Такой точки зрения придерживается большинство опрошенных РИА Недвижимость специалистов рынка жилой недвижимости.

Фото: www.vsemobrake.ru

По их мнению, запущенная в апреле этого года федеральным центром госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% максимально разогнала спрос на новостройки, а он в свою очередь спровоцировал беспрецедентный рост цен.

В итоге, полагают эксперты, выгода от «дешевой» ипотеки для покупателей практически обнулилась.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Так, по оценке специалистов Мосреалстрой, в период с сентября 2019 по сентябрь этого года, средняя цена квартир увеличилась на 9,5%. Исходя из этого, в конце сентября данный показатель для Москвы в старых границах (без учета жилья элитного класса) составила 243,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

А в Новой Москве жилье в новостройках подорожало за год на 24,6% (!), до 153,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Фото: www.proocenka.com

При этом дорожают как новые проекты, выведенные на рынок, так и прежние, выставленные на продажу еще в начале года, свидетельствует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).

По его словам, если в I квартале этого года лоты в московских корпусах на старте стоили в среднем 189 тыс. руб. за «квадрат», то в III квартале — уже 202 тыс. руб. (+7%).

«А лоты, которые находились в активной реализации в марте (до пандемии) и до сих пор не проданы сейчас — подорожали на 15%», — подчеркнул Попов.

Фото: www.n911.ru

Согласно расчетам сотрудников жилищной экосистемы «Метр квадратный», при снижении ставки ИЖК с 9% до 6% годовых при одновременном росте цены квартиры на 10% выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком.

Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении в сторону застройщиков, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, полагают аналитики системы «Метр квадратный».

Фото: www.lianapress.ru

А вот в среде застройщиков не столько категоричны в оценках. Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость «квадрата» одномоментно должна вырасти более чем на 8%, но этого не произойдет, считает директор по продажам ГК ИНГРАД Константин Тюленев (на фото).

С ним солидарен совладелец Группы Родина Владимир Щекин. После запуска программы субсидирования ипотечных ставок рост цен на жилье, действительно, оказался настолько стремительным, что частично нивелировал льготные условия, но приобретение жилья по господдержке по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях, заявил он.

При этом Владимир Щекин (на фото) не отрицает, что застройщики получают выгоду от ажиотажного спроса и роста цен. По его оценке, совокупная выручка застройщиков московского региона за первые 10 месяцев текущего года составила около 620 млрд руб. и уже превысила показатель всего 2019 года.

«Для сравнения: в 2019 году это значение находилось на уровне 608 млрд, в 2018 — 543 млрд руб.», — подчеркнул совладелец Группы Родина.

Фото: www.realty.vesti.ru

Будет ли государство воздействовать на девелоперов, стимулируя их каким-либо образом не повышать цены на волне ажиотажного спроса?

Вряд ли, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото), поскольку это чревато дестабилизацией отрасли.

По его мнению, оптимальный ход для сдерживания цен — наращивание темпов строительства и объемов предложения.

Фото: www.facebook.com

Директор по продажам ГК Самолет Кирилл Храпов (на фото) уверен, что на подобные свершения застройщиков могло бы сподвигнуть Правительство, упростив процедуру получения разрешительной документации на новые проекты.

Фото: www.f.mirkvartir.me

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (на фото) обратила внимание на то, что льготная ипотека, приводя к удорожанию жилья, стимулирует рост количества инвестиционных сделок.

«Учитывая текущую динамику цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна даже с учетом издержек по обслуживанию кредита», — заметила эксперт, уточнив при этом, что есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%.

Фото: www.urbanawards.ru

Заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба (на фото) пояснила, что сегодня инвесторы видят повышенные риски вложений в коммерческую недвижимость (обусловленные в первую очередь эпидемиологической ситуацией), и потому чаще обращают взор в сторону рынка жилья, защищенного эскроу и жесткими штрафными санкциями от нарушений прав дольщиков.

Фото: www.frommillion.ru

«Повышение активности инвесторов наблюдается уже несколько месяцев, отмечает управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая (на фото).

По ее оценке, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%. «Также в два-три раза выросла доля региональных покупателей, стремящихся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем», — заметила эксперт.

Фото: www.medium.com

По информации генерального директора агентства Weknow Александра Галицына (на фото), используют новостройки в качестве инвестиционного инструмента не только физлица, но и юрлица.

«Нужно понимать, что это не только инвестиционные фонды, но и иногда аффилированные с девелопером юрлица, на которые по тем или иным причинам "переводятся" квартиры в новостройках», — заметил Галицын.

В то же время, подчеркнул он, не все те физлица, кто приобретает две и более квартиры, — инвесторы. «Иногда это просто люди, которые покупают жилье для себя и родственников в одном доме», — уточнил эксперт.

Фото: www.cian.ru

По мнению директора МИЭЛЬ по поддержке риэлторского бизнеса Юлии Федулаевой (на фото), желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотажном спросе аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом, перейдя в категорию вторичной недвижимости, этот объект надолго зависнет на рынке.

«Это станет проблемой не застройщика, а покупателя», — обращает Федулаева на еще одну уязвимость потенциального дольщика перед застройщиком.

Фото: www.yandex.net

Впрочем, руководитель отдела аналитики Мосреалстрой Екатерина Николаева (на фото) не согласна с таким подходом.

Она выразила уверенность в том, что покупатели-инвесторы расширяют рынок жилья, а значит, делают его более эффективным в плане дифференциации целевой аудитории.

Напомним, что на недавнем совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам Владимир Путин призвал реагировать на рост цен на жилье на фоне программы льготной ипотеки.

Фото: www.ria.ru

Президент отметил, что программа льготной ипотеки в 6,5% работает. «Но как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, то рынок соответствующим образом отреагировал, — заметил Путин.

И если цены на жилье будут расти дальше, значительная часть усилий по обеспечению жильем большего количества россиян если не сведется к нулю, то сильно пострадает, заявил он. «На это нужно самым внимательным образом смотреть и соответствующим образом реагировать, имея в виду, прежде всего, возможности отрасли», — подчеркнул глава государства.

Фото: www.renovar.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступность жилья по ипотеке снижается: к концу года ставки вырастут до 7,5%, а в первом квартале нового года — до 7,7%

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Застройщики: самой эффективной мерой господдержки отрасли стала льготная ипотека

Михаил Мишустин подписал постановление о продлении льготной ипотеки до 1 июля

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

ЦБ: обязанность страховать ипотечные риски будет переложена с заемщика на банк-кредитор

Рост цен на жилье может нивелировать эффект от снижения ипотечных ставок: мнение экспертов и застройщиков

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год