним, что на недавнем совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам Владимир Путин призвал реагировать на рост цен на жилье на фоне программы льготной ипотеки.

Фото: www.ria.ru

Президент отметил, что программа льготной ипотеки в 6,5% работает. «Но как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, то рынок соответствующим образом отреагировал, — заметил Путин.

И если цены на жилье будут расти дальше, значительная часть усилий по обеспечению жильем большего количества россиян если не сведется к нулю, то сильно пострадает, заявил он. «На это нужно самым внимательным образом смотреть и соответствующим образом реагировать, имея в виду, прежде всего, возможности отрасли», — подчеркнул глава государства.

Фото: www.renovar.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступность жилья по ипотеке снижается: к концу года ставки вырастут до 7,5%, а в первом квартале нового года — до 7,7%

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Застройщики: самой эффективной мерой господдержки отрасли стала льготная ипотека

Михаил Мишустин подписал постановление о продлении льготной ипотеки до 1 июля

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

ЦБ: обязанность страховать ипотечные риски будет переложена с заемщика на банк-кредитор

Рост цен на жилье может нивелировать эффект от снижения ипотечных ставок: мнение экспертов и застройщиков

Эксперты Frank Media проанализировали ситуацию на ипотечном рынке страны в ожидании повышения ключевой ставки ЦБ (которого пока не случилось). На сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке превысила 18%. Ставки повысили Сбербанк, Альфа-банк, Совкомбанк и банк «Санкт-Петербург».

Фото: mos.cian.ru  

Как следует из оперативного мониторинга ДОМ.PФ от 7 июня, впервые с апреля 2022 года средневзвешенные процентные ставки по ипотеке преодолели отметку 18% годовых. Ставки на первичном рынке достигли 18,08% годовых (+0,96 п. п. за неделю), на вторичном — 18,33% годовых (+1,1 п. п.).

Это результат повышения ставок крупнейшими банками. В конце мая базовую ставку увеличил ВТБ на 1 п. п. Следом повышение минимальных ставок на 1,5 п. п. на первичном, вторичном рынках и рефинансирование прошло в Сбербанке, Альфа-Банке — на 2 п. п., до 20,19%, Совкомбанке — на 0,5 п. п., до 18,49% и банке «Санкт-Петербург» — на 0,99 п. п., до 16,99%, констатируют аналитики ДОМ.РФ. Теперь ипотека на новостройки предоставляется не менее чем под 18,2% годовых.

С 10 июня увеличили ставки Промсвязьбанк (ПСБ) — на 0,5 п. п., Ак Барс Банк (на 1 п. п.) и Московский кредитный банк (МКБ) — более 1 п. п.

В Сбере и ВТБ причиной этого назвали рост доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) на фоне высокой ключевой ставки Банка России. В ПСБ решение связали с ужесточением денежно-кредитных условий и ожидающимся длительным сохранением ключевой ставки на высоком уровне. В МКБ также повысили ставки из-за подорожания денег на рынке.

Фото: rusipoteka.ru

Банки пытаются получить больше средств от роста ставок по депозитам и ОФЗ и одновременно подготовиться к возможному росту ключевой ставки ЦБ в следующем месяце, полагает главный эксперт Русипотеки Сергей Гордейко (на фото).

«При этом такую дорогую ипотеку может себе позволить только небольшое число граждан, — считает эксперт. — Это также увеличивает риск роста досрочного погашения ипотеки, который сократит среднемесячные выдачи примерно вдвое».

Несмотря на рост ставок, заемщики хотят успеть взять кредит до завершения льготной ипотеки на новостройки.

В мае, по данным ДОМ.РФ, банки выдали 77 тыс. льготных ипотечных кредитов на 413 млрд руб. (+22% и +35% соответственно к результатам аналогичного периода 2023 года).

С апреля 2024 года рост количества ипотечных кредитов по льготным программам составил 16%, а объема — 17%. При этом темпы роста кредитования по госпрограммам увеличились более чем вдвое.

В январе — мае доля льготной ипотеки в суммарном числе жилищных кредитов превысила половину и составила 51% (+13 п. п. к аналогичному периоду 2023-го). Доля льготных программ в общем объеме ипотечного кредитования составляет 72% (+21 п. п.).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

В мае аналитики отметили рост показателей по всем льготным ипотечным программам: банки выдали на 11% больше субсидируемых кредитов на новостройки, чем в том же месяце 2023-го.

Рост льготного кредитования зафиксировал и Сбер: в мае выдано льготных кредитов на более чем 218 млрд руб., свыше половины от всех выдач в России (+60% к результату апреля).

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов (на фото выше) сообщил об увеличении выдачи субсидируемых жилищных кредитов на 20%. В ВТБ и Абсолют Банке результаты мая схожи с апрельскими.

По мнению директора департамента розничного бизнеса Абсолют Банка Виталия Костюкевича (на фото ниже), такие результаты «отходят от традиционной динамики, так как из-за майских праздников объемы кредитования обычно снижаются».

Фото: asros.ru

Говоря словами ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой (на фото ниже), многие заемщики пытаются «запрыгнуть в последний вагон», то есть взять льготную ипотеку, пока ее еще не отменили.

Эксперт напомнила, что льготная программа на новостройки под 8% действует до 1 июля 2024, и ее не планируют продлевать.

Фото: Freedom Finance Global

При этом банки уже потратили 95% всего лимита средств на выдачу льготных кредитов на новостройки — из 6,19 трлн руб. использовано 5,89 трлн руб., такие данные приводит оператор ипотечных льготных программ.

В госкорпорации уверены, что к завершению программы банки исчерпают лимиты: сейчас у них осталось около 300 млрд руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов

Минфин: расходы по льготным ипотечным программам планируется увеличить на 25%

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7%

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»