Изменения спроса на первичную недвижимость в марте — апреле поколебали веру застройщиков в его восстановление. Что будет с ценами на новостройки летом, рассмотрели аналитики компании МИР КВАРТИР.

Фото: www.sun9-31.userapi.com

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, колебания спроса и цен в марте и апреле на новостройки заставило экспертов предположить, что девелоперы будут сокращать количество новых проектов.

По мнению аналитиков, уменьшение количества новых строек должно поддерживать стабильную реализацию квартир и не давать снижаться ценам на «первичку». Несмотря на некоторое снижение цен и скидки, покупатели достаточно быстро переориентировались на вторичный рынок.

По мнению основателя и владельца Группы Родина (ЦПХГ) Владимира Щекина (на фото), с точки зрения спроса и динамики цен на новостройки, наблюдается некоторая стагнация.

Он приводит пример Новой Москвы, одного из самых активных локальных рынков жилья в стране, на котором «в марте относительно февраля спрос вырос на 70%, а в апреле относительно марта вновь сократился на 10%».

«Нормальная же динамика для рынка новостроек весной, — считает девелопер, — это устойчивый и планомерный рост числа сделок от марта к маю». Появление государственных ипотечных программ даже для отдельных категорий вторичной недвижимости может поддержать спрос на нее и отвлечь покупателей с рынка новостроек. Поможет ли это падению цен на «первичку»?

Кроме того, подорожание новостроек застройщики объясняют постоянным ростом цен на строительные материалы. Однако сейчас в России идет ценовая коррекция на основные строительные материалы.

Фото: www.rbk.ru

«В конце 2022 года мы видели коррекцию цен на стройматериалы вниз, однако сейчас они вновь стали расти», — замечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Особенно, по его словам, подорожала арматура — на 30% с февраля. По его мнению, это связано, главным образом, с ситуацией на мировом металлургическом рынке. Впрочем, с апреля, благодаря принятым властями мерам прямого регулирования, цены на нее не растут.

В то же время девелопер ожидает сезонного возобновления работ на карьерах и удешевления песка, известняка и щебня.

Фото: www.tochka-raz.ru

Аналитики компании МИР КВАРТИР тем не менее отмечают уменьшение спроса, снижение доступности ипотеки, рост остатков нераспроданных новостроек. Они считают, что совокупность этих параметров не позволит девелоперам долго удерживать стоимость квадратного метра.

Если крупные застройщики могут себе позволить сократить предложение, то средних и небольших, использующих заемные средства, это приведет к банкротству. Поэтому они добиваются снижения себестоимости, изыскивая новые приемы для снижения издержек: уменьшение площади квартир, использование некачественных материалов и прочие способы удешевления проектов.

Фото: www.vita-property.ru

Курс ЦБ на искоренение дотируемых ипотечных программ от застройщиков и жесткая монетарная политика лишили реальный сектор экономики длинных недорогих средств, считают эксперты, и «потребительский спрос рубится на корню».

При этом увеличение ежемесячного платежа заставляет покупателей искать более дешевые варианты. Так, рынок апартаментов, который был в стагнации целый год, в апреле показал рост в цене на 6%.

Фото: www.static.tildacdn.com

Это подтверждает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова (на фото): «Пока еще сохраняются субсидированные программы под 3% годовых, однако, вероятно, в ближайшие месяцы под давлением ЦБ они исчезнут так же, как околонулевая ипотека в начале 2023 года».

Топ-менеджер отметила, что меры регулятора еще не распространились на рынок апартаментов, поэтому апарт-комплексы предлагают кредиты со сверхнизкими ставками. Возможно, падение объемов возводимых апартаментов остановится, и «власти вернутся к вопросу изменения статуса юнитов на жилой», полагает эксперт.

Фото: www.tsargrad.tv

В целом эксперты сходятся во мнении, что девелоперы вряд ли смогут сохранить динамику роста стоимости на первичное жилье.

Снижение спроса на новостройки, пожалуй, не грозит Москве и Сочи в силу исключительности локации. На остальной же территории страны коррекция стоимости, пусть и не сильно, но продолжится.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Эксперты: надо бояться не маленьких площадей, а бесполезных метров

Эксперты: спрос на новостройки выше, чем в прошлом году, а цены ниже, чем в 2021-м

Эксперты: самая низкая средняя цена «квадрата» в Подмосковье — около 143 тыс. руб.

Эксперты: застройщики теряют выручку

Эксперты: в апреле объем предложения московских новостроек вырос на 5,4%

Эксперты: «провальный» апрель или «пиковый» март

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

Эксперты: в апреле в Москве реализовано 4,7 тыс. квартир

Эксперты: в апреле ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования коренным образом улучшилась

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — апрель 2023 года вырос на 6,8% (графики) 

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Как за апрель изменилась структура жилья, купленного в ипотеку от Сбера

Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: на столичном рынке жилья происходит перераспределение покупательского спроса

Эксперты: цена «квадрата» в Московском регионе снизилась, а объем предложения вырос

Эксперты: в ближайшие годы застройщикам придется ужиматься, строить меньше и качественнее, а также находить новые способы продаж

Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост

В июле — августе объемы выдачи ипотеки рухнули, доля застройщиков, не выполнивших план по продажам, выросла до максимума с весны 2022-го, а рост цен на новостройки резко затормозил. Стоит ли к концу года ожидать их снижения, выяснял РБК.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Опрошенные журналистами эксперты сошлись во мнении, что рынок недвижимости после завершения массовой программы ипотеки на новостройки постепенно адаптируется к новым условиям.

В дальнейшем, по их мнению, все будет зависеть от динамики ключевой ставки и продвижения новых госпрограмм, стимулирующих спрос.

Фото: Российская гильдия риэлторов

Константин АПРЕЛЕВ (на фото), вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

— На конец лета первичное жилье стоило на 30% дороже рынка, поэтому квартиры в новостройках неизбежно будут дешеветь, к концу года на 15% — 20%. Тренд на снижение спроса и цен наметился уже сейчас.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— Многие девелоперы проектов комфорт- и бизнес-классов действительно устанавливают дисконт до 30% на широкий пул лотов. Но это временное явление, и оно скорее связано с текущей необходимостью пополнения счетов эскроу.

Кроме того, несмотря на предлагаемые скидки, цены на жилье продолжают расти в связи подорожанием стройматериалов и услуг. Застройщику здесь необходим баланс, иначе весь проект окажется нерентабельным, а финмодель покажет негативный результат.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор Яндекс Недвижимости:

— За последние четыре года девелоперы значительно опережали собственные планы реализации жилья и создали хорошие резервы, поэтому оказались готовы к спаду на рынке.

Сейчас им предстоит перестроиться на более умеренную динамику, но для неуправляемых распродаж причин нет, так как фондирование и наполнение счетов эскроу выполняется в срок, а накопленная подушка безопасности достаточно велика.

Так что до конца года резких колебаний цен на первичном рынке наблюдаться не будет.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Дом:

— Возможность снижения цен для девелоперов ограничена себестоимостью строящегося жилья и самой моделью проектного финансирования.

Компании могут давать отдельные скидки, например, на неликвидные лоты либо на последние квартиры в завершающихся проектах, стимулировать спрос через рассрочки платежей, субсидировать ипотечную ставку на несколько месяцев или лет.

Однако эти инструменты на фоне дорожающих стройматериалов, дефицита кадров и роста зарплат являются для застройщиков высокозатратными, поэтому существенно менять цены они не будут.

Им придется решить дилемму: продавать дешевле или строить меньше, — например, отказываясь от новых проектов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Важным индикатором на рынке первичного жилья является распроданность строящихся квартир. По проектам, ввод которых запланирован на текущий и следующий годы, этот показатель достигает 70% и 40% соответственно.

Поэтому у девелоперов нет стимула снижать стоимость 1 кв. м. К концу декабря цены на новостройки стабилизируются на уровне инфляции, то есть в реальном выражении практически не изменятся.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— До конца текущего года наиболее вероятен сценарий либо стагнации цен, либо их постепенного плавного снижения. Если рынок новостроек вовсе останется без поддержки спроса со стороны государства, то вполне возможно глубокое падение: более чем на 10% — 15%.

Но, как мне кажется, это вряд ли произойдет, потому что уменьшение числа сделок приведет к проблемам в строительстве, снижению рентабельности отрасли, которая дает существенный вклад в ВВП и остается мощным драйвером внутреннего роста.

Скорее всего, власти разработают новую конфигурацию мер поддержки, которая, с одной стороны, устранит «перегрев» на рынке, а с другой — поддержит его дальнейшее развитие.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: наращивать новое строительство нельзя снижать — где поставить запятую

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

Эксперты: цены на новостройки снижаются только в Подмосковье, в других столичных регионах они продолжают расти

Эксперты: с начала года больше всего подорожали новостройки Самары, Нижнего Новгорода и Воронежа