Аналитики Домклик исследовали динамику изменения стоимости 1 кв. м жилья в первом полугодии 2023 года на первичном и вторичном рынках в крупнейших субъектах России.

Фото www.mykaleidoscope.ru

Анализ проводился на основании данных по ипотечным сделкам Сбербанка. Рассматривались регионы с достаточным для анализа количеством ипотечных сделок Сбера — не менее 50.

Отслеживалось изменение медианной стоимости 1 кв. м (%) с января 2023 года.

Более 132 тыс. ипотечных сделок оформил Сбербанк за январь — июнь текущего года. Это, по подсчетам экспертов, на 38% превышает показатель первого полугодия 2022 года и на 11% — 2021-го.

При сравнении данных за январь и июнь в большинстве регионов отмечено незначительное увеличение (в пределах 5%) стоимости 1 кв. м в новостройках.

Крупнейшие субъекты РФ, включающие города-миллионники, также продемонстрировали рост стоимости. Явное снижение зафиксировано только в Ростовской (-16%, наибольший показатель) и Московской областях, а также в Краснодарском крае (-4%).

В большинстве крупнейших регионов рост цен на новостройки аналитики связывают с последствиями ажиотажа, вызванного заявлениями о прекращении действия льготной ипотеки и об ограничении возможности субсидирования со стороны застройщиков.

Продавцы стремились обезопасить себя и извлечь максимальную выгоду из покупательской активности. Увеличение спроса на новостройки в столичных регионах, по данным аналитиков, оказалось краткосрочным: в феврале отмечено снижение до уровня начала IV квартала 2022 года и ниже.

В ряде регионов, например в Тюменской области, высокий спрос на новостройки был в начале 2023 года. Спад уровня цен фиксируется только в феврале — марте.

Фото: www.stroikyufy.ru

В I квартале количество ипотечных сделок на российском рынке новостроек росло: в марте количество выдач (около 27 тыс.) превысило показатели второго полугодия минувшего года (до 18 тыс.). II квартал также показал стабильно большое количество выдач — свыше 25 тыс.

Рост выдачи ипотечных кредитов привел к колебаниям цен в большинстве регионов, лидирующих по спросу. Так, в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены по отношению к марту изменились сразу на 2%.

До июня, по данным статистики Домклик, стоимость 1 кв. м продолжила колебаться в поисках нового равновесия.

В июне стоимость 1 кв. м на рынке первичного жилья в большинстве регионов — лидеров по количеству выдач растет.

Так, в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Челябинской области прирост составил 1%—2%. Больше всего цены выросли в Республике Татарстан (+9%) — регионе с большим количеством сделок.

Фото: www.capital-vikup.ru

Говоря о факторах, повлиявших на стоимость новостроек, аналитики первым называют рост объема инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты.

На втором месте, по их мнению, повышение цен продавцами из-за заявлений о скором прекращении действия льготных программ. В июне несколько изданий заявили о том, что лимиты по льготной ипотеке почти исчерпаны и что льготные ипотечные программы могут завершиться уже этой осенью.

Тем не менее эксперты предполагают существенное снижение неопределенности в ближайшее время и увеличение лимитов по программе «Господдержка».

На рынке готового жилья ситуация схожа с рынком новостроек: стоимость 1 кв. м в июне в большинстве регионов РФ также превышает значения января. Прирост зафиксирован в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской областях (+9%).

Из городов-миллионников снижение отмечено в Санкт-Петербурге (-0,9%) и Свердловской области (-4,6%).

В июне зафиксировано повышение медианной стоимости вторичного жилья практически во всех крупнейших регионах РФ на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение — лишь Санкт-Петербург с несущественным снижением на 1%. 

По мнению аналитиков Домклик, столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке, связанного с ожиданием увеличения ключевой ставки ЦБ.

Кроме того, многие заемщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки минувшей весной.

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, как менялись цены на жилье в первой половине 2023 года

Эксперты: рисков затоваренности жилищного рынка новостройками нет

Росреестр: в Москве за полгода число договоров с эскроу заметно выросло

Сбер фиксирует заметный рост ипотеки

Эксперты: самые дешевые квартиры в новостройках — в Ингушетии

Эксперты: шесть месяцев спрос шел вверх, а во II полугодии главным трендом будет выжидание

Продажи новостроек в «старой» Москве: итоги полугодия и прогнозы экспертов

Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья и проанализировали цены на загородное жилье

Эксперты: за прошедший год цены в московских новостройках снизились на 6%

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: в крупнейших российских городах началось восстановление спроса на новостройки

Эксперты: июнь не показал изменений на рынке новостроек Санкт-Петербурга

Эксперты: в мае спрос на новостройки вырос на 12%

Эксперты: рейтинг районов столицы по росту цен на новостройки

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

Эксперты: спрос на новостройки в регионах опережает столицы

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов